AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLLV

Minute JCP n° 25/634

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e KASTLER Séréna, avocate au barreau de Thionville

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [W] [I]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 17 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KASTLER Séréna par LS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [I] [W] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Vu l’acte de Commissaire de justice le 24 mars 2025 à Madame [W] [I] et enregistré au greffe le 19 mai 2025, par lequel la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assignée à comparaître à l’audience du 17 juin 2025 par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, elle a demandé audit juge, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1101 et suivants, 1184, 1728 et 1732 du Code civil, de :

— DIRE ET JUGER que l’action engagée par elle est recevable et bien fondée ;

— CONSTATER, et au besoin, PRONONCER la résiliation du bail liant les parties compte tenu des manquements graves et répétés de Madame [W] [I] ;

— ORDONNER l’évacuation de Madame [W] [I], de ses biens et de tous occupants s’y trouvant de leur chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— DECLARER qu’à défaut pour Madame [W] [I] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Madame [W] [I] à lui verser la somme de 5.212,64 euros représentant les loyers et charges échus impayés au 14 mars 2025, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 (date du commandement de payer valant mise en demeure au sens des dispositions de l’article 1153 du Code civil) sur la somme de 1.345,94 euros et sur le solde à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [W] [I] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 359,86 euros par mois jusqu’à évacuation effective des lieux, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1155 du Code civil ;

— DIRE ET JUGER que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;

— CONDAMNER Madame [W] [I] à lui payer la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, s’en est référée à ses écritures, en indiquant produire un décompte actualisé au 13 juin 2025 arrêté à la somme de 4.471,73 euros, pour préciser n’avoir reçu aucun paiement depuis le 10 janvier 2025, Madame [W] [I] n’étant nbi présente ni représentée bien que régulièrement assignée par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 5 septembre 2025, prorogée au 3 octobre 2025.

.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de l’action :

La demanderesse sollicite de la voir déclarer recevable en ses demandes.

Aucune exception d’irrecevabilité n’étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d’irrecevabilité qu’il lui incomberait de soulever d’office, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et subséquente en expulsion :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’occurrence, le contrat de bail conclu entre les parties le 28 décembre 2018 contient une clause résolutoire au cas de défaut de paiement notamment du loyer et des charges deux mois après un commandement resté infructueux (pièce n°1 demanderesse).

Le commandement de payer signifié à la défenderesse le 17 avril 2024, qui vise cette clause résolutoire, mentionne une somme due en principal de 1.345,94 euros (pièce n°4 demanderesse).

Il ne résulte d’aucun élément des débats que la somme visée par le commandement de payer dont s’agit aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté.

Madame [W] [I] ne s’étant pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies à la date du 18 juin 2024, ainsi passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de constater d’une part l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail conclu le 28 décembre 2018 entre la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [W] [I] en sa qualité de preneur à effet du 18 juin 2024, d’autre part et en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 18 juin 2024.

La locataire devenant en conséquence occupante sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [W] [I] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande formée à titre principal en constatation de l’acquisition de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail, qui est sans objet.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT poursuit paiement de la somme totale de 4.471,73 euros selon décompte de créance actualisé arrêté à la date du 13 juin 2025 au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2025 inclus.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement à due concurrence de la somme sollicitée de 4.471,73 euros, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation selon décompte précité.

En conséquence, Madame [W] [I] sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.471,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance du mois de mai 2025 incluse selon décompte arrêté à la date du 13 juin 2025, outre intérêts au taux légal qu’il convient de fixer à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.345,94 euros, et sur le surplus, ainsi que sollicité, à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail telle que constatée à la date du 18 juin 2024, Madame [W] [I] emprunte la qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux à lui donnés à bail par la demanderesse de sorte que cette dernière, bailleur, est fondée à le poursuivre en paiement d’une indemnité d’occupation qui a un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire, dans la mesure où elle est destinée à compenser la perte de jouissance du local et à indemniser le propriétaire du trouble subi du fait de l’ occupation illicite de son bien.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée non ainsi que sollicité au montant du dernier loyer augmenté des charges, mais à celui correspondant au loyer augmenté des charges à la date à laquelle la résiliation de plein droit du contrat de bail est constatée, le 18 juin 2024, soit, ainsi qu’il résulte du décompte de créance produit au dossier, à la somme totale de 351,29 euros, étant rappelé que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application de la règlementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

En conséquence, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 351,29 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner Madame [W] [I] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal à compter du 18 juin 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 351,29 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément à la règlementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 4.471,73 euros outre intérêts au paiement de laquelle Madame [W] [I] est déjà condamnée par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour ce montant échéance du mois de mai 2025 incluse selon décompte arrêté à la date du 13 juin 2025, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 18 juin 2024.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal au titre des indemnités d’occupation sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [W] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 d’un montant de 120,52 euros, de l’assignation du 24 mars 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 mars 2025.

Madame [W] [I], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 19 mai 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 décembre 2018 entre la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [W] [I] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 10] (57) à compter du 18 juin 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 18 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [W] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3], à [Adresse 11] (57) ;

ORDONNE à Madame [W] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.471,73 euros (quatre mille quatre cent soixante-et-onze euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance du mois de mai 2025 incluse selon décompte arrêté à la date du 13 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.345,94 euros (mille trois cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 351,29 euros (trois cent cinquante-et-un euros et vingt-neuf centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence Madame [W] [I] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal à compter du 18 juin 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 351,29 euros (trois cent cinquante-et-un euros et vingt-neuf centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément à la règlementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction, le cas échéant, de la somme de 4.471,73 euros outre intérêts au paiement de laquelle Madame [W] [I] est déjà condamnée par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour ce montant échéance du mois de mai 2025 incluse selon décompte arrêté à la date du 13 juin 2025, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 18 juin 2024 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal au titre des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 d’un montant de 120,52 euros, de l’assignation du 24 mars 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 mars 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 OCTOBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président