Minute n°2025/512

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00637

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KSTN

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [C]

né le 19 Mai 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Magali ARTIS, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302

DEFENDERESSE :

Madame [R] [J]

née le 29 Mai 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thomas DANQUIGNY, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 26 février 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

[S] [C] et [R] [J] ont signé un compromis de vente le 31 mai 2023, concernant un immeuble situé [Adresse 2], pour un montant de 128 500 €.

Ce compromis comprenait deux conditions suspensives au bénéfice de [R] [J]. La première consistait en la vente par [R] [J] d’un bien immobilier lui appartenant, dans le but de constituer son apport personnel. Cette condition a été remplie.

La seconde condition suspensive était l’obtention d’un prêt. Or, [R] [J] n’a pas obtenu de prêt, faisant ainsi échec à la vente de l’immeuble.

Le 29 novembre 2023, [S] [C] a fait signifier à [R] [J] une sommation de payer le montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, s’élevant à la somme de 11 900 €.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 mars 2024, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 5 mars 2024, [S] [C] a constitué avocat et assigné [R] [J] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

[R] [J] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 13 mars 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2024, [S] [C] demande au tribunal au visa des articles 1226 et suivants, 1231 et suivants, 1240, 1353 du Code civil et 9, 514 du Code de procédure civile, de :

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de Madame [R] [J],

— Condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 11 900 €, à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation, en date du 29 novembre 2023

— Condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 369,56 €, outre intérêts au taux légal, à compter de la délivrance de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 3 500 €, au titre des frais irrépétibles, pour la présente instance,

— Condamner Madame [R] [J] aux entiers dépens de fond.

Au soutien de ses demandes, [S] [C] fait valoir que [R] [J] a volontairement fait échec à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, d’une part en formulant une demande de prêt ne correspondant pas aux conditions fixées dans le compromis de vente, et d’autre part en ne déposant qu’une demande de prêt.

Selon les termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, [R] [J] a demandé au tribunal au visa des articles 1103, 1353 et 1231-5 du Code civil, et 12 du Code de procédure civile, de :

— Débouter Monsieur [S] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Constater, à défaut, prononcer la caducité de la promesse de vente en date du 31 mai 2023,

Subsidiairement,

— Dire et juger que Monsieur [S] [C] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice et qu’il est par ailleurs seul responsable des frais engagés au titre des actes de significations et PV de carence,

En conséquence,

Débouter Monsieur [S] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Plus subsidiairement,

— Réduire le montant des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de Madame [J] à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [S] [C] à payer à Madame [R] [J] la somme de 3.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [S] [C] aux entiers frais et dépens,

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, [R] [J] fait valoir qu’elle n’a pas volontairement fait échec à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Elle explique avoir déposé une demande de prêt respectant les conditions fixées dans le compromis de vente. Elle reconnaît n’avoir déposé qu’une demande de prêt, mais affirme qu’une seconde n’était pas requise.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION

— Sur l’application de la clause pénale

L’article 1134 de ce code dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. / Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. / Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

L’article 1231-5 du Code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le financement prévu dans le compromis de vente est :

-109 383 € au moyen d’un prêt bancaire

-19 117 € au moyen de fonds personnels

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il est stipulé dans le compromis : « l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts […] répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL

— Montant maximal de la somme empruntée : […] 109 383,00 EUR

— durée maximal de remboursement : 300 mois

— Taux nominal d’intérêt maximal : 3,250 € l’an (hors assurance) »

Il est précisé que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil ».

Il est également précisé que : « l’acquéreur s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’acquéreur s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. ».

Par courrier en date du 26 septembre 2023, le CREDIT MUTUEL a informé [R] [J] de son refus de demande de prêt. Il est précisé que la demande refusée concerne « un crédit immobilier de 139 000 € sur une durée de 300 mois destiné à financer l’acquisition et les travaux concernant un bien situé [Adresse 2] ». Il ressort de ce courrier que [R] [J] n’a pas respecté la clause selon laquelle sa demande de prêt ne devait pas dépasser 109 383 €. [R] [J] produit un mail du CREDIT MUTUEL daté du 21 novembre 2023, dans lequel il est précisé que le refus de prêt « concerne bien le bien situé [Adresse 5] dont le plan de financement date d’avril 2023. En effet cette étude était basée sur un montant à financer de 109 383 €, d’un apport de 20k€ et d’un apport supplémentaire de 10k€ (résultant de la vente d’un studio) ». Ce mail n’est toutefois pas de nature à remettre en cause le montant de 139 000 € évoqué dans le courrier du 26 septembre 2023, car il se contente de reprendre les informations mentionnée dans l’étude de financement datée du 22 avril 2023. Cela signifie uniquement que la demande de prêt formulée par [R] [J] ne correspondait pas au montant prévu dans l’étude de financement, et qu’elle a demandé un prêt de 139 000 €. Dès lors, elle n’a pas respecté le compromis, qui limitait la demande de prêt à 109 383 €.

De plus, elle n’a déposé qu’une seule demande de prêt. A ce titre, il convient de préciser que la mention « à un ou plusieurs prêts » ne signifie pas qu’elle pouvait n’en demander qu’un, mais qu’elle pouvait obtenir la somme de 109 383 € en la répartissant en plusieurs prêts. Le compromis est clair au sujet du nombre de demandes de prêts : « l’acquéreur s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ». Or, [R] [J] n’en a déposé qu’une. Il existe une contradiction purement formelle entre la clause lui imposant de déposer deux demandes de prêts, et celle lui imposant de déposer sa demande de prêt au CREDIT MUTUEL. L’articulation de ces deux clauses, afin qu’elles s’appliquent toutes les deux de façon logique, implique que [R] [J] devait déposer au moins une demande de prêt auprès du CREDIT MUTUEL, et une autre demande auprès d’un autre organisme de crédit. En effet, déposer deux demandes identiques auprès du CREDIT MUTUEL n’aurait aucun sens. [R] [J] aurait donc du déposé une seconde demande auprès d’un autre organisme de crédit, ce qu’elle n’a pas fait.

En conséquence, [R] [J] n’a pas respecté les conditions contractuelles d’application de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, entraînant ainsi la réalisation fictive de cette condition.

Les deux conditions suspensives étant remplies, la vente aurait dû avoir lieu.

Le compromis de vente comprend une clause pénale fixant à 11 900 € l’indemnité due par la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique malgré la réalisation des conditions contractuelles. En l’espèce, [R] [J] a bien refusé de signer l’acte de vente, malgré la réalisation des conditions suspensives.

En conséquence, [R] [J] doit être condamnée à verser à [S] [C] une somme au titre de la clause pénale.

— Sur le montant de la clause pénale

Si l’appréciation du caractère manifestement excessif du montant de la clause pénale doit prendre en considération le préjudice subi par la partie lésée, cela n’implique pas qu’elle s’y limite. En effet, le montant de la clause pénale, compte tenu de son but comminatoire et non indemnitaire, n’est pas nécessairement égal à celui du préjudice. Le juge doit donc se contenter d’évaluer si la disproportion entre la clause pénale et le préjudice permet de dévoiler un excès manifeste, et non seulement de déterminer si cette disproportion existe.

En l’espèce, le montant de la clause pénale insérée au compromis de vente s’élève à 11 900 €, soit 10 % du prix de vente de l’immeuble. Le compromis a été signé le 31 mai 2023, et le procès-verbal de carence a été établi le 21 novembre 2023, soit presque six mois plus tard. [S] [C] n’a donc pu disposer de son bien immobilier pendant une longue période, le privant de le vendre à un autre acheteur, ou encore de le mettre en location. Par ailleurs, [S] [C] a dû payer les charges afférentes à ce bien immobilier au delà du 21 novembre 2023, qui était censée être la date de transfert de propriété. [S] [C] a donc subi un préjudice financier qui, s’il ne s’élève peut-être pas à 11 900 €, existe malgré tout, et permet de conclure qu’il n’existe pas de disproportion excessive entre le préjudice et le montant de la clause pénale. Dès lors, la clause pénale fixée à 11 900 € n’est pas manifestement excessive.

En conséquence, [R] [J] sera condamnée à payer à [S] [C] la somme de 11 900 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, date de la date de la sommation de payer.

2°) SUR LA DEMANDE DE CAPITALISATION

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de juger que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

[R] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens, comprenant les sommes exposées au titre de l’acte de signification du 2 novembre 2023 (74,94 €) et de la sommation de payer du 29 novembre 2023 (169,62 €) ainsi qu’à régler à [S] [C] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès-verbal de carence du 21 novembre 2023 (125 €).

Au vu de l’issue du litige, [R] [J] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 5 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [R] [J] à payer à [S] [C] la somme de 11 900 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 ;

DIT ET JUGE que les intérêts échus des capitaux peuvent produire au titre de la condamnation prononcée des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE [R] [J] aux dépens, comprenant les sommes exposées au titre de l’acte de signification du 2 novembre 2023 (74,94 €) et de la sommation de payer du 29 novembre 2023 (169,62 €) ;

CONDAMNE [R] [J] à régler à [S] [C] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès-verbal de carence du 21 novembre 2023 (125 €) ;

DEBOUTE [R] [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2025 par M. Thomas DANQUIGNY, Juge, assisté de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président