AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00210 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJQL

Minute JCP n° 359/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Serena KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [N] [E]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 1]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [X]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 1]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : M^me Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU PRONONCE : M^me Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 19 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [B] + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 août 2023, BATIGERE HABITAT devenue S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 366,08 euros ainsi que 162,46 euros pour les charges et sur un garage référencé n°1750063280 pour un loyer de 15 euros par mois.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, BATIGERE HABITAT devenue S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] le 23 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6.104,64 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025 remis à étude, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son assignation, BATIGERE HABITAT devenue S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X];Condamner Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1.688,87 euros suivant décompte du 18 juin 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement ; Condamner Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 553,64 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; Condamner Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] à payer à BATIGERE HABITAT devenue S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] à tous les frais et aux dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du code de procédure civile).

A l’audience, BATIGERE HABITAT devenue S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

En défense, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X], quoique régulièrement assignés, n’était ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 15 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 23 octobre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 05 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 06 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 23 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6.104,64 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Il résulte de l’article 1310 du Code civil, que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 18 juin 2025 aux termes duquel Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] leur doit la somme de 1.688,87 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juin 2025.

Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties prévoit une clause de solidarité et d’indivisibilité aux termes de laquelle "les cotitulaires de la présente convention, quel que soit leur statut juridique (concubin ou colocataire), restent tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur du paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparation dûs en application du présent contrat”.

En conséquence, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 1.688,87 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] n’ont pas comparu à l’audience, de sorte que leurs situations et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] seront condamnés au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 24 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si les baux s’étaient poursuivi, soit 543,54 euros.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1.688,87 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 24 décembre 2024.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X], partie perdante, supporteront la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024, de l’assignation du 05 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 06 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à BATIGERE HABITAT devenue S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 août 2023 entre BATIGERE HABITAT devenue la S.A. BATIGERE HABITAT et Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 1.688,87 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. BATIGERE HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 543,54 euros à compter du 24 décembre 2024 outre actualisation conformément au bail cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1.688,87 euros outre intérêts à laquelle Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 24 décembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [H] [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024 , de l’assignation en référé du 05 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 06 février 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé et jugé le 15 septembre 2025.

La greffière La juge