AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDOB

Minute JCP n° 367/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [U] [G] [D]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître REDON-REY Valérie, avocate au barreau de Toulouse

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Maître FOUGHALI Pascal, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e REDON-REY Valérie par LS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e FOUGHALI Pascal par voie de case

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 20 juillet 2017, Monsieur [U] [D] a consenti à Madame [C] [P] et Monsieur [S] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel révisable de 577 euros ainsi que 53 euros pour les charges.

A la suite du décès des deux locataires, le bail a été transféré à Monsieur [W] [Y], héritier de Madame [P] selon avenant signé le 15 mars 2024.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [U] [D] a fait signifier à Monsieur [W] [Y] le 23 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4140 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024 remis à personne, Monsieur [U] [D] a fait assigner Monsieur [W] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et a fait l’objet de renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 3 juillet 2025.

En demande, Monsieur [U] [D], représenté par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Y] ;Condamner Monsieur [W] [Y] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé au 30 juin 2025 à la somme de 12089.84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Monsieur [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges ;Condamner Monsieur [W] [Y] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [W] [Y] aux dépens.

En défense, Monsieur [W] [Y], représenté à l’audience par son conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 14 janvier 2025, demande qu’il lui soit donné acte qu’il ne conteste pas être redevable de la somme de 12089.84 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges et de ce qu’il s’engage à quitter les lieux dans un avenir proche dès qu’il aura retrouvé du travail. Il ne formule aucune demande de délais de paiement étant rappelé que les demandes de « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement sera contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 23 août 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 30 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 2 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 2.11) qui prescrit un délai de 2 mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 23 août 2024 visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4140 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Monsieur [U] [D] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [W] [Y] lui doit la somme de 12089.84 euros.

Monsieur [W] [Y] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Monsieur [W] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à Monsieur [U] [D] cette somme de 12089.84 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4140 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de l’absence de proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [W] [Y], il apparaît que ce dernier n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et le juge ne dispose d’aucun élément relatif à la situation financière du défendeur.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [Y] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [W] [Y] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de son expulsion, Monsieur [W] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 24 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [W] [Y] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 12089.84 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [W] [Y] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Y], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 20 juillet 2017 entre Monsieur [U] [D] d’une part, et Madame [C] [P] et Monsieur [S] [Y] d’autre part, transféré à Monsieur [W] [Y] et concernant le logement situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 12089.84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 4140 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 8] ;

ORDONNONS à Monsieur [W] [Y] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [U] [D] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [U] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 12089.84 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [W] [Y] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [W] [Y] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 23 août 2024, de l’assignation en référé du 30 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 2 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La juge