AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00173 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIM2

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Mademoiselle [S] [Z]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Comparante assistée de Maître [J] [D]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [N] [I]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Maître [J] [D] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [I] [N] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 février 2024, Madame [S] [Z] a consenti à Monsieur [N] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 350 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [S] [Z] a fait signifier à Monsieur [N] [I] le 9 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1769 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 remis à personne, Madame [S] [Z] a fait assigner Monsieur [N] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

En demande, Madame [S] [Z], représentée par son conseil, lequel se réfère à l’audience à son assignation, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [I] ;Condamner Monsieur [N] [I] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1083 euros au 07 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Monsieur [N] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 350 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Condamner Monsieur [N] [I] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [I] aux dépens ;

Au soutien de ses demandes, Madame [S] [Z] précise que dès le début du contrat de bail, Monsieur [I] manquait à ses obligations locataires en remettant pas le dépôt de garantie, ni l’attestation d’assurance et en ne payant pas les loyers. Elle précise que le montant du dépôt de garantie et les 6 premiers mois de loyers résiduels impayés ont été acquittés par l’Eurométropole de [Localité 7] HABITAT.

Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire à la fois pour non paiement du loyer et pour non justification de l’assurance.

En défense, Monsieur [N] [I], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences de la non-comparution du locataire.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 24 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en page 3 en son article « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 9 juillet 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [N] [I] sera ordonnée, en conséquence.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [S] [Z] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [N] [I] lui doit au 07 juillet 2025 la somme de 1083 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Monsieur [N] [I], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [N] [I] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Madame [S] [Z] la somme de 1083 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

L’arriéré locatif visé au commandement de payer ayant été réglé à Madame [Z] par la Caisse d’Allocation Familiale au mois de septembre 2024, l’intérêt au taux légal courra à compter de l’assignation sur la somme de 668 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

V. Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Bien qu’il résulte du dernier décompte produit qu’une part important du loyer est versé chaque mois au bailleur, dans la mesure où Monsieur [N] [I] n’a pas comparu à l’audience, sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées et le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [N] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [N] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [N] [I] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur [N] [I] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 10 août 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 350 euros outre 30 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [N] [I] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1083 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 10 août 2024.

VII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

1°) Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [N] [I], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de l’assignation du 21 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 24 mars 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

2°) Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [N] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [S] [Z] la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

3°) Sur l’exécution provisoire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 février 2024 entre Madame [S] [Z] et Monsieur [N] [I] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 août 2024 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [N] [I] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 1083 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 668 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] ;

ORDONNE à Monsieur [N] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [S] [Z] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [N] [I] à payer à Madame [S] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 350 euros augmentée de 30 euros à compter du 10 août 2024 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1083 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [N] [I] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 10 août 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de l’assignation en référé du 21 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La vice-présidente