AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00256 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LK5M

Minute JCP n° 537/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par madame [N] [M], munie d’un pouvoir

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [J] [L] épouse [K]

demeurant [Adresse 6]. [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à EPIC MOSELIS

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 juin 2007 modifié par avenant du 3 janvier 2017, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal a consenti à Madame [J] [L] épouse [K] et à Monsieur [O] [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] (57), pour un loyer mensuel initial révisable de 374,70 euros, outre 157,61 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges, porté, selon avenant modificatif, à la somme de 419,80 euros outre 266,15 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle EPIC MOSELIS venant aux droits de l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal a fait signifier à Madame [J] [L] épouse [K] et à Monsieur [O] [K] le 23 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.776,20 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié à Madame [J] [L] épouse [K] et à Monsieur [O] [K] le 7 avril 2025 et enregistré au greffe le 12 mai 2025, l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal les a assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 28 août 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 848 et 849 du Code de procédure civile, de :

— DECLARER recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par lui ;

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 28 juin 2007 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 7] [Localité 8] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] et [J] [K] au paiement de la somme de 3.609,34 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 2 avril 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— FIXER, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 754,93 euros ;

Le cas échéant,

— L’AUTORISER d’ores et déjà à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges ;

Au besoin,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] et [J] [K] à lui payer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 754,93 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— RAPPELER qu’il appartient à Monsieur et Madame [O] et [J] [K] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Au besoin,

— LES y CONDAMNER ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] et [J] [K] à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [O] et [J] [K] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 septembre 2024 soit la somme de 135,27 euros ;

— RAPPELER que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

— RAPPELER que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025 au cours de laquelle le demandeur dûment représenté s’est référé à son assignation, Madame [J] [L] épouse [K] ayant comparu en personne, ayant indiqué souhaiter constituer avocat, et Monsieur [O] [K], qui a comparu en personne, ayant indiqué avoir quitté le domicile en 2023, pour résider à [Localité 9], mais être toujours sur le contrat de bail, puis renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins de permettre à la défenderesse de constituer avocat et au défendeur de justifier avoir dûment quitté le logement.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 22 septembre 2025, au cours de laquelle le demandeur dûment représenté a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 1.679,95 euros, pour préciser qu’un accord avait été trouvé entre les parties aux fins d’apurement de la dette à raison de la somme de 50 euros en sus du loyer, et aux fins de maintien dans les lieux, en présence de Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] qui ont comparu en personne, puis mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 23 septembre 2024 et l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal justifie avoir saisi, en application des dispositions de l’article R. 351-30 du Code de la construction et de l’habitation modifiées, la Caisse d’allocations familiales de la Moselle de la situation d’impayés de loyers dans laquelle se trouvaient les locataires par courrier recommandé du 23 septembre 2024, dont cette dernière a accusé réception le 24 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée le 8 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.

Par conséquent, l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à Madame [J] [L] épouse [K] et à Monsieur [O] [K] le 23 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.776,20 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, étant par ailleurs observé que si le défendeur a indiqué lors de l’audience du 28 août 2025 avoir quitté le logement, il n’a produit aucun élément de nature à en justifier ni à démontrer avoir régulièrement donné congé lors de l’audience du 22 septembre 2025 au cours de laquelle l’affaire avait été renvoyée à même fin, de sorte qu’il convient de considérer qu’il est toujours lié par le contrat de bail conclu entre les parties.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 novembre 2024 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 28 juin 2007 modifié par avenant du 3 janvier 2017 portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal produit un décompte actualisé arrêté à la date du 19 septembre 2025 aux termes duquel les défendeurs restent redevables de la somme de 1.679,95 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K], qui ont comparu, ne contestent pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par le demandeur, observation faite qu’ils sont tenus solidairement au paiement de telle dette, tant en vertu de la clause de solidarité figurant au bail qu’en vertu de l’article 220 du Code civil en ce qu’ils sont mariés et qu’aucun élément n’est produit par eux pour justifier de leurs allégations quant à leur situation de divorce.

En conséquence, Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal la somme de 1.679,95 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, outre intérêts au taux légal ainsi que sollicité à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève ainsi que dit à la somme de 1.679,95 euros selon décompte produit au dossier arrêté à la date du 19 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que les locataires ont repris le paiement des loyers.

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, comme de l’accord conclu entre les parties, Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette à raison de 34 mensualités dont 33 mensualités d’un montant chacune de 50 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 10 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle et solidaire de Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que les défendeurs en sont redevables jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Madame [J] [L] épouse [K] et de Monsieur [O] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K], qui succombent principalement, seront in solidum condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 d’un montant de 135,27 euros, de l’assignation du 7 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 avril 2025.

Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K], étant tenus aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 juin 2007 modifié par avenant du 3 janvier 2017 entre l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle MOSELIS aux droits duquel vient l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [J] [L] épouse [K] et à Monsieur [O] [K] en leur qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] (57), sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 24 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal la somme de 1.679,95 euros (mille six cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 34 mensualités dont 33 mensualités d’un montant chacune de 50 euros (cinquante euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ;

PRECISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,

— qu’à défaut pour Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,

— qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à verser à l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal tendant à l’expulsion de Madame [J] [L] épouse [K] et de Monsieur [O] [K] et à la condamnation de Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à l’Office public de l’Habitat du département de la Moselle MOSELIS pris en la personne de son représentant légal la somme de 150 euros (cent cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] épouse [K] et Monsieur [O] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 d’un montant de 135,27 euros, de l’assignation du 7 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 avril 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 24 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Amélie KLEIN, Greffière.

Le Greffier Le Président