Minute n°2024/760

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/01192

N° Portalis DBZJ-W-B7F-I7J6

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [J]

né le 26 Septembre 1969 à [Localité 13], demeurant [Adresse 12]

et

S.C.I [Localité 14]-QUEULEU, dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C 300

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [B]

né le 03 Septembre 1955 à [Localité 16], demeurant [Adresse 3]

et

S.C.I. [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Jean-marie HEMZELLEC de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B203 et par M^e Jean-Louis FOURGOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 septembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [X] [B] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 14]. La SCI [Adresse 10] dont il est associé-gérant est quant à elle propriétaire de lots dans une copropriété mitoyenne sise [Adresse 8].

Après la mise en vente de certains de ces lots, notamment un appartement en duplex avec terrasse, Monsieur [J] a visité les lieux en février 2019 et a fait par la suite plusieurs offres successives avant que les négociations ne se suspendent pendant un temps du fait du covid 19.

Le 9 juillet 2020, Monsieur [J], en son nom propre et au nom de la SCI [Localité 14]-QUEULEU dont il est le gérant, a fait une nouvelle offre à M. [B], qui l’a acceptée, pour un montant de 1.750.000 euros net vendeur.

Contacté le 21 juillet 2020 par Me [M], notaire de M. [J], pour la signature d’un compromis de vente, M. [B] a répondu que cette signature était prématurée.

Par courrier du 6 août 2020, le conseil de M. [J] et de la SCI [Localité 14]-QUEULEU a adressé à M. [B] et à la SCI [Adresse 10] une sommation d’avoir à formaliser la vente.

En l’absence d’accord, Monsieur [J] et la SCI [Localité 14]-QUEULEU ont introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 21 mai 2021 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 26 mai 2021, Monsieur [Y] [J] et la SC [Localité 14]-QUEULEU ont constitué avocat et assigné Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [X] [B] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 4 juin 2021.

La SCI [Adresse 10] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 21 avril 2023.

Par ordonnance du 15 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs soulevée par Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10].

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, Monsieur [Y] [J] et la SCI [Localité 14]-QUEULEU demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1231, 1231-1 1583 et 1591 du Code civil, de :

— DIRE et JUGER recevable et bien fondée les demandes de M. [Y] [J] et de la SCI METZ QUEULEU

— CONSTATER le caractère parfait de la vente à M. [J] et à la SCI METZ QUEULEU moyennant le prix de 1 750 000 € Net Vendeur portant sur les biens immobiliers suivants :

Un appartement en duplex de 368m2 de surface CARREZ situé [Adresse 2] Une terrasse privative de 428m2 positionnée sur la parcelle n° [Cadastre 6] a et b du [Adresse 2] soit 207 m2 et sur la toiture terrasse d’un bâtiment situé [Adresse 7] (parcelles N° 133,134 et [Cadastre 5]) soit 221m2 appartement à la SCI Jeanne d’Arc Une cave aménagée en appartement de 69m2 et de surface CARREZ Trois appartements, pour un total d’environ 105 m2 situé dans l’aile gauche de la cour de la copropriété du [Adresse 2] (au RDC, 1er et 2ème étages) loués pour environ 1420 € / mois Un garage fermé de 78,80m2 au sol permettant de garer 4 voitures en enfilade, et son grenier de 78m2 en accès [Adresse 15] Un garage fermé de 33,50m2 dont l’accès se fait par le côté gauche de la cour de la copropriété [Adresse 2] Une cour de la copropriété dont M. [B] a le seul accès, Un ensemble de caves de 225 m2 borgnes en enfilade, sur le côté droit de la cour, en accès direct par la [Adresse 15] ;

— CONSTATER le refus de Monsieur [B] de formaliser l’acte de vente ;

— DECLARER M. [B] et la SCI [Adresse 11] entièrement responsables du non respect de leurs obligations contractuelles consistant dans le refus de formaliser la vente intervenue ;

— CONDAMNER M. [B] in solidum avec la SCI [Adresse 11] à indemniser M. [J] des préjudices résultant de cette inexécution contractuelle ;

— CONDAMNER M. [B] in solidum avec la SCI [Adresse 11] à payer à M. [J] les indemnités suivantes :

54 120.00 € TTC en réparation de son préjudice matériel

18 000.00 € TTC au titre des pertes financières résultant du temps consacré en pure perte à ce projet

5 000.00 € au titre de son préjudice moral

Subsidiairement, si la juridiction de céans devait estimer qu’aucun contrat n’a été formé entre les parties,

— DIRE ET JUGER M. [B] et la SCI [Adresse 11] entièrement responsables des préjudices subis par M. [J] sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— CONDAMNER M. [B] in solidum avec la SCI [Adresse 11] à payer à M. [J] les indemnités suivantes :

54 120.00 € TTC en réparation de son préjudice matériel

18 000.00 € TTC au titre des pertes financières résultant du temps consacré en pure perte à ce projet

5 000.00 € au titre de son préjudice moral

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement M. [B] et la SCI [Adresse 11] à payer à M. [J] et à la SCI METZ QUEULEU la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER in solidum M. [B] avec la SCI [Adresse 11] aux dépens ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [J] et la SCI [Localité 14]-QUEULEU font valoir :

— qu’en application des articles 1113 et 1583 du code civil, la vente intervenue entre les parties présente un caractère parfait ; qu’en effet, après 6 mois de négociations et un rendez-vous de 2h30 du 9 juillet 2020, la rencontre des volontés tant sur la chose que sur le prix est intervenue et la vente a été conclue ; que M. [J] a formalisé une offre d’achat écrite moyennant un prix de 1 750 000 euros net vendeur et portant sur des biens précisément désignés ; que M. [B] a expressément accepté cette offre devant l’agent immobilier en indiquant « bon pour vente » et en signant à coté ;

— sur la nécessité de confirmer l’offre invoquée en défense, qu’il s’agit de simples modalités qui n’affectent pas l’objet du contrat, étant précisé que l’offre d’achat n’avait en tout état de cause pas besoin d’être confirmée en ce qu’elle était ferme ; qu’en effet, si l’offre prévoyait une clause relative à la découverte de « surprises significatives », elle n’était en revanche pas conditionnée par une confirmation après visite des lieux ; qu’en outre, même si l’offre était conditionnée, cette condition ne pourrait s’analyser qu’en une condition suspensive édictée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, de sorte que seul M. [J] peut s’en prévaloir et qu’il peut aussi y renoncer ;

— sur la nécessité de prévoir une ventilation du prix alléguée en défense, que cela ne remet pas en cause le principe de la vente et son caractère parfait en ce que, l’exigence de détermination d’un prix n’implique pas, en cas de pluralité de vendeurs et de biens, que la part revenant à chacun d’eux soit déterminée dans le contrat ;

— sur l’opposition du fils de M. [B] à la vente d’un lot dont la SCI est propriétaire, argument développé en défense, que M. [B] est associé gérant de la SCI [Adresse 10] et détient 999 parts sur 1000 de sorte qu’il avait parfaitement le pouvoir de vendre la portion de terrasse appartenant à la SCI ;

— concernant la libération des lieux, que la mise à disposition à titre gratuit d’un logement ne crée pas au profit de son bénéficiaire de droit à maintien dans les lieux en cas de vente et encore moins de droit de s’opposer à la vente ; qu’en outre, l’accord de vente signé le 9/7/2020 stipule que les biens sont vendus libres de toute occupation ;

— s’agissant de l’absence de mandat écrit, que si la loi [L] impose un mandat écrit, l’absence d’écrit n’entraîne aucune conséquence en l’espèce puisque les deux parties au contrat litigieux sont M. [J] et M. [B] lui-même ; qu’ainsi, l’absence de mandat ne peut avoir de conséquence que dans les rapports entre le mandant et le mandataire ; qu’en outre, même s’il devait être considéré que le mandat est entaché d’une nullité relative, cette nullité serait couverte par la ratification ultérieure ;

— sur l’application des dispositions relatives au contrat de vente hors établissement, qu’en l’espèce, l’article L221-1 du code de la consommation n’est pas applicable en ce que M. [J] n’agissait pas en qualité de professionnel et que M. [B], gérant de la SARL familiale et d’une société [Adresse 1] ne peut être considéré comme consommateur ; qu’enfin, l’offre d’achat signée au domicile de M. [B] est par nature exclue du champ d’application des dispositions du code de la consommation ;

— concernant enfin le vice du consentement invoqué en défense, que M. [B] ne peut se présenter comme quelqu’un de faible, non assisté et qui aurait subi des pressions alors qu’il est parfaitement rompu aux techniques de négociation immobilières pour être le gérant de plusieurs entreprises évoluant dans ce secteur ; qu’il n’a jamais subi de pression et qu’au contraire, quand M. [J] lui a indiqué se retirer des négociations du fait du covid, il l’a inondé de relances ; qu’en outre, en tant que professionnel de l’immobilier, il avait parfaitement conscience de la portée de l’acte qu’il a signé le 9 juillet 2020 ; qu’ainsi, aucun vice du consentement n’est démontré ;

— qu’ainsi, la vente étant parfaite, en refusant de passer l’acte de cession, M. [B] et la SCI [Adresse 10] ont violé leurs obligations contractuelles et engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1231 du code civil ;

— subsidiairement si le tribunal estimait que les parties n’en étaient encore qu’au stade des pourparlers, que M. [B] engage sa responsabilité délictuelle en application de l’article 1112 du code civil selon lequel les négociations pré-contractuelles doivent être menées de bonne foi ; qu’en l’espèce, les négociations ont duré plus de 6 mois durant lesquels M. [B] a envoyé de nombreux mails à M. [J] pour l’inciter à acheter ; qu’ainsi, le revirement de M. [B] sans raison légitime ne répond pas aux exigences de la bonne foi et engage sa responsabilité délictuelle ;

— quant aux préjudices subis par les demandeurs, qu’ils sont particulièrement lourds ; que dans le cadre de son projet d’achat, compte tenu des travaux de rénovation à envisager, M. [J] a mandaté un notaire, un architecte, un maître d’œuvre, un conseiller immobilier, un cabinet d’avocat ; qu’ainsi, les frais engagés s’élèvent à 54 120 euros ; qu’en outre, M. [J] a passé un temps considérable dans le suivi et l’aboutissement de ce projet qu’il estime à 100 heures ; qu’étant chef d’entreprise, il chiffre son préjudice sur un taux horaire de 250 euros soit 18 000 euros ; qu’enfin, le projet étant de fixer sa résidence familiale dans ce nouveau logement, l’absence d’aboutissement de ce projet lui a causé un préjudice moral ;

Par des conclusions notifiées au RPVA le 18 mars 2024, qui sont leurs dernières conclusions, Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] demandent au tribunal au visa des articles 1130, 1231, 1231-1, 1583 et 1591 du Code civil, de l’article 6 de la loi du 2 janv. 1970, de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, de l’article L 121-6 du code de la consommation et de l’article 31 du CPC, de :

— DIRE et JUGER mal fondées, les demandes de M. [Y] [J] et de la SC [Localité 14] QUEULEU ;

— Débouter M. [Y] [J] et la SC METZ QUEULEU de leur demandes de condamnation in solidum de Monsieur [B] avec la SCI [Adresse 11] à payer à indemniser M. [J] et la SC METZ QUEULEU des préjudices résultant de cette inexécution contractuelle et subsidiairement de leurs fautes délictuelles ;

Subsidiairement,

— débouter M. [Y] [J] et la SC METZ QUEULEU de leur demandes de condamnation in solidum de M. [B] avec la SCI [Adresse 11] à indemniser M. [J] et la SC METZ QUELEU les indemnités suivantes :

54 120.00 € TTC en réparation de son préjudice matériel,

18 000.00 € TTC au titre des pertes financières résultant du temps consacré en pure perte à ce projet,

5 000.00 € au titre de son préjudice moral.

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER in solidum M. [J] et la SC [Localité 14] QUELEU à payer à Monsieur [J] la somme de 10.000 € au titre du préjudice psychologique et moral.

— CONDAMNER in solidum M. [J] et la SC [Localité 14] QUELEU à payer à Monsieur [J] et à la SC 39 Jeanne d’Arc la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] répliquent :

— que Monsieur [J] est un professionnel de l’immobilier via plusieurs structures tandis que Monsieur [B] est retraité et malade depuis des années, souffrant d’une incapacité totale de travail ainsi que d’une dépression ;

— que Monsieur [B] a été approché par M. [Z] ( SARL Fradel Marchand), agent immobilier, qui a joué le rôle d’intermédiaire mais n’a bénéficié d’aucun mandat écrit ; que pourtant, en application des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1970, en matière de vente immobilière, le mandat doit être écrit ; qu’ainsi, cette absence de mandat emporte la nullité de tout acte ultérieur auquel l’agent immobilier a apporté son concours ; qu’en l’espèce, il est établi et non contesté que M. [Z] a participé à la négociation du 9 juillet 2020 de sorte que l’acte signé à l’issue est nul ;

— sur la signature à domicile, que les prescriptions des articles L121-21 et suivants du code de la consommation doivent être respectées, notamment s’agissant du droit de rétractation et qu’à défaut, la nullité est encourue ;

— sur les vices du consentement, à commencer par la violence, que des actes de pression sont des causes de violence lorsqu’ils sont exercés sur une personne âgée ou affaiblie par la maladie ;

qu’en l’espèce, la signature a eu lieu à 20h30 au domicile de M. [B] après 2h30 de négociation avec un acquéreur professionnel assisté d’un agent immobilier non mandaté présent depuis 16h ; que face à eux, se trouvait M. [B], âgé de 65 ans, atteint d’une incapacité permanente de travail depuis 2003, sous antidépresseurs et faisant l’objet d’un suivi psychiatrique depuis 2005 ;

— quant à l’erreur, que M. [B], qui était seul et non-assisté, n’a pas compris que son accord pouvait être ferme et définitif car l’offre était une énième offre de M. [J] et qu’il restait des points à discuter ;

— qu’en outre, l’offre acceptée n’était pas ferme, ni inconditionnelle, de sorte qu’elle ne peut emporter accord de vente ; qu’en effet, l’offre du 9 juillet 2020 ne comporte aucune ventilation du prix en fonction des lots, de sorte que la signature de M. [B] ne porte pas sur les éléments essentiels et déterminants de la vente ; qu’en outre, l’offre annonçait une confirmation conditionnée ; qu’en l’espèce, il ne peut être considéré que la condition a été rédigée uniquement dans l’intérêt de M. [J] puisque rien ne le précise ; qu’ainsi, M. [B] ne pouvait considérer que l’offre qu’il acceptait était définitive et ferme puisque au contraire elle prévoyait une confirmation de l’offre ; qu’il résulte d’ailleurs des pièces adverses que des négociations se sont poursuivies postérieurement à la signature de cette offre quant aux dates de libération des lieux ; que cela démontre donc que des pourparlers étaient encore en cours et que l’acte du 9 juillet 2020 n’était pas définitif dans l’intention des parties ;

— s’agissant de la demande subsidiaire fondée sur la responsabilité délictuelle, que cette demande est irrecevable en application du principe de non cumul des responsabilités ;

— subsidiairement sur le préjudice, que M. [B] n’a pas vendu le bien immobilier à un tiers et n’a pas rompu les pourparlers en cours ; qu’en effet, il s’est contenté de souligner que la signature était prématurée ; qu’aucune démarche autre de comminatoire puis judiciaire n’a été entreprise par M. [J] pour aboutir à une vente de sorte qu’aucune faute, ni dommage en lien avec cette faute ne peut lui être imputé ; qu’en outre, les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice et ne distinguent pas pour chacun des demandeurs ;

— à titre reconventionnel, que M. [B] a été gravement mis en cause et touché par les pression dont il a été victime de sorte qu’il sollicite une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera souligné que si les défendeurs évoquent des irrecevabilités dans le corps de leur conclusions, d’une part pour défaut d’intérêt à agir, fin de non-recevoir déjà soulevée devant le juge de la mise en état et d’autre part s’agissant de l’action des demandeurs fondée sur la responsabilité délictuelle, aucune irrecevabilité n’est soulevée dans le dispositif de leurs conclusions qui seul lie le tribunal.

1°) SUR LES DEMANDES FORMEES SUR LE FONDEMENT DE LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE

— sur l’absence de mandat écrit

En application de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er doivent être rédigées par écrit. Cette obligation d’un mandat écrit concerne ainsi les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ainsi qu’à la gestion immobilière.

Par ailleurs, en application de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1970 :

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans ».

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que les articles 1er et 6 de la loi 2 janvier 1970 sont d’ordre public. Ainsi, en cas d’inobservation du formalisme dicté par ces textes, le contrat d’intermédiation est traditionnellement frappé d’une nullité d’ordre public (Civ. 1re, 5 mai 1982).

Cependant, dans une décision récente, la Cour de cassation a estimé que la nullité, considérée comme absolue jusqu’ici, doit désormais être considérée comme relative (Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017). Ainsi, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (Civ. 1re, 20 sept. 2017, no 16-12.906). L’absence de signature d’un mandat de vente d’un bien immobilier entraîne la nullité de ce contrat, laquelle ne peut être couverte que par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat (Civ. 1re, 19 janv. 2022, no 20-14.534).

En l’espèce, il résulte des écritures des défendeurs ainsi que de l’attestation de M. [Z] qui figure en pièce demandeurs n°18 que ce dernier ne bénéficiait pas d’un mandat écrit comme l’impose pourtant les dispositions précitées.

Il ressort par ailleurs du dossier que M. [Z] est activement intervenu en tant qu’agent immobilier dans le cadre de la vente litigieuse, cela ressort notamment des mails échangés entre M. [Z] et M. [J] ainsi que de l’attestation de M. [Z]. Cependant, il apparaît que si M. [Z] était présent le jour de l’acceptation par M. [B] de l’offre d’achat formulée par M. [J], ce n’est pas lui qui a accepté cette offre au nom de M. [B] en application d’un mandat. Or seul le contrat passé par l’intermédiaire avec un tiers sur la base d’un mandat nul est lui-même frappé de nullité (Civ. 3e, 8 avr. 2009).

Par ailleurs et en tout état de cause, il résulte des dispositions précitées que la nullité encourue en l’absence de mandat écrit n’est qu’une nullité relative qui en l’espèce a été ratifiée par la signature de l’offre d’achat par M. [B].

En conséquence, l’acte signé par les parties n’encoure pas la nullité sur ce moyen qui sera écarté.

— sur les vices du consentement

En application de l’article 1130 du code civil :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui invoque un vice du consentement d’en rapporter la preuve. En l’espèce, les défendeurs invoquent la violence et l’erreur.

S’agissant de la violence, les défendeurs font état de pressions exercées par M. [J], professionnel de l’immobilier et M. [Z], agent immobilier, sur la personne de M. [B] qui présente une certaine fragilité.

En l’espèce, il convient d’abord de souligner qu’aucune éventuelle collusion entre M. [J] et M. [Z] n’a été démontrée. Au contraire, il ressort des pièces que M. [Z] n’a pas été contacté directement M. [J] pour lui proposer à la vente le bien de M. [B] mais qu’il a d’abord contacté une personne travaillant chez [J] IMMOBILIER qui a ensuite transmis l’information, ce qui démontre que M. [J] et M. [Z] ne se connaissaient pas.

Par ailleurs, si les pièces médicales versées aux débats démontrent effectivement que M. [B] souffre d’une invalidité de 2eme catégorie, au moins depuis 2005 ainsi que d’un syndrome anxio-dépressif depuis 2008 tandis que M. [J] est associé-gérant au sein de [J] IMMOBILIER, cela ne permet nullement d’en déduire l’existence d’actes de pression qui caractériseraient des violences.

En l’occurrence, si M. [J] a effectivement fait de multiples offres à M. [B], il apparaît que ce dernier a été en parfaite capacité de les rejeter quand elles ne lui convenaient pas. D’ailleurs, entre l’offre du 8 juillet 2020 et celle du lendemain finalement acceptée par M. [B], M. [J] est passé d’une proposition à hauteur de 1,6 million d’euros à une proposition à 1 750 000 euros. Par ailleurs, le prix du 9 juillet est « nets vendeur », les honoraires de l’agent immobilier étant à la charge de l’acquéreur alors que dans la proposition de la veille, ils étaient inclus dans les 1,6 million donc à la charge du vendeur. Cela démontre une véritable capacité de négociation de M. [B] qui a obtenu une meilleure proposition d’achat entre le 8 et le 9 juillet.

Enfin, il ressort des pièces, notamment de la pièce n°8 des demandeurs qu’entre entre février 2020 et juillet 2020, M. [B] a envoyé 26 mails à M. [J] ou à son épouse en lien avec cette vente litigieuse. M. [B] ne peut donc soutenir avoir été harcelé ou l’objet de pression alors que c’est lui qui était à l’origine de la plupart des échanges pour inciter M. [J] à acheter son bien.

S’agissant de l’erreur, à nouveau, aucun élément objectif n’est rapporté pour démontrer que M. [B] a commis une erreur sur la portée de son engagement lorsqu’il a signé l’offre du 9 juillet 2020 avec la mention « bon pour vente ». En effet, il convient de souligner que cette négociation a duré plusieurs mois et que M. [B] était assisté d’un agent immobilier avec lequel il a préparé ce rendez-vous en amont. Par ailleurs, le fait qu’il ait refusé plusieurs offres formulées par M. [J] avant d’en accepter une plus favorable démontre qu’il a pu longuement réfléchir à sa décision et qu’elle n’est nullement entachée d’erreur.

En conséquence, aucune nullité de l’acte n’est encourue sur ce fondement.

— sur l’application des dispositions du code de la consommation

A titre liminaire, il convient de préciser que l’article L121-21 du code de la consommation invoqué par les défendeurs a été abrogé par la l’ordonnance du 14 mars 2016 de sorte qu’il n’est plus applicable.

Par ailleurs, il résulte de l’article préliminaire du code de la consommation que :

« Pour l’application du présent code, on entend par :

1° Consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

2° Non-professionnel : toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ;

3° Professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel »

En l’espèce, il résulte du dossier que M. [J], s’il travaille effectivement dans un groupe spécialisé dans l’immobilier et la gestion hôtelière, n’a en revanche pas agi en tant que professionnel dans le cadre de l’achat litigieux.

En effet, il résulte des pièces du dossier et notamment des mails échangés entre M. [J] et M. [Z], qu’il s’agissait effectivement d’un projet personnel et familial. Ainsi, l’ensemble de la famille est venue visiter le bien et le projet impliquait la vente de leur résidence familiale.

M. [J] ayant agi en tant que « non professionnel », les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables.

— sur le caractère parfait de la vente

En application de l’article 1113 du code civil :

« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

Par ailleurs, selon l’article 1583 du même code, la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

L’article 1584 dispose enfin que « La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire », étant précisé qu’en application de l’article 1304-4 du code civil, « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

En l’espèce, il résulte de la pièce n°10 des demandeurs qu’en date du 9 juillet 2020, Monsieur [J] a adressé à M. [B] une offre d’achat listant avec précision les biens concernés. L’offre précise que les biens énoncés aux points n°1.1, 1.2, 1.5, 1.6, 1.8 seront acquis directement par M. [J] personne physique et que les points 1.3 et 1.4 seront acquis directement par la SCI [Localité 14]-QUEULEU lui appartenant. Le prix est fixé à 1 750 000 euros nets vendeur, les honoraires de l’agent immobilier étant à la charge de l’acquéreur.

Ce document a été signé tant par M. [J] que par M. [B] avec la mention « bon pour vente ».

Ce document constitue donc un contrat au sens de l’article 1113 du code civil puisqu’il est indéniable qu’il s’agit de la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Par ailleurs, il apparaît que l’accord de volonté concerne tant la chose, les biens étant désignés de façon détaillée, que le prix au sens de l’article 1583 du code civil.

Il convient sur ce point de rappeler que d’après la jurisprudence, les modalités de paiement étant un élément indifférent à la conclusion du contrat, il s’en déduit que la question de la ventilation du prix, tant qu’il y a accord sur le prix, est lui aussi indifférent.

De même, le fait que les discussions se soient poursuivies par la suite quant aux modalités de libération des lieux est indifférent. En effet, ce point a été tranché par l’offre du 9 juillet 2020 qui précise : « Le tout, y compris la terrasse, possédé en pleine propriété avec une jouissance exclusive, sans servitudes subies et libres de toute occupation (hors biens 1.4) / réquisition le jour de la signature de l’acte authentique ».

En revanche, il apparaît que cette offre contient une condition suspensive rédigée de la façon suivante :

« bien évidemment, et comme nous en avons convenu, cette offre sera confirmée après :

– visite complète des 3 appartements situés dans l’aile gauche de la cour

– visite complète du bâtiment situé [Adresse 7]

– obtention / étude des informations juridiques complètes

– obtention des détails de charges et de taxe foncière de tous les lots cédés

– obtention de tous les diagnostics obligatoires pour la vente

… ne présentant pas de surprises significatives ».

Cette condition s’analyse comme une condition rédigée au bénéfice exclusif de l’acheteur même si ce n’est pas mentionné tel quel dans l’offre. En effet, un vendeur a parfaitement connaissance du bien qu’il vend et ne risque donc pas de découvrir de « surprises significatives » lors d’une visite complète, de l’obtention d’information sur la taxe foncière ou de l’obtention d’un diagnostic alors qu’un acquéreur si.

En application de l’article 1304-4 du code civil et de la jurisprudence ( Civ. 3e, 5 févr. 1971, no 69-12.443), un acquéreur peut parfaitement renoncer unilatéralement à une condition insérée au contrat dans son seul intérêt.

En l’espèce, la sommation d’avoir à formaliser la vente envoyée par courrier du 6 août 2020 par le conseil de M. [J] et de la SCI [Localité 14]-QUEULEU s’analyse en une renonciation à cette condition.

En conséquence, la vente apparaît effectivement parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

— sur la violation de leurs obligations contractuelles par M. [B] et la SCI [Adresse 10]

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, en application de l’article 1231 du code civil : « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

Enfin, l’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il résulte des développements précédents qu’en acceptant l’offre du 9 juillet 2020 établi par M. [J], M. [B] s’est engagé lui-même et a engagé sa SCI, la SCI [Adresse 10], à vendre à M. [J] et à la SCI [Localité 14]-QUEULEU, les lots sis [Adresse 4] ainsi que [Adresse 9].

En ne répondant pas aux sollicitations du notaire pour fixer une date de compromis et en ne répondant pas favorablement à la sommation d’avoir à formaliser la vente envoyée par courrier du 6 août 2020, Monsieur [B] et la SCI [Adresse 10] ont manqué à leurs obligations contractuelles et engagent en conséquence leur responsabilité à ce titre.

— sur l’indemnisation des préjudices

En l’espèce, M. [J] sollicite les indemnisations suivantes :

54 120.00 € TTC en réparation de son préjudice matériel 18 000.00 € TTC au titre des pertes financières résultant du temps consacré en pure perte à ce projet 5 000.00 € au titre de son préjudice moral

S’agissant du préjudice matériel, M. [J] verse à l’appui de sa demande en pièce n°20 un récapitulatif des frais engagés tant pour l’achat des biens litigieux que pour la vente de la maison de la famille [J], destinée à financer l’acquisition. Ce document, qui amène à un montant total de 54120 euros est corroboré par tous les contrats et factures relatifs à ces prestations produits en pièces 21 à 26. Cependant, les demandeurs ne justifient d’avoir réglé ces factures que pour un montant total de 51120 euros (pièces 29 à 32 des demandeurs). Cette somme leur sera donc accordée en ce qu’elle est en lien direct avec les manquements contractuels des défendeurs, ces sommes ayant été investies à perte par le demandeur.

En conséquence, Monsieur [B] et la SCI [Adresse 10] seront condamnés in solidum à payer à M. [J] la somme de 51120 euros au titre de son préjudice matériel.

S’agissant de la somme de 18 000.00 € sollicitée par M. [J] au titre « des pertes financières résultant du temps consacré en pure perte à ce projet », il apparaît que ce dernier ne justifie nullement du temps passé sur ce dossier d’acquisition ni du taux horaire dont il allègue vu qu’il ne verse aucun élément financier relatif à son activité de chef d’entreprise.

En conséquence, Monsieur [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

Concernant enfin la demande au titre du préjudice moral, il résulte effectivement des pièces du dossier que ce projet d’achat était un projet familial, comme cela transparaît du fait que l’épouse de Monsieur [J] était destinataire d’un certain nombre de mails et que dans un de ses mails, M. [Z] indique que toute la famille est venue visiter, ce qui a toucher M. [B] (mail n°2 pièce demandeurs n°19). Ainsi, un préjudice moral est effectivement caractérisé et sera évalué à 2000 euros.

En conséquence, Monsieur [B] et la SCI [Adresse 10] seront condamnés in solidum à payer à M. [J] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral.

2°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES DEFENDEURS AU TITRE DE LEUR PRÉJUDICE PSYCHOLOGIQUE ET MORAL

A titre liminaire, il convient de souligner qu’une erreur s’est glissée dans le dispositif des conclusions des défendeurs puisqu’ils demandent de « CONDAMNER in solidum M. [J] et la SC [Localité 14] QUEULEU à payer à Monsieur [J] la somme de 10.000 € au titre du préjudice psychologique et moral ».

Par ailleurs et en tout état de cause, compte tenu des développements précédents, M. [B] et la SCI [Adresse 10] ayant été condamnés à indemniser M. [J] des conséquences de leurs fautes contractuelles, il y a lieu de les débouter de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral et psychologique. En effet, aucune faute ne peut être retenue contre les demandeurs.

En conséquence, M. [B] et la SCI [Adresse 10] seront déboutés de leur demande à ce titre.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [Y] [J] et à la SCI [Localité 14]-QUEULEU la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 26 mai 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 11] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 51120 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [J] de sa demande au titre des pertes financières résultant du temps consacré à ce projet ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral et psychologique ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] à régler à Monsieur [Y] [J] et à la SCI [Localité 14]-QUEULEU la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] et la SCI [Adresse 10] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président