AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/00420 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO6X

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : substitué par M^e Morgane BAUER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GASSE (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e GASSE (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 juin 2021, la société anonyme VILOGIA, a consenti à Monsieur [D] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 266,33 euros ainsi que 149,59 euros pour les charges.

Le 7 janvier 2025 la SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [D] [J] un commandement visant la clause résolutoire, lequel fait sommation au locataire de fournir son dernier avis d’imposition, de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs et comportant également un commandement de payer au titre de l’arriéré locatif pour une somme en principal de 9 326,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025 remis à étude, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [D] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Aux termes de son assignation, la SAVILOGIA demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [J] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution ; Condamner Monsieur [D] [J] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12 806,87 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 30 avril 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement ; Condamner Monsieur [D] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 358,17 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;Condamner Monsieur [D] [J] à payer à la société anonyme VILOGIA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [D] [J] aux dépens dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, la SAVILOGIA expose que le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le délai deux mois qui lui était imparti, et qu’il n’a pas justifié de son assurance risque locative dans le délai d’un mois.

A l’audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil a maintenu ses demandes et a indiqué que l’avis d’imposition sollicité par la commandement n’avait pas été communiqué emportant l’application d’un sur loyer. Elle a réactualisé sa créance qui s’élève à la somme de 19 048,93 euros au 3 décembre 2025.

En défense, Monsieur [D] [J], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans les débats.

L’affaire était mise en délibéré au 02 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 7 janvier 2025 , et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 juillet 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 4 décembre 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai d’un mois pour produire une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, et le commandement visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 7 janvier 2025.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que l’attestation d’assurance visé dans le commandement aurait été produite dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 février 2025.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [D] [J] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [D] [J] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société anonyme VILOGIA produit un décompte actualisé au 3 décembre 2025 aux termes duquel Monsieur [D] [J] lui doit la somme de 17 843,71 euros, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de novembre 2025.

Monsieur [D] [J] , qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [D] [J] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la société anonyme VILOGIA la somme de 17 843,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 326,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [D] [J] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur [D] [J] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 8 février 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 266,33 euros outre 149,59 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [J] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 17 843,71 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 février 2025.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [D] [J], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025, de l’assignation du 3 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 juillet 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [J] , supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la société anonyme VILOGIA la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Monsieur [D] [J] .

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 18 juin 2021 entre la société anonyme VILOGIA et Monsieur [D] [J] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 février 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [D] [J] à payer à la société anonyme VILOGIA la somme de 17 843,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 9 326,83 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [D] [J] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [J] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société anonyme VILOGIA pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [D] [J] à payer à la société anonyme VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 266,33 euros augmentée de 149,59 euros à compter du 8 février 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 17 843,71 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [D] [J] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 8 février 2025 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à payer à la société anonyme VILOGIA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 , de l’assignation en référé du 3 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 juillet 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 février 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge