AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00149 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGQ3

Minute JCP n° 626/25

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LES MARONNIERS

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Maître Marie-Dominique MOUSTARD, avocate au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [M] [W]

domicilié : chez Madame [Z] [W],

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparant

Madame [P] [D]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 9]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 17 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MOUSTARD Marie-Dominique par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Monsieur [W] et à Madame [D] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Vu l’acte de Commissaire de justice respectivement signifié le 21 février 2025 à Monsieur [M] [W] et le 11 mars 2025 à Madame [P] [D] et enregistré au greffe respectivement les 28 février et 18 mai 2025, par lequel la SCI LES MARONNIERS, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat et les a assignés à comparaître à l’audience du 20 mai 2025 par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, elle a demandé audit juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— LA RECEVOIR en sa demande ;

— ORDONNER la résiliation du contrat de bail du bien situé [Adresse 2] en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M] [W], de Madame [P] [D] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] à lui verser la somme de 5 517 euros au titre des loyers impayés tels qu’arrêtés à la date du 5 janvier 2025, somme à parfaire jusqu’à ce que la résiliation du contrat de bail soit ordonnée ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] à lui verser la somme de 640 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à) la libération effective des lieux ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris les frais liés à la délivrance du commandement de payer ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu l’audience du 20 mai 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à ses écritures, pour préciser qu’un premier plan d’apurement n’avait pas été respecté, puis que Monsieur [M] [W] n’a jamais donné congé du bail, Monsieur [M] [W], qui a comparu, ayant indiqué avoir divorcé de la défenderesse depuis 15 ans, Madame [P] [D] n’étant ni présente ni représentée bien que régulièrement assignée par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis renvoyée à l’audience du 17 juin 2025 pour communication de pièces au conseil de la demanderesse par les défendeurs ;

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à ses écritures, en précisant n’avoir été rendue destinataire d’aucune pièce par les défendeurs, ces derniers n’étant ni présents ni représentés, puis mise en délibéré au 5 septembre 2025, prorogée au 03 octobre 2025.

.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En premier lieu, si le contrat de bail produit au dossier en pièce n°1 a été conclu entre Monsieur [M] [W] et la demanderesse par acte du 9 octobre 2002, il n’est pas contesté que le logement à usage d’habitation en étant l’objet était celui du couple formé par lui et Madame [P] [D], en l’occurrence marié, dès lors que le même indique à l’audience, sans d’ailleurs aucunement l’établir, avoir divorcé de la même depuis 15 ans.

Il s’ensuit que le droit au bail du local à usage d’habitation, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, de sorte que la qualité de preneur attachée aux défendeurs en la cause est suffisamment établie, étant par ailleurs rappelé que les affirmations du défendeur quant au prononcé du divorce procèdent de ses seules allégations non étayées et observé qu’il ne conteste pas ne pas avoir donné régulièrement congé du bail le liant à la demanderesse.

Ensuite, la qualité de preneur des biens immobiliers dont s’agit en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation attachée aux défendeurs en la cause étant ainsi que dit établie, il leur incombait certes au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle les contrats sont soumis, d’exécuter leur obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demandeur en la cause.

Or, force est de relever qu’il ressort du décompte de créance locative arrêté au 5 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, qui laisse apparaître que les défendeurs restent redevables à l’égard de leur bailleur de la somme de 5 517 euros, que ces derniers n’exécutent pas régulièrement leur obligation de paiement du loyer comme des charges depuis le mois de juillet 2021, sans que les défendeurs, qui ont comparu à l’audience du 20 mai 2025, ne produisent quelconque élément de nature à contester l’existence comme le quantum de la dette locative, partant l’inexécution par eux de leur obligation de paiement.

Il s’ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement des défendeurs, locataires, à leur obligation contractuelle née du contrat de bail en tout état de cause de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs, dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil.

En conséquence, il convient de prononcer à effet de la date de la présente décision la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 octobre 2002 entre la SCI LES MARONNIERS, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur d’une part, et Monsieur [M] [W], dont se trouve cotitulaire Madame [P] [D], en leur qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à FOSSIEUX (57), aux torts exclusifs de Monsieur [M] [W] et de Madame [P] [D].

S’agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l’effet de la résiliation du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, à compter de cette même date, Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation, ce qui justifie que leur expulsion soit ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] et de Madame [P] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant en premier lieu de la demande en paiement au titre du contrat de bail écrit ayant pour objet le second garage selon décompte arrêté à la date du 29 avril 2025 :

En l’occurrence, la SCI LES MARONNIERS sollicite la condamnation solidaire des défendeurs en la cause en paiement de la somme de 5 517 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 5 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus, à parfaire au jour du jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail.

En premier lieu, il résulte du décompte de créance précité arrêté à la date du 5 janvier 2025 que les défendeurs sont redevables à l’égard du bailleur de la somme totale de 5 517 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au logement à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Ils sont en outre redevables du paiement du loyer et des charges à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la présente décision prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail, d’un montant total non contesté de 640 euros par mois.

Il convient donc de considérer que les défendeurs sont redevables de la somme totale de 5 126,67 euros se décomposant comme suit :

(640 euros x 8 mois au titre des mois de février à septembre 2025) + (640 euros / 30 jours x 2 jours) au titre du mois d’octobre, calculé prorata temporis jusqu’au 2 octobre 2025 inclus, dès lors que le bail a pris fin à la date de la présente décision, soit le 3 octobre 2025,

Soit : 5 120 euros + 42,67 euros = 5 162,67 euros.

Il s’ensuit que les défendeurs sont redevables à l’égard du bailleur de la somme totale de 10 679,67 euros (soit 5 517 euros + 5 162,67 euros) arrêtée à la date du 2 octobre 2025.

Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] ne produisent aucun élément de nature à contester utilement l’existence et le quantum de leur dette locative.

La condamnation sera prononcée solidairement ainsi que sollicité dès lors que la solidarité est liée à la qualité d’époux, en application de l’article 220 du Code civil, et qu’en l’occurrence, si Monsieur [M] [W] allègue du prononcé de leur divorce, il ne produit aucun élément de nature à établir la réalité de ses affirmations.

Elle sera en outre prononcée en derniers ou quittances en l’état du délai écoulé depuis la date à laquelle le dernier décompte de décompte de créance a été arrêté.

En conséquence, Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] seront solidairement condamnés, en deniers ou quittances, à payer à la SCI LES MARONNIERS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 10 679,67 euros au titre des loyers et charges afférents au logement à usage d’habitation, objet du contrat de bail conclu le 9 octobre 2002, selon décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En premier lieu, il n’est pas contesté que Monsieur [M] [W] ne réside plus dans les lieux donnés à bail, la demanderesse précisant d’ailleurs à cet égard dans ses écritures que le bien est actuellement occupé par Madame [P] [D].

Si le présent Juge ne dispose d’aucun élément de nature à démontrer la situation de divorce évoquée, il n’en reste pas moins que dans la mesure où Madame [P] [D] se maintient seule dans les lieux, il n’apparaît pas que la dette d’indemnité d’occupation puisse être considérée comme destinée à l’entretien du ménage ou à l’éducation des enfants habile à fonder ainsi une condamnation solidaire, contrairement à une dette de loyer qui constitue par nature une dette ménagère dont les époux restent, en application de l’article 220 du Code civil, tenus solidairement, même après le départ par l’un des lieux.

Il convient donc de considérer que seule Madame [P] [D] est redevable à l’égard de la demanderesse de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion, et en conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail et de l’expulsion prononcées par voie de la présente décision, à compter de laquelle elle emprunte la qualité d’occupante sans droit ni titre.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivis, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit à la somme totale de 640 euros par mois, étant précisé que les indemnités d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse seront calculées prorata temporis à compter du 3 octobre 2025 et due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail écrit comme par hypothèse des contrats de bail verbaux ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 640 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner Madame [P] [D] à payer à la SCI LES MARONNIERS, prise en la personne de son représentant légal, à compter du 3 octobre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 640 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement des indemnités d’occupation formée par la SCI LES MARONNIERS, prise en la personne de son représentant légal, sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D], qui succombent principalement, seront in solidum condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D], étant tenus aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à la SCI LES MARONNIERS prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 28 février 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire ainsi que sollicité, alors que la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec son application.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à effet de la date de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 octobre 2002 entre la SCI LES MARONNIERS prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part, et Monsieur [M] [W], dont se trouve cotitulaire Madame [P] [D], en leur qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à FOSSIEUX (57), aux torts exclusifs de Monsieur [M] [W] et de Madame [P] [D] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [W] et de Madame [P] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 10] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI LES MARONNIERS, prise en la personne de son représentant légal, pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] à payer, en deniers ou quittances, à la SCI LES MARONNIERS prise en la personne de son représentant légal la somme de 10 679,67 euros (dix mille six cent soixante-dix-neuf euros et soixante-sept centimes) au titre des loyers et charges afférents au logement à usage d’habitation, objet du contrat de bail conclu le 9 octobre 2002, selon décompte arrêté à la date du 02 octobre 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 03 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 640 euros (six cent quarante euros) par mois ;

CONDAMNE en conséquence Madame [P] [D] à payer à la SCI LES MARONNIERS prise en la personne de son représentant légal à compter du 03 octobre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 640 euros (six cent quarante euros) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement des indemnités d’occupation formée par la SCI LES MARONNIERS prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [W] et madame [P] [D] à payer à la SCI LES MARONNIERS prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [P] [D] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire ;

RAPPELLE en conséquence que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 octobre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président