AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIÈRES – JUGEMENT D’ORIENTATION

JUGEMENT DU 01 Octobre 2025

Dossier n° : N° RG 24/00015 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CM2X

Minute n° : 25/00022

Juge de l’Exécution : Madame Anne-Sophie RIVIERE

Greffier : Madame Isabelle CANTERI

************

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD); venant aux droits du Crédit Immobilier de France RHONE ALPES

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Etienne AVRIL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEBITEURS SAISIS :

Madame [D] [G] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Anne-Sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur [E] [L]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Anne-Sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

CRÉANCIER INSCRIT :

Société BNP PARIBAS

domiciliée : chez Maître [C] [R] ADN NOTAIRES

[Adresse 9]

[Localité 10]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat reçu par Maître [V], notaire, le 17 octobre 2007, le Crédit immobilier de France (ci-après CIDF) a consenti à Mme [D] [G] un prêt de 136 229€, destiné au “rachat de prêt dont prêt sur maison constituant la résidence principale”, remboursable par échéances mensuelles de 841,25€ du 10 décembre 2007 au 10 novembre 2037.

Le prêt était assuré auprès de CNP et la banque, à titre de sûreté, inscrivait une hypothèque sur l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] (54), cadastré section AA n°[Cadastre 6] [Cadastre 7].

Mme [D] [G], retraitée, et son époux M. [E] [L], sans ressource, ont bénéficié d’un plan de surendettement à compter du 30 juin 2018 prévoyant notamment le remboursement des sommes dues au CIDF.

Par courrier recommandé remis le 28 septembre 2020, le CIDF a mis en demeure Mme [G] de lui régler la somme de 10 469,65€ dans un délai de quinze jours, montant correspondant aux échéances impayées de décembre 2019 et janvier à septembre 2020.

Elle l’a informée dans le même courrier qu’à défaut de régularisation, le plan serait caduc et elle reprendrait ses droits de poursuite.

Par courrier du 20 octobre 2020, le CIDF a informé Mme [G] avoir dénoncé le plan conventionnel élaboré par la Commission de surendettement des particuliers de la Meurthe et Moselle.

Par courrier recommandé remis le 10 septembre 2021, le CIDF a mis Mme [G] en demeure de régulariser sa situation d’impayé et de lui adresser sous huit jours la somme de 25 182,36€ sous peine de recouvrement judiciaire de la créance.

Par courrier recommandé remis le 7 juillet 2023 mais dont l’accusé de réception ne comporte pas de signature, le CIDF a mis Mme [G] en demeure de lui régler la somme de 21 378,12€ incluant un impayé de primes d’assurance de 5838,81€ , ce dans un délai de trente jours à compter de sa réception, et l’a informée des conséquences du prononcé de la déchéance du terme.

Le 29 novembre 2023, le CIDF a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour un montant total de 100 699,14€ dont 73 589,10€ au titre du capital restant dû et 21 378,12€ au titre des échéances impayées.

Par acte du 1er mars 2024, il lui a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière, dénoncé le même jour à son époux, M. [E] [L].

Par acte du 29 mai 2024, le CIDF a fait assigner Mme [D] [G] épouse [L] et M. [E] [L] à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière.

Par conclusions récapitulatives n°2 réceptionnées le 1er avril 2025, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le CIDF demande,

“Vu les articles 31 et 32 du Code de Procédure Civile,

Vu l’ancien article 1134 du Code Civil, devenu 1103 et 1104 de ce code, et les articles 1217, 1221, 1224 et 1226 du Code Civil,

Vu les articles L.311-2, L.311-4, L.311-6 du Code des procédures Civiles d’Exécution,

Vu les articles L.321-3, R.321-1 alinéa 3, et R.322-4 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Vu les articles L.212-1, L.312-36, L.312-39, L.313-50 et L.313-51, R.313-28 et R.313-51 du Code de la Consommation,

Vu la Jurisprudence,

Vu le titre exécutoire en vertu duquel la procédure de saisie immobilière est pratiquée en l’occurrence l’acte notarié dressé par Maître [W] [V] notaire à [Localité 15] (54) en date du 17 octobre 2007,

Vu l’exploit introductif d’instance,

de :

— constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables, au regard d’un commandement de payer valant saisie par exploit de la SELARL ANGLE-DROIT, Commissaires de justice à [Localité 16] (54), en date du 1er mars 2024, régulièrement publié au Service de Publicité Foncière de MEURTHE ET MOSELLE, le 25 avril 2024 sous le volume 2024 S n°24 ;

— débouter Monsieur [E] [L] dans ses demandes à l’encontre du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT n’ayant pas qualité à agir en qualité de conjoint résidant dans l’immeuble de la famille ;

— juger que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée et que la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à l’encontre de Madame [D] [G] épouse [L] est fondée sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible en considérant que :

— la clause de déchéance du terme est parfaitement valable,

— le délai octroyé par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT a été parfaitement raisonnable ;

— débouter Madame [D] [G] épouse [L] de sa demande de nullité du commandement au prétexte qu’il n’y aurait pas un décompte suffisant alors que le décompte répond parfaitement aux exigences de l’article R.321-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et en ce que la créance serait supérieure au montant réellement dû ;

— débouter Madame [D] [G] épouse [L] de ses demandes mal fondées quant à la saisie initiée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT au regard d’une créance parfaitement due et exigible et sur le moyen d’une clause abusive.

En conséquence,

— fixer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 94.503,29 € arrêtée au 31 juillet 2024 (comprenant le coût du CSV), outre intérêts postérieurs au 31 juillet 2024 ;

— En cas de clause abusive reconnue :

— déclarer réputée non écrite la partie de la clause qui sera considérée comme abusive sur le délai en cas d’impayé uniquement et conserver la validité du reste de la clause ;

— déterminer conformément à l’article L.322-15 du CPCE les suites de la procédure.

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée sur le fondement des articles 1217, voire 1224 et 1226 du Code Civil, et des dispositions du Code de la Consommation L.313-51 du Code de la Consommation ;

— constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables et notamment du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à 94.503,29 € arrêtée au 31 juillet 2024 (comprenant le coût du CSV), outre intérêts postérieurs au 31 juillet 2024.

A titre plus subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat avec déchéance du terme sur le fondement de l’article 1224 du Code de Procédure Civile d’Exécution au regard de la gravité de l’inexécution du contrat par Madame [D] [G] épouse [L] ;

— constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables et notamment du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— fixer la créance du poursuivant, le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à la somme de 94.503,29 € arrêtée au 31 juillet 2024 (comprenant le coût du CSV), outre intérêts postérieurs au 31 juillet 2024.

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que les échéances de prêt impayées et échues jusqu’à mars 2025 s’élèvent à 30.162,28 €, somme liquide et exigible, justifiant de la poursuite de la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à l’encontre de Madame [G] épouse [L] ;

— fixer la créance du poursuivant, étant précisé qu’en cas de vente forcée ou vente amiable du bien, la déchéance du terme du prêt interviendra car il s’agit d’un prêt affecté ;

— juger que l’objet du prêt aura disparu par sa mutation, entraînant l’exigibilité de la somme restant due considérée comme non exigible au stade du commandement si la déchéance du terme était remise en cause.

En l’absence de vente amiable sollicitée,

— renvoyer en vente forcée : – en fixer la date conformément à l’article R. 322-26 dudit Code ; – désigner la SELARL ANGLE-DROIT, Commissaires de justice à [Localité 16] qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre commissaire qu’il plaira au Juge de l’Exécution Immobilière de désigner, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ; – dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ; – dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis ; – autoriser le cas échéant un aménagement judiciaire de la publicité par Internet notamment sur le site www.avoventes.fr ; – valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente ; – ordonner la vente forcée du bâtiment d’habitation sis au [Adresse 4] à [Localité 14], cadastré section AA n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 7], à la mise à prix de 18.000,00 € (dix-huit mille euros) ; – ordonner, dans le jugement d’adjudication, l’expulsion du saisi et de tous occupants de son chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l’adjudicataire définitif dès l’accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix.

— condamner Madame [D] [G] épouse [L] et Monsieur [E] [L] à verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation''.

A l’appui de ses prétentions, le CIDF fait valoir que M.[L] est dépourvu d’intérêt à agir, le commandement ne lui ayant été dénoncé qu’en sa qualité d’époux de Mme [G].

La banque conteste tout caractère abusif à la clause d’exigibilité du contrat, précisant que le délai finalement alloué à Mme [G] pour régulariser la situation a été de 30 jours et non de huit jours, contrairement aux stipulations contractuelles, et estime que le prononcé de la déchéance du terme a été régulièrement précédé d’une mise en demeure.

Elle expose qu’à supposer ladite clause abusive, le contrat devrait être résolu du fait de l’inexécution grave par Mme [G] de ses obligations.

Elle soutient que sa créance est justifiée.

Par conclusions du 12 février 2025, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [G] et M. [L] demandent,

“Vu les dispositions des articles L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu les dispositions des articles R.321-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu les dispositions des articles L 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008,

de :

— dire que la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de crédit signé par Madame [L] est abusive ;

— juger que la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de crédit signé par Madame [L] est réputée non écrite ;

— dire et juger que la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France n’est pas exigible. – prononcer la nullité de la déchéance du terme intervenue le 3 juillet 2023 – prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie délivré aux époux [L] par le CREDIT IMMOBILIER DE France le 29 novembre 2023 ; – déclarer sans objet la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE France à l’encontre des époux [L] sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 11] cadastré Section AA n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7].

— débouter LE CREDIT IMMOBILIER DE France de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à régler à Monsieur [E] [L] et Madame [D] [L] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance.”

Mme [G] et M.[L] contestent le caractère exigible de la créance du Crédit immobilier, faisant valoir d’une part que la clause contractuelle fixant à 8 jours seulement le délai entre la mise en demeure de régulariser les impayés et le prononcé de la déchéance du terme est abusive et doit être déclarée non écrite, car ce délai n’est pas raisonnable et créé un déséquilibre entre le professionnel (la banque) et le consommateur (Mme [G]).

Ils estiment qu’au demeurant la banque n’a pas fait précéder la déchéance du terme d’une mise en demeure.

Ils exposent que le commandement de payer valant saisie doit en tout état de cause être annulé car le décompte sur lequel il repose est imprécis et ne peut lui servir de fondement.

Au fond, ils contestent les décomptes de la banque.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2025 et mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la qualité à agir de M. [E] [L]

Il résulte de la procédure que, par acte du 29 mai 2024, le CIDF a fait assigner Mme [D] [G] épouse [L] et M. [E] [L] à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière.

Même si M.[L] n’est pas souscripteur du prêt litigieux, la banque qui l’a mis dans la cause, n’est pas recevable à contester sa qualité à former des demandes dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exigibilité de la créance de la banque

Selon l’article 1134 du code civil, en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, et applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1184 et suivants du code civil, dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Ce qui n’est dû qu’à terme, ne peut être exigé avant l’échéance du terme.

Il se déduit de ces dispositions que la déchéance du terme ne peut être prononcée que si elle a été précédée d’une mise en demeure de s’exécuter adressée par le créancier au débiteur lui permettant, le cas échéant et dans un certain délai, de régulariser la situation.

A défaut, la créance ne saurait être exigible.

Aux termes de l’article L132-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 25 août 2001 au 01 janvier 2009, applicable au contrat de prêt du 17 octobre 2007, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives et réputées non écrites les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Cet article prévoit aussi que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

S’il a été jugé que sont abusives les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable, la présomption qui figurait au code de la consommation n’était pas en vigueur au moment de la souscription du contrat de prêt entre le CIDF et Mme [G].

Il convient donc de s’interroger sur l’éventuel usage abusif par le prêteur de la prérogative contractuelle de résiliation de plein droit du contrat en examinant le caractère essentiel de l’obligation inexécutée par le consommateur, Mme [G], la gravité de l’inexécution au regard de la durée et du montant du prêt, le caractère dérogatoire au droit commun qui serait applicable sans la clause litigieuse ou l’existence de moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur de remédier aux effets de cette exigibilité .

L’acte de prêt notarié du 17 octobre 2017 contenant offre de prêt acceptée, sur le fondement duquel est poursuivie la procédure de saisie immobilière, comporte en sa page 9 des conditions générales des prêts immobiliers une clause XI- ‘'exigibilité anticipée-déchéance de l’emprunteur -clause pénale'' stipulant que “le prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception (…) mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation (….)”

Cette clause relative aux conséquences de l’inexécution du contrat prévoyant l’exigibilité immédiate de toutes les sommes restant dues au titre du prêt après l’envoi d’une mise en demeure et l’expiration d’un délai de huit jours à compter de ladite mise en demeure, sans que le débiteur ait acquitté les sommes exigibles au titre des échéances de remboursement du prêt, ne peut être qualifiée d’abusive au sens de l’article L 132-1 du code de la consommation alors en vigueur.

Il s’agit en effet de faire respecter une obligation essentielle du contrat, le remboursement des échéances, et le préavis de huit jours contractuellement accordé à l’emprunteur apparaît raisonnable, comme étant de nature à lui permettre de régulariser sa situation, au besoin en se rapprochant de son créancier, et de reprendre le cours du paiement des échéances du prêt.

La demande de déclarer la clause XI du contrat de prêt non écrite doit être rejetée.

Il est constant que lorsqu’une mise demeure, adressée par la banque à l’emprunteur et précisant qu’en l’absence de reprise du paiement des échéances dans un certain délai la déchéance du terme serait prononcée, est demeurée sans effet, la déchéance du terme est acquise à l’expiration de ce délai sans obligation pour la banque de procéder à sa notification.

En l’espèce, l’accusé de réception mentionnant une remise à son destinataire le 7 juillet 2023, ne comporte aucune signature.

Mme [G] ne conteste cependant pas en avoir été destinataire.

Ce courrier, daté du 3 juillet 2023, mentionne en objet “mise en demeure valant déchéance du terme” et le CIDF ne soutient pas qu’il a été suivi à l’expiration du délai imparti d’un mois d’une quelconque notification de la déchéance du terme.

Au contraire, il ressort du relevé de compte du 12 juillet 2024 édité par le CIDF que la déchéance du terme a été prononcée dès le 3 juillet 2024, soit le jour de l’émission de la lettre recommandée de sorte qu’il ne peut donc être considéré que le CIDF a clairement indiqué à Mme [G] que la déchéance du terme n’interviendrait qu’à l’expiration d’un délai de trente jours, et uniquement en l’absence de régularisation des échéances impayées, mais s’est affranchi de ses obligations contractuelles en prononçant la déchéance du terme sans mise en demeure préalable.

La créance du CIDF n’est donc pas exigible de sorte que le commandement de payer valant saisie immobilière n’a aucun fondement et doit être annulé, la procédure devenant sans objet.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Crédit Immobilier succombe en ses prétentions et sera tenu des entiers dépens de la procédure.

Sur les frais de défense

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est équitable en l’espèce de condamner le Crédit Immobilier à payer à Mme [D] [G] épouse [L] et M. [E] [L] la somme de 1500€ au titre de leurs frais de défense.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort,

DÉCLARE le Crédit Immobilier de France SA mal fondé en sa fin de non- recevoir,

REÇOIT M. [E] [L] en ses demandes,

ANNULE le commandement de payer valant saisie immobilière notifié le 1er mars 2024 à Mme [D] [G] épouse [L] à la demande du Crédit Immobilier de France SA,

CONSTATE que la procédure de saisie immobilière de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] (54), cadastré section AA n°[Cadastre 6] [Cadastre 7] est devenue sans objet,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes amples ou contraires,

CONDAMNE le Crédit Immobilier de France SA à payer à Mme [D] [G] épouse [L] et M. [E] [L] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le Crédit Immobilier de France SA aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, le 1er octobre 2025.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution