Minute n° 300/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/01634

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JTHK

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [S]

né le 07 Janvier 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Noémie FROTTIER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B511

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [N]

né le 19 Mars 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Marie HEMZELLEC de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203

S.A.S. CABINET BENEDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente

Assesseur : Cécile GASNIER, Juge

Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI

Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Débats à l’audience du 03 Décembre 2025 tenue publiquement.

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. ».

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2018, la société CABINET BENEDIC SAS a établi un compromis de vente entre Madame [W] [N] et Monsieur [G] [N], d’une part, et Madame [I] [K] et Monsieur [J] [S] d’autre part, portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 2].

L’acte de vente a été passé devant Maître [A], notaire à [Localité 3], suivant acte authentique du 17 janvier 2019.

En raison de désordres affectant l’immeuble se présentant sous la forme d’infiltrations sous la terrasse, Madame [I] [K] et Monsieur [J] [S] ont saisi le Juge des référés de Metz d’une demande d’expertise.

Par ordonnance du 7 juillet 2020, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Metz a notamment :

— ordonné une expertise ;

— commis pour y procéder : M. [Q] [D], expert auprès de la Cour d’Appel de NANCY ;

— fixé à 2500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devant être consignée par Madame [I] [K] et Monsieur [J] [S].

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 30 novembre 2021.

Madame [I] [K] et Monsieur [J] [S] ont entendu saisir le Tribunal judiciaire de Metz d’une action en responsabilité à l’encontre du vendeur et de l’agent immobilier.

A la suite de leur séparation en cours de procédure, ayant mis fin à l’indivision existante sur la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], Madame [I] [K] s’est désistée de ses demandes, Monsieur [S] demeurant le seul propriétaire du bien immobilier.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 7 juillet 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 12 juillet 2022 , Madame [I] [K] et Monsieur [J] [S] ont constitué avocat et assigné Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC, prise en la personne de son représentant légal, devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SAS CABINET BENEDIC a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 12 juillet 2022. Monsieur [G] [N] en a fait de même par acte notifié par RPVA le 19 juillet 2022.

La présente décision est contradictoire.

Par ordonnance du 29 avril 2025, le Juge de la mise en état a :

— constaté le désistement d’instance de Madame [I] [K] à l’encontre de Monsieur [G] [N] et de la SAS CABINET BENEDIC ;

— donné acte à Monsieur [G] [N] et à la SAS CABINET BENEDIC de leur acquiescement à ce désistement ;

— dit que le désistement d’instance est parfait ;

— dit que Madame [I] [K] conservera à sa charge les frais de l’instance éteinte sauf meilleur accord des parties ;

— renvoyé l’affaire pour le surplus du litige opposant Monsieur [J] [S] à Monsieur [G] [N] et à la SAS CABINET BENEDIC, à l’audience de mise en état du 24 juin 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 07 mai 2026.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 juin 2025, Monsieur [J] [S] demande au tribunal au visa des articles 1641, 1644, 1645, 1104, 1137, 1241, 1310, 1604, 1112-1, 1992 du code civil, de :

— Juger recevables les demandes, fins, moyens et conclusions de Monsieur [J] [S] ;

— > Sur la responsabilité du vendeur :

— A titre principal, juger y avoir lieu à mettre en œuvre la garantie des vices cachés du vendeur ;

— A titre subsidiaire, juger que Monsieur [G] [N] a commis un dol au préjudice des acquéreurs sinon manqué à ses obligations contractuelles d’information et de loyauté ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 59.820,54 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel inhérent au coût de la réparation des désordres ;

— Condamner Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

— > Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

— Juger que la société CABINET BENEDIC a concouru au dol commis au préjudice des acquéreurs, sinon manqué à ses obligations de conseil et d’information ;

En conséquence,

— Condamner la société CABINET BENEDIC, in solidum avec Monsieur [G] [N], à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 59.820,54 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel inhérent au coût de la réparation des désordres ;

— Condamner la société CABINET BENEDIC, in solidum avec Monsieur [G] [N], à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

— > En tout état de cause :

— Débouter Monsieur [G] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [J] [S] ;

— Débouter la société CABINET BENEDIC de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [J] [S] ;

— Condamner Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société CABINET BENEDIC à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [G] [N] et la société CABINET BENEDIC, in solidum, aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

— Rejeter la demande de Monsieur [G] [N] et de la société CABINET BENEDIC tendant à écarter l’exécution provisoire et constater que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

En premier lieu, au soutien de ses demandes formées à l’encontre du vendeur, fondées à titre principal sur la garantie des vices cachés, Monsieur [S] fait valoir que le bien immobilier acquis le 17 janvier 2019 :

— est atteint d’un vice constitué par la présence d’infiltrations d’eau actuelles dans le garage et les caves, causée par l’étanchéité défectueuse de la toiture-terrasse recouvrant le garage ;

— que ce vice est antérieur à la vente du 17 janvier 2019, l’expert judiciaire relevant qu’il s’agit de désordres qui datent de plusieurs années ;

— qu’il s’agit d’un vice caché : Monsieur [S] déclare qu’il importe de revenir sur les digressions de l’expert judiciaire qui, aux termes de son rapport, insiste lourdement sur la visibilité des traces blanchâtres laissées par des calcites déposées par l’eau, que ce soit sur la façade avant du garage, sur le sol ou en dessous de la surface de la terrasse constituant le plafond du garage. Le demandeur indique que la visibilité des traces ne fait pourtant pas débat, les acheteurs s’étant interrogés lors de la visite du bien précédent la vente, en présence de l’agent immobilier, sur la présence de ces traces. Monsieur [S] soutient que l’agent immobilier du CABINET BENEDIC avait alors répondu que ces traces résultaient d’anciennes infiltrations d’eau auxquelles Monsieur [N] avait personnellement remédié, et que l’actualité des infiltrations d’eau et partant le caractère non pérenne des réparations effectuées par le vendeur ont ainsi été cachés aux acquéreurs.

Monsieur [S] souligne le fait que l’expert a indiqué dans son rapport que le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse ne pouvait être décelé par un profane, et reproche à l’expert d’avoir outrepassé sa mission en remettant en cause le caractère profane de Monsieur [S] eu égard à son métier de coordonnateur SPS. Monsieur [S] soutient que s’il est exact que son métier nécessite une connaissance élémentaire dans le domaine du bâtiment, il ne maîtrise aucunement l’ensemble des corps de métier du domaine de la construction, le but de la coordination étant de mettre en œuvre les principes généraux de prévention édictés par le code du travail afin d’assurer la sécurité des travailleurs et de protéger leur santé ;

— que le vice est d’une gravité suffisante au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil, en ce que les infiltrations d’eau présentes dans le garage ne permettraient pas d’entreposer d’effets mobiliers, ni même les voitures, sans que les biens ne soient détériorés par l’eau et les voitures recouvertes par les traces de calcites.

En réponse à l’argument de Monsieur [N] selon lequel les acquéreurs avaient été informés du défaut d’étanchéité de la terrasse par l’agent immobilier, et auraient acquis la maison en connaissance de cause, Monsieur [S] réplique que le jour de la visite, les taches blanches sur le sol du garage ont été présentées comme d’anciennes traces d’infiltrations par l’agent immobilier, et non comme des taches liées à un problème d’infiltration actuel. En outre, le demandeur soutient que si cette information avait été délivrée aux acquéreurs, alors elle n’aurait pas manqué de faire l’objet d’une mention particulière à l’acte authentique de vente.

Monsieur [S] estime qu’il est établi que Monsieur [N] connaissait l’existence actuelle des infiltrations ainsi que le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse qui en constitue la cause, et qu’il doit dès lors l’indemniser de tous les dommages subis, tant sur le plan matériel que moral.

Selon Monsieur [S], le préjudice matériel est constitué par :

— le coût des travaux de réparation à entreprendre pour mettre fin aux désordres, Monsieur [S] se fondant sur les préconisations de l’expert selon lesquelles « l’ancienne étanchéité doit être complètement remplacée par une nouvelle ce qui impose la réfection du revêtement de sol et la dépose et repose de garde de corps. La pose de revêtement sur plot est à privilégier à cause de la pente quasiment nulle (< 1.5% exigées pour du carrelage) », mais contestant son chiffrage établi sur la base d’un devis de la société KOLAMI BATIMENT. En effet, Monsieur [S] indique que ce devis a été établi en 2019 à la demande de Monsieur [N] alors animé par une démarche de réfaction à moindre coût, le devis n’étant pas conforme aux prescriptions de l’expert qui préconise la pose de dalle sur plot, et ne mentionnant pas la norme DTU concernant les toitures terrasse. Monsieur [S] sollicite que soit pris en considération le devis de la SARL HL ETANCHEITE au prix de 43.823,04 € TTC., s’agissant d’une entreprise locale située à [Localité 2], spécialisée dans les travaux d’étanchéification ;

— les frais au titre de la problématique de respect de la hauteur de relevé d’étanchéité : au niveau de la porte d’entrée, l’opération étant estimée à 2.500 € TTC et au niveau de la porte-fenêtre, à la somme de 3.297,50 € TTC ;

— les frais au titre de la dégradation des poutrelles : à raison de la dégradation des armatures des poutrelles de la dalle, le renforcement de celle-ci serait nécessaire par une structure métallique dont le coût estimé par l’expert à 9.600 € TTC ;

— au titre de la protection des objets et véhicules pendant les travaux : 600 € TTC.

Le demandeur sollicite par ailleurs la réparation du préjudice moral subi depuis l’acquisition de sa maison concomitante à la découverte du vice, à hauteur de 5.000 €, déclarant que Madame [I] [K] était enceinte au moment de cette acquisition et de la découverte des désordres, que le couple a très mal vécu et continue à vivre très mal cette situation, qui plus est alourdie par les impératifs des procédures judiciaires qu’ils ont été contraints de poursuivre à défaut de résolution amiable du litige.

A titre subsidiaire, Monsieur [S] entend engager la responsabilité du vendeur, d’une part pour dol en soutenant que l’absence d’information sur l’existence actuelle des infiltrations d’eau et le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse est dolosive, d’autre part pour non-respect de son obligation d’information.

En second lieu, au soutien de ses demandes formées à l’encontre du cabinet BENEDIC, Monsieur [S] entend engager la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier sur le fondement du devoir de conseil mettant à la charge de l’agent immobilier une obligation particulière d’information. Le demandeur soutient que de jurisprudence constante, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, les coauteurs étant alors tenus in solidum à l’égard de la victime. Il déclare qu’il se prévaut bien de plusieurs faits générateurs conjugués qui sont à l’origine de ses préjudices matériel et moral :

— la faute du vendeur qui procéderait à titre principal de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés et subsidiairement d’un dol sinon d’un manquement à son obligation de loyauté et d’information ;

— la faute de l’agent immobilier qui a concouru au dol du vendeur sinon manqué à son devoir d’information et de conseil.

Monsieur [S] soutient qu’en sa qualité d’agent immobilier, le cabinet BENEDIC est présumé avoir eu connaissance de l’ampleur ainsi que du caractère actuel des infiltrations d’eau, l’expert judiciaire ayant d’ailleurs relevé que les traces d’infiltrations ne pouvaient être ignorées de l’agent immobilier par leur grande visibilité. Aussi, même à considérer que le CABINET BENEDIC n’avait pas connaissance de l’actualité des infiltrations et du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, Monsieur [S] allègue que l’agent a commis un manquement fautif dans l’exécution de sa mission dès lors qu’il aurait dû s’informer lui-même correctement. Il se réfère à l’arrêt Cass. 3ème civ., 3 fév. 1981 ; n° 79-13.774, qu’il estime transposable au cas d’espèce, dans la mesure où le CABINET BENEDIC était le seul professionnel de la vente en présence et qu’il ne pourrait sérieusement prétendre ne pas avoir constaté les anciennes traces blanches au sol, visibles de tous.

Dans ces conditions, Monsieur [S] estime être bien-fondé à réclamer la condamnation in solidum du cabinet BENEDIC à l’indemniser de ses préjudices, et déclare qu’il ne saurait y avoir lieu à limitation de la part de responsabilité du CABINET BENEDIC à 5 % du montant de l’indemnisation, dans la mesure où il a concouru à l’intégralité du dommage des acquéreurs par une faute autonome découlant directement de sa qualité de professionnel de la vente immobilière.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 2 mai 2025, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [G] [N] demande au tribunal au visa des articles 1641 et 1991 du code civil, de :

— Donner acte à Monsieur [G] [N] de ce qu’il acquiesce au désistement d’instance de Madame [I] [K] frais compensés,

— Juger les demandes de Monsieur [J] [S] irrecevables et en tout cas mal fondées,

En conséquence,

— Débouter purement et simplement Monsieur [J] [S] et toute autre partie ou succombant, de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de Monsieur [G] [N],

Subsidiairement,

— Condamner la SAS CABINET BENEDIC à garantir Monsieur [G] [N] de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que le préjudice matériel de Monsieur [J] [S] ne saurait excéder la somme de 33 927,50 €,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] [S], ou toute autre partie ou succombant, à payer à Monsieur [G] [N] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance,

— Rejeter toute autre réclamation plus ample ou contraire,

— Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire.

Concernant l’action fondée sur la garantie des vices cachés, Monsieur [N] soutient que le caractère caché du vice fait défaut en l’espèce, les constatations de l’expert étant éloquentes s’agissant du caractère apparent des désordres allégués. Il ajoute qu’il n’a jamais fait visiter lui-même la maison, laissant son mandataire s’en charger, et qu’il n’a jamais caché l’existence d’un problème d’étanchéité de la terrasse, de sorte que les acquéreurs ont procédé à une décision d’achat en toute connaissance de cause et en l’état.

S’agissant de l’action fondée sur le dol, Monsieur [N] déclare que la volonté de Monsieur [N] de tromper ses cocontractants n’est aucunement établie, ce d’autant plus que le vendeur n’était pas présent lors de la visite de l’immeuble. Il rappelle que les traces blanchâtres constatées le jour de la visite n’ont jamais été masquées ou dissimulées.

Au sujet du manquement du vendeur à son obligation d’information, Monsieur [N] fait valoir qu’une telle obligation n’existe que si celui qui se prétend créancier de cette obligation a légitimement ignoré le fait recélé. Il soutient d’une part, que les désordres objet du litige étaient visibles lors de la visite du bien immobilier, et d’autre par que le vendeur, qui n’était pas

présent lors de la visite de l’immeuble, n’aurait en tout état de cause pas pu informer les acquéreurs sur l’existence de ces désordres.

A titre subsidiaire, concernant l’indemnisation des préjudices invoqués par Monsieur [S], le vendeur fait valoir que :

— s’agissant du premier poste de préjudice, le demandeur ne peut s’affranchir des conclusions de l’expert judiciaire qui retient le devis établi par la société KOLAMI BATIMENT pour un montant de 17 930 € TTC ;

— pour les autres postes, Monsieur [S] s’accommode fort opportunément des montants retenus par l’expert judiciaire dans la mesure où aucun devis n’est versé aux débats ; que la demande formulée au titre du préjudice matériel ne saurait excéder la somme de 33 927,50 € ;

— qu’aucun préjudice moral n’est démontré par le demandeur.

A titre reconventionnel, Monsieur [N] sollicite que s’ il était fait droit aux demandes de Monsieur [S], le cabinet BENEDIC soit condamné à le garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, invoquant le fait que le professionnel, qui ne pouvait pas ignorer l’existence d’un défaut d’étanchéité de la toiture en raison de la présence d’importantes traces d’infiltrations, a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard du vendeur. Monsieur [N] invoque le fait qu’en vertu de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 21 décembre 2023, l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, est tenu d’accompagner le vendeur et l’acquéreur dans le processus de vente et de garantir la sécurité juridique de la transaction. Il ajoute qu’il ne saurait en tout état de cause y avoir lieu à limitation de sa part de responsabilité à 5% du montant de l’indemnisation alors même que le cabinet BENEDIC, en tant que seul professionnel en charge de la vente immobilière, voit sa responsabilité engagée en cas de vices ou défaut apparents ou aisément décelables tels qu’en l’espèce.

Enfin, Monsieur [N] sollicite que l’exécution provisoire de droit soit écartée dans la mesure où la décision à intervenir est susceptible de comporter des moyens sérieux d’annulation ou de réformation mais également d’entraîner des conséquences manifestement excessives et irrémédiables qui videraient de sa substance l’exercice du droit d’appel.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 13 mai 2025, qui sont ses dernières conclusions, la SAS CABINET BENEDIC, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal au visa de l’article 1992 du code civil, de :

— Constater le désistement d’instance de Madame [I] [K] ;

— Prendre acte de l’acquiescement de la SAS CABINET BENEDIC au désistement d’instance de Madame [I] [K] ;

— Juger le désistement d’instance de Madame [I] [K] parfait ;

— Constater que l’instance se poursuit avec Monsieur [J] [S] ;

— Débouter Monsieur [J] [S] de ses entières demandes ;

— Débouter Monsieur [G] [N] de ses demandes, en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de la SAS CABINET BENEDIC ;

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal estimait la SAS CABINET BENEDIC responsable, que ce soit à l’égard de Monsieur [J] [S] ou de Monsieur [N],

— Limiter la responsabilité de la SAS CABINET BENEDIC à 5 % du montant total des condamnations ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [J] [S] et Madame [I] [K] à régler à la SAS CABINET BENEDIC la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [J] [S] et Madame [I] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Concernant l’action en responsabilité engagée à son encontre par Monsieur [S], la SAS CABINET BENEDIC fait tout d’abord valoir qu’en l’absence de rapport contractuel entre le cabinet BENEDIC et les acquéreurs, l’article 1992 du code civil ne peut être mobilisé par le demandeur à l’encontre de l’agent immobilier.

S’agissant de la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier invoquée par Monsieur [S], la SAS CABINET BENEDIC soutient qu’aucune faute de sa part n’est démontrée, déclarant qu’elle n’était aucunement informée de l’existence d’infiltrations existantes. La défenderesse indique que les infiltrations litigieuses étaient très récentes et seraient intervenues soit dans les jours précédant l’emménagement des acquéreurs, soit après les visites effectuées et après signature du compromis. Elle soutient que de jurisprudence constante, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être retenue que si la preuve est rapportée qu’il avait connaissance du vice, ou qu’il était à tel point apparent qu’il ne pouvait l’ignorer, cette preuve faisant défaut en l’espèce. La SAS CABINET BENEDIC indique qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction, tandis que Monsieur [S], par sa fonction de coordinateur sécurité et santé dans le bâtiment, pouvait pour sa part apprécier la portée des problèmes visibles sur la maison.

A titre subsidiaire, la SAS CABINET BENEDIC fait valoir que Monsieur [S] chiffre de façon particulièrement avantageuse le préjudice qu’il

aurait subi, en ce que :

— concernant les travaux de reprise de l’étanchéité, conformément aux conclusions de l’expert, l’indemnisation ne peut aller au-delà de la somme figurant au devis KOLAMI BATIMENT d’un montant de 17 930 euros, les autres devis mentionnant des prix exagérés ;

— concernant la dégradation des poutrelles, l’estimation du coût de reprise par l’expert, de 9600 euros TTC apparaît important pour la prestation prévue ; en outre, la prestation est chiffrée sur le devis HL ETANCHEITE à la somme de 3600 euros HT, cette seule somme pouvant dès lors être retenue.

La SAS CABINET BENEDIC estime qu’en tout état de cause, le préjudice matériel ne saurait excéder la somme totale de 28 287,50 € TTC décomposée comme suit :

• Devis KOLAMI BATIMENT : 17 930 € TTC

• Porte d’entrée : 2 500 € TTC

• Porte fenêtre deux vantaux : 3 297,50 € TTC

• Renforcement des poutrelles : 3 960 €TTC (3 600 € HT)

• Bâche de protection : 600 € TTC.

Concernant le préjudice moral, la SAS CABINET BENEDIC soutient que Monsieur [S] ne démontre nullement la réalité de ce préjudice et indique que les consorts [S]-[K] n’ont pas été empêchés de vivre dans leur habitation, les infiltrations n’affectant que le garage lui-même et non l’habitation dans son ensemble.

A titre infiniment subsidiaire, si la SAS CABINET BENEDIC venait à être condamnée à indemnisation in solidum avec Monsieur [N], elle fait valoir qu’elle n’est qu’agent immobilier, qu’elle n’a pas vécu dans cette maison d’habitation, n’est pas le vendeur, n’a réalisé aucun travaux à titre personnel, justifiant qu’ un partage de responsabilité intervienne entre la SAS CABINET BENEDIC et Monsieur [N], au titre duquel la SAS CABINET BENEDIC ne saurait supporter plus de 5 % du montant de l’indemnisation. La SAS CABINET BENEDIC ajoute qu’en tout état de cause aucune condamnation in solidum ne peut intervenir, aucune solidarité légale ou conventionnelle n’existant entre la SAS CABINET BENEDIC et Monsieur [N]. Quant à une éventuelle condamnation in solidum, la défenderesse fait valoir que pour qu’une telle condamnation soit prononcée entre les parties, le dommage qui résulte des responsabilités de chacun doit être unique et prendre sa source dans une même faute, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce dans la mesure où la SAS CABINET BENEDIC n’est jamais intervenue dans les travaux relatifs à la toiture-terrasse.

En dernier lieu, concernant la demande de Monsieur [N] tendant à ce que la SAS CABINET BENEDIC le garantisse de toute condamnation, cette dernière fait valoir :

— qu’en aucun cas, la SAS CABINET BENEDIC, lors de l’une quelconque des visites, n’a remarqué d’infiltration existante ;

— que Monsieur [N] n’a jamais communiqué quelque document que ce soit à la SAS CABINET BENEDIC laissant penser qu’il existait des infiltrations existantes au moment des visites et de la signature du compromis ;

— que de façon générale, l’agent immobilier est exonéré de sa responsabilité à l’égard de son mandant, s’il est avéré que ce dernier a commis une faute.

La SAS CABINET BENEDIC soutient donc qu’elle n’est aucunement responsable à l’égard de Monsieur [N] et ne lui doit aucune garantie.

IV) MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les demandes visant à acter le désistement d’instance de Madame [K] et l’acquiescement au désistement des défendeurs sont sans objet, le désistement ayant d’ores et déjà été constaté par ordonnance du Juge de la mise en état du 29 avril 2025.

1°) SUR LA GARANTIE AU TITRE DES VICES CACHES

Conformément à l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les articles 1642 et 1643 précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; et qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Q], en date du 30 novembre 2021, met en évidence des infiltrations d’eau affectant le bien immobilier acquis par Monsieur [S] et Madame [K], ayant généré des traces « très visibles » de calcites sur le sol du garage, « ce phénomène ayant commencé il y a plusieurs années ». L’expert explique que l’eau traverse la dalle terrasse vers le garage, créant des stalactites « très visibles » constatées en dessous de la surface de la terrasse, « témoignant que le problème date de plusieurs années ». L’expert note que l’ancienne étanchéité de la terrasse ne remplit plus sa fonction, et que la réparation effectuée par Monsieur [N] n’a eu aucun effet sur les infiltrations d’eau. Monsieur [Q] indique que l’eau s’infiltre à travers la chape jusqu’à l’ancienne étanchéité défectueuse, « cette dernière étant vieillie, fatiguée et présentant les vices visibles de construction, l’eau s’infiltre vers le garage. », et ajoute que « ces infiltrations de longue date ont provoqué des dommages aux poutrelles de la dalle recouvrant la terrasse ».

Concernant les causes d’infiltration d’eau, l’expert indique : « Il s’agit d’une non-façon pour l’absence de relevé d’étanchéité (…) Ces désordres ne rendant pas le garage impropre à sa destination. Les véhicules peuvent y être stationnés. Tout au plus la peinture du véhicule risque d’être salie par de l’eau d’infiltration. Le seul risque est pour les objets sensibles à l’eau stockés dans le garage ou dans les parties adjacentes (…) Il s’agit de désordres qui datent de plusieurs années dont le résultat était parfaitement visible à tout moment. Seules les causes peuvent échapper à un profane. (…) L’usure de l’étanchéité par le temps et les non-conformités d’exécution sont à l’origine des infiltrations d’eau. ».

Il résulte ainsi du rapport d’expertise que le vice affectant le bien immobilier acquis par les consorts [K]-[S] est constitués par les infiltrations d’eau dans le garage, présentant un caractère d’antériorité à la vente puisque datant de plusieurs années, occasionnées par l’usure de l’étanchéité de la terrasse et les non-conformités d’exécution.

Concernant le caractère caché du vice, s’il est établi que les conséquences des infiltrations étaient parfaitement visibles lors de l’acquisition du bien immobilier (par la présence de calcites sur le sol du garage notamment), en revanche, il ressort du rapport d’expertise que l’origine de ces infiltrations, constitué par le défaut d’étanchéité de la terrasse, ne pouvait être appréhendé par un profane. Si Monsieur [N] prétend que les acquéreurs ont été informés du défaut d’étanchéité par l’agent immobilier, cette version est contestée tant par Monsieur [S] que par la SAS CABINET BENEDIC, et l’absence de mention de ce défaut d’étanchéité au compromis et à l’acte de vente permet d’établir le défaut d’information des acquéreurs au sujet du vice.

S’agissant du caractère profane des acquéreurs, celui-ci n’est pas contesté s’agissant de Madame [K]. En revanche, les défendeurs soutiennent que Monsieur [S], de par sa profession, ne peut être considéré comme profane. Or, s’il est exact que l’intéressé exerce une profession dans le domaine de la construction, il n’est pas pour autant un professionnel de la construction. La mission d’un coordinateur SPS est en effet définie à l’article L4532-2 du code du travail en ces termes : « Une coordination en matière de sécurité et de santé des travailleurs est organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, entreprises sous-traitantes incluses, afin de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu’elle s’impose, l’utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives. ». Le coordonnateur SPS est donc chargé d’une mission de prévention des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs du bâtiment, ce qui ne suppose nullement de disposer de connaissance techniques abouties en matière de construction, sans lesquelles ni Monsieur [S] ni Madame [K] n’étaient en mesure de déceler l’origine des traces présentes dans le garage. Il en résulte que les acquéreurs étant profanes, ils n’étaient pas en mesure de comprendre l’origine des traces d’infiltration d’eau dans le garage, ces infiltrations présentant par conséquent bien un caractère caché.

Concernant la gravité du vice, l’expert retient que les infiltrations d’eau ne rendent pas le garage impropre à sa destination, tout en admettant que des objets sensibles à l’eau ne peuvent y être stockés, et que la peinture du véhicule risque d’être salie par de l’eau d’infiltration, ce qui est contradictoire. En effet, la destination d’un garage est bien de permettre à un véhicule de stationner sans risque de détérioration, mais aussi de permettre le stockage d’objets. Par conséquent, les infiltrations d’eau dans le garage, rendant impossible le stationnement d’un véhicule et le stockage d’objets à l’abri de l’eau, rendent bien le garage impropre à sa destination.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [N], en sa qualité de vendeur du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] est tenu de la garantie à raison des infiltrations d’eau affectant le garage du bien, qui le rendent impropres à sa destination.

Monsieur [N] ne nie pas qu’il avait connaissance des infiltrations d’eau, puisqu’il prétend en avoir informé l’agent immobilier et ne les avoir jamais dissimulées aux acquéreurs. Par conséquent, l’article 1645 du Code civil s’applique, et le vendeur est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

2°) SUR L’INDEMNISATION DES PREJUDICES

A) PREJUDICE MATERIEL

— Au titre du relevé d’étanchéité :

L’expert indique dans son rapport : « L’ancienne étanchéité doit être complètement remplacée par une nouvelle ce qui impose la réfection du revêtement de sol et la dépose et repose de garde corps. La pose de revêtement sur plot est à privilégier à cause de la pente quasi nulle. (…) Après analyse de tous les devis, je considère que le prix de 17 930 euros proposé par KOLAMI BATIMENT est acceptable (pièce n°8 de la demanderesse). Ce devis doit être réactualisé par l’entreprise au prix de 2021 ». Monsieur [S] s’oppose à la prise en compte de ce devis, expliquant qu’il n’est pas conforme aux propres prescriptions de l’expert qui préconise la pose de la dalle sur plot ainsi que la norme DTU concernant les toiture-terrasse.

Quatre devis sont produits aux débats concernant le remplacement de l’étanchéité :

— devis KOLAMI BATIMENT du 29 mai 2019 d’un montant de 17 930 euros TTC

— devis SAS BOUCHHEIT TOITURE du 8 avril 2019 d’un montant de 24 150,50 euros TTC

— devis SHALA LUX SARL du 20 février 2019 d’un montant de 30 309, 18 euros TTC

— devis SARL HL ETANCHEITE du 26 janvier 2021 d’un montant de 43 823,04 euros.

Le devis SARL HL ETANCHEITE est à la fois le plus récent et le plus fiable, puisqu’il a été établi par une société spécialisée dans les travaux d’étanchéité. En outre, si son prix est supérieur aux autres, il intègre des «travaux divers » qu’il n’y a pas lieu d’inclure dans les travaux relatifs au relevé d’étanchéité. Le devis SARL HL ETANCHEITE évalue les travaux de préparation à la somme de 8 680 euros, les travaux d’étanchéité à 12 712,33 euros, et ceux de réalisation de dalles sur plots à 9 846,80 euros, soit une somme totale de 31 239,13 euros HT (34 363,03 euros TTC), ce montant n’apparaissant pas exorbitant au regard des autres devis. Par conséquent, il convient de retenir ce devis pour évaluer le coût des travaux relatifs au relevé d’étanchéité, qui seront dès lors évalués à la somme de 34 363,06 euros.

— Au titre de la problématique du respect de la hauteur du relevé d’étanchéité :

Monsieur [S] sollicite la somme de 2 500 euros TTC concernant l’opération au niveau de la porte d’entrée et de 3 297,50 euros TTC concernant l’opération au niveau de la porte-fenêtre, reprenant à son compte le chiffrage de l’expert. Il convient donc de fixer le montant des travaux au titre de la problématique du respect de la hauteur du relevé d’étanchéité à la somme de 5 797,50 euros.

— Au titre de la dégradation des poutrelles :

Monsieur [S] sollicite la somme de 9 600 euros TTC concernant les travaux au titre du renforcement des poutrelles, reprenant à son compte le chiffrage de l’expert. Ce montant est contesté par la SAS CABINET BENEDICI au motif que le coût de reprise des poutrelles serait évalué à 3600 euros HT (soit 3960 euros TTC) sur le devis HL ETANCHEITE. Ce devis mentionnant effectivement un prix de 3600 euros HT au titre de la « fourniture et pose de poutres IPN traitées anti-rouille », il convient de fixer à la somme de 3 960 euros la reprise des poutrelles.

— Au titre de la protection des objets et véhicules pendant les travaux :

Monsieur [S] sollicite la somme de 600 euros TTC à ce titre, reprenant à son compte le chiffrage de l’expert. Il convient donc de fixer à 600 euros le coût de la protection des objets pendant les travaux.

Au total, il convient de condamner Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 44 720,56 euros au titre du préjudice matériel.

B) PREJUDICE MORAL

Monsieur [S] déclare avoir subi un préjudice moral lié aux circonstances des faits, ayant été victime d’une tromperie lors de son premier achat immobilier destiné à sa résidence principale, alors que sa compagne était enceinte.

Eu égard à ces éléments, permettant de caractériser le préjudice moral de l’intéressé, sans justifier la somme de 5000 euros sollicitée, il convient de condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur [S] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral.

2°) SUR LA RESPONSABILITE DE L’AGENT IMMOBILIER

L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard tant du vendeur l’ayant mandaté que de l’acquéreur ; qu’il est tenu de renseigner les parties au contrat de vente sur l’existence des désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Octobre 2013 – n° 10-15.687). En outre, l’agent immobilier, intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de l’autre partie (Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-26.474).

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que le résultat des infiltrations d’eau, datant de plusieurs années, était parfaitement visible à tout moment, seules ses causes pouvant échapper à un profane. Bien qu’il le nie, il est dès lors établi que l’agent immobilier a constaté les traces des infiltrations d’eau lors des visites du bien. Néanmoins, il ressort également du rapport d’expertise qu’un profane ne pouvait connaître les causes de ces traces d’infiltration. L’agent immobilier, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a donc pu connaître les causes des traces d’ infiltrations d’eau à leur seule vue.

Si aucune pièce produite aux débats ne permet de démontrer que Monsieur [N] a informé la SAS CABINET BENEDIC du défaut d’étanchéité de la terrasse lors de la mise en vente du bien (la lettre officielle du 8 novembre 2019 ne faisant que reprendre la version de Monsieur [N]), la SAS CABINET BENEDIC ne démontre pour sa part nullement avoir cherché à se renseigner auprès du vendeur sur l’origine des traces des infiltrations qui étaient parfaitement visibles et auraient dû attirer son attention dans la mesure où il devait s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du compromis de vente puis de la vente elle-même. De la sorte, l’agent immobilier a commis un manquement à son obligation d’information et à son devoir de conseil.

Il en résulte que l’agent immobilier a commis une faute ayant concouru à la réalisation du dommage subi par Monsieur [S], à savoir celui d’avoir acquis un bien immobilier présentant un vice caché.

Lorsque plusieurs faits générateurs de responsabilité ont concouru à la réalisation d’un dommage, chaque coresponsable est tenu de réparer l’entier dommage in solidum avec les autres. La demande de limitation à 5% du montant des condamnations sollicitée par la SAS CABINET BENEDIC n’est pas fondée, au regard du caractère particulièrement visible des traces d’infiltrations qui rendent son manquement à son devoir de conseil particulièrement grave.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS CABINET BENEDIC in solidum à réparer les préjudices de Monsieur [S].

Il n’y a en revanche pas lieu de condamner la SAS CABINET BENEDIC à garantir Monsieur [N] de toute condamnation, dans la mesure où il ressort de la procédure que Monsieur [N] avait bien connaissance du vice caché sans qu’il soit démontré qu’il en avait informé l’agent immobilier.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. ».

Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront condamnés chacun à régler à Monsieur [J] [S] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [N] et la SAS CABINET BENEDIC de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [J] [S]. Par ailleurs, l’instance étant éteinte à l’égard de Madame [K], la demande de la SAS CABINET BENEDIC fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en tant que dirigée contre Madame [K] sera déclarée irrecevable.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 12 juillet 2022.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire contrairement à la demande en ce sens de Monsieur [N].

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC, prise en la personne de son représentant légal, in solidum, à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 44 720,56 euros au titre du préjudice matériel suite à l’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC, prise en la personne de son représentant légal, in solidum, à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral suite à l’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;

DEBOUTE Monsieur [G] [N] de sa demande visant à ce que la SAS CABINET BENEDIC le garantisse de toutes condamnations ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC, prise en la personne de son représentant légal, in solidum aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires de l’expertise judiciaire rendue par Monsieur [D] [Q] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC chacun à régler à Monsieur [J] [S] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [G] [N] et la SAS CABINET BENEDIC de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [J] [S] ;

DECLARE irrecevable la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SAS CABINET BENEDIC à l’encontre de Madame [I] [K] ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026 par M^me Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président