AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00099 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFI3

Minute JCP n° 64/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [R]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au Barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [I] [M]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hervé GOURVENNEC, avocat au Barreau de METZ

Madame [J] [B] épouse [M]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hervé GOURVENNEC, avocat au Barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Jean-Christophe DUCHET et à M^e Hervé GOURVENNEC par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 1976, la ville de [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [M] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 281,37 francs et d’une provision pour charges de 10 francs, avec clause de révision.

Mme [J] [M] née [B] est cotitulaire du bail, suite à son mariage avec M. [I] [M], et au terme de plusieurs renouvellements, le bailleur est devenu l’EPIC [R].

Par jugement rendu le 11 mai 2000, le tribunal d’instance de BOULAY (57) a notamment dit que « le bail liant les parties est soumis aux entières dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et dont les conditions particulières sont fixées par les dispositions, non contraires à cette même loi, de l’acte sous seing privé du 28 mars 1994 et de son annexe en particulier pour le prix du bail qui est fixé à 1515 francs au 1er juillet 1999 sans préjudice de l’indexation sur le coût de la construction (retenir à ce propos le 2nd trimestre de référence) ».

Par jugement rendu le 8 octobre 2021, et signifié le 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de METZ a notamment condamné [R] à effectuer des travaux dans le logement loué aux époux [M], sous astreinte comminatoire de 8 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement et s’est réservé la liquidation de l’astreinte, et enjoint les locataires d’ouvrir la porte de leur appartement afin de laisser effectuer les travaux susmentionnés par tout mandataire ou entreprise mandaté par [R] après un délai de prévenance de 15 jours.

Par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 9 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 10641,28 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mars 2024, l’EPIC [R] a mis en demeure Monsieur et Madame [M] de satisfaire aux obligations contractuelles sous peine d’engagement d’une procédure de résiliation du bail et d’avoir à payer la dette locative d’un montant de 10 641,28 euros au 29 février 2024, loyer mensuel s’élevant à la somme de 415,22 euros outre 30 euros de charges locatives.

L’impayé locatif a été notifié à la CCAPEX le 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, l’EPIC [R] a signifié aux locataires sa décision unilatérale de résilier le contrat de location et les a sommé de quitter les lieux.

Se prévalant du maintien dans le logement par les locataires, par assignations délivrées le 16 janvier 2025, l’EPIC [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− 11007,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022,

− les loyers dus du 13 juin 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

− 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée par dépôt des dossiers.

Prétentions et moyens des parties

En demande, l’EPIC [R], représenté par son conseil, qui s’est référé à ses conclusions récapitulatives du 2 octobre 2025, demande de :

—  A titre principal :

o Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur et Madame [M],

o Condamner solidairement Monsieur et Madame [M] au paiement de la somme de 16 123,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022, outre les mensualités postérieures, jusqu’au jugement à intervenir,

o Condamner solidairement Monsieur et Madame [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux,

o Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [M] et de tous occupants de leur chef avec au besoin le recours à la force publique et à un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux,

o Autoriser [R] à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls des défendeurs en application des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

o Condamner Monsieur et Madame [M] in solidum au paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée,

o Ordonner l’exécution provisoire de la décision,

o Condamner Monsieur et Madame [M] in solidum au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

—  A titre subsidiaire :

o Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles des défendeurs,

o Débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande de délais de paiement,

o Débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande tendant à la suspension des effets de la résiliation du bail,

o Débouter Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs autres demandes,

—  A titre infiniment subsidiaire :

o Réduire l’indemnité au titre du préjudice matériel et de jouissance à de plus justes proportions,

o Réduire la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions,

o Laisser à la charge de chacune des parties les dépens.

Au soutien de ses demandes principales, l’EPIC [R] invoque les dispositions de l’article 1224 du code civil et affirme que les défendeurs n’ont pas exécuté leur obligation de régler le loyer en intégralité à compter du mois de décembre 2021. Il conteste que le loyer du mois de février 2020 soit prescrit et au visa de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, il expose avoir mis en demeure ses locataires de produire les pièces justificatives et de remplir l’enquête de loyer de solidarité, en vain. Dès lors, le demandeur considère qu’il a valablement augmenté le loyer, et indique que lorsque l’enquête sociale et l’avis d’imposition 2024 seront transmis par les époux [M], les sommes facturées au titre de l’augmentation de loyers seront remboursées, à hauteur de 3097,01 euros pour l’année 2025. Enfin, il soutient que les sommes « variables » qui sont facturées aux défendeurs résultent en réalité de l’application de la révision annuelle des loyers, et fait valoir que ces derniers font preuve d’une résistance abusive justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, au visa de l’article 480 du code de procédure civile, l’EPIC [R] expose que Monsieur et Madame [M] concluent au débouté des demandes principales en fondant leur argumentation sur des éléments d’ores et déjà tranchés par la précédente juridiction saisie, qui a répondu à leurs prétentions dans le jugement rendu le 8 octobre 2021. Il s’appuie sur l’augmentation de la dette locative pour s’opposer aux délais de paiement sollicités, et s’oppose à l’exception d’inexécution formulée par les locataires, arguant que le paiement du loyer est d’ordre public, et que le principe de la dette locative n’est pas contesté. [R] soutient que Monsieur et Madame [M] n’ont jamais indiqué qu’ils entendaient se dispenser de payer le loyer en raison d’une quelconque absence de réalisation des travaux de la part du bailleur au titre du jugement rendu le 8 octobre 2021, alors qu’ils ont été destinataires de nombreuses mises en demeure. Il considère qu’à défaut d’autorisation judiciaire, les locataires ne peuvent se dispenser de payer le loyer.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de liquidation d’astreinte, l’EPIC [R] conteste tout état d’insalubrité du logement et affirme que la demande est irrecevable, le tribunal judiciaire s’étant réservé la liquidation de l’astreinte dans la décision rendue le 8 octobre 2021, alors que le juge des contentieux de la protection est saisi en l’espèce. Sur le fond, il affirme avoir effectué les travaux requis, et soutient que si des travaux complémentaires restent à réaliser, les locataires se sont toujours abstenus d’ouvrir la porte aux services mandatés pour effectuer les travaux de sorte qu’ils ont fait obstacle à l’exécution de la décision. Il affirme qu’ils n’ont ensuite jamais émis aucune sollicitation à ce titre avant d’être assignés en résiliation du bail le 16 janvier 2025, soit plus de trois ans plus tard. Il conteste que les faits de violence dont Monsieur [M] a été victime le 12 janvier 2022 soient une circonstance insurmontable empêchant les sociétés prestataires d’accéder à son logement.

Enfin, pour s’opposer à la demande au titre du préjudice de jouissance, il rappelle que les locataires n’ont pas saisi la justice d’une quelconque demande au titre du logement indécent avant d’être assignés en résiliation du bail, et que ces derniers se plaignent d’une situation qui a déjà été débattue lors des précédents jugements, n’apportant aux débats aucun élément de nature à établir le prétendu préjudice dont ils font état.

En défense, M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B], représentés par leur conseil qui s’est référé à ses conclusions du 1er septembre 2025, demandent, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

—  A titre principal, débouter [R] de l’ensemble de ses demandes,

—  A titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement sur 3 ans pour s’acquitter de l’éventuel arriéré locatif à leur charge et ordonner la suspension des effets de la résiliation du bail pendant le cours des délais accordés,

—  A titre reconventionnel,

o ordonner la liquidation de l’astreinte ordonnée par le jugement du 8 octobre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de METZ et condamner l’EPIC [R] à leur payer la somme de 6560 euros à ce titre,

o condamner l’EPIC [R] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et de jouissance,

o condamner l’EPIC [R] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux [M] soutiennent que [R] ne justifie pas des sommes réclamées au titre des loyers. Au visa de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, ils s’opposent à l’application d’un surloyer, et affirment qu’il n’est pas établi qu’ils y soient soumis par leur situation contractuelle (absence de signature de bail) et leur situation personnelle et financière. Ils font valoir que leur situation n’a pas pu évoluer favorablement depuis leur mise en retraite et en invalidité.

Ils affirment par ailleurs avoir réglé leurs loyers, et soutiennent que le décompte de [R] est erroné en ce qu’il ne comporte pas certains paiements pourtant intervenus et que le loyer du mois de février 2020 est prescrit.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, ils mettent en avant leur situation personnelle, le fait qu’ils occupent le logement depuis 51 ans et ont toujours réglé leurs loyers tels que conventionnellement prévus, le supplément de loyer et l’augmentation des loyers n’étant à leurs yeux pas justifiés. Ils soutiennent par ailleurs que le bailleur s’est abstenu d’effectuer les travaux de réparation auxquels il a été condamné par jugement du 8 octobre 2021.

Ils contestent toute résistance abusive, arguant qu’ils n’ont cessé de faire valoir leurs droits.

Au soutien de leur demande de liquidation d’astreinte, dont ils contestent l’irrecevabilité, ils exposent que [R] n’a que partiellement et tardivement exécuté la décision du 8 octobre 2021, leur logement demeurant toujours très froid et humide, en l’absence d’isolation suffisante et en l’absence de remplacement des radiateurs défectueux dans les deux chambres. Ils affirment que [R] n’a pas procédé au traitement contre l’humidité des murs, ni au remplacement des radiateurs dans les deux chambres. Ils font courir l’astreinte à compter du 21 décembre 2021 jusqu’au 31 mars 2025, soit 8 € x 365 x 3 ans + 8€ x 90 jours, soit la somme totale de 6560 euros.

Enfin, les époux [M] fixent leur demande au titre du préjudice matériel subi du fait qu’ils ont dû acheter des radiateurs électriques et combustibles pour poêle leur permettant de mieux se chauffer en hiver et au titre du préjudice de jouissance du fait qu’ils souffrent toujours du froid et de l’humidité dans leur logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur les demandes principales

1.1 Sur la recevabilité

L’EPIC [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant la première audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des précédentes décisions judiciaires rendues entre les parties que le bail d’habitation qui les unit est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n’est pas contesté.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire et le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail initial établi en 1976 fixait un loyer initial révisable de 281,37 francs et une provision pour charges de 10 francs. Par jugement rendu le 11 mai 2000, le tribunal d’instance de BOULAY (57) a fixé le prix du bail à 1515 francs au 1er juillet 1999, sans prédice de l’indexation sur le coût de la construction.

Cette décision non contestée a autorité de chose jugée et justifie que l’EPIC [R] procède annuellement à l’indexation du loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence.

L’EPIC [R] justifie sa demande de résiliation du bail sur le non paiement des loyers suivants :

—  février 2020 : d’un montant de 390,45 euros,

—  mars 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  avril 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  mai 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  août 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  octobre 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  novembre 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  décembre 2023 : d’un montant de 465,97 euros,

—  avril 2024 : d’un montant de 481,22 euros,

—  juillet 2024 : d’un montant de 481,22 euros.

Ces montants, figurant dans le dernier décompte du bailleur, arrêté au 30 septembre 2025, correspondent au montant du loyer avec indexation, mais ne comportent pas de supplément de loyer.

Ce même document fait par ailleurs apparaître des surloyers pour plusieurs périodes :

—  du mois de mars 2022 au mois de février 2023,

—  puis du mois de mars 2025 au mois de septembre 2025, correspondant à la dernière échéance du décompte.

Les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation,

issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui instaurent, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, ne sont pas d’application rétroactive. Dès lors, le locataire titulaire d’un bail en cours de validité lors de la signature par le bailleur d’une convention avec l’Etat avant l’entrée en vigueur de la loi précitée peut se voir notifier un supplément de loyer de solidarité pour la période postérieure à cette entrée en vigueur même s’il a refusé de signer un nouveau bail (3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n°24-11.047, publié).

Ces dispositions du code la construction et de l’habitation s’appliquent ainsi aux logements du parc social dont relève celui des époux [M], nonobstant l’absence de bail écrit.

Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l’enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et l’habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’envoi aux locataires d’une mise en demeure datée du 7 janvier 2022 d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) et de communiquer l’avis d’imôt 2021 sur les revenus 2020, sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. Ce courrier recommandé est revenu à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il est justifié que Monsieur [M] a déclaré avoir été victime le 12 janvier 2022 d’une agression verbale et physique lui ayant occasionné des blessures, avec une incapacité totale de travail de 45 jours en raison d’une fracture du bras gauche. Cet événement a effectivement pu retarder la transmission du questionnaire et des justificatifs de ressources des défendeurs, pour autant il n’explique pas l’absence de retour, même tardif auprès du bailleur. En effet, si les époux [M] versent aux débats deux avis d’impôt, ils sont relatifs aux revenus des années 2022 et 2023 et non à ceux de l’année 2020. L’argument selon lequel la situation des locataires n’a pas pu évoluer favorablement est inopérant, la réglementation mettant à la charge des locataires l’obligation de justifier de leurs ressources pour bénéficier d’un loyer modéré.

Il apparaît ainsi que les surloyers facturés pour la période du mois de mars 2022 au mois de février 2023 sont justifiés, à défaut d’élément justificatif des revenus 2020.

S’agissant des surloyers à compter du mois de mars 2025, s’il est produit la mise en demeure du 7 janvier 2025 par laquelle le bailleur sollicitait le questionnaire complété et l’avis d’impositions 2024 sur les revenus 2023, les époux [M] ont versé ce document aux débats, dès lors il y a lieu de déduire les surloyers facturés, qui s’élèvent selon le bailleur à la somme de 3097,01 euros, ce que ne contestent pas les défendeurs, de la dette locative.

S’agissant de l’échéance du mois de février 2020, celle-ci pouvait être réclamée par le bailleur jusqu’en février 2023, l’assignation ayant été délivrée le 16 janvier 2025, elle est prescrite, ainsi que le soutiennent les défendeurs. La reprise du paiement des loyers à compter du mois d’avril 2020 ne peut être assimilée à une reconnaissance de dette comme le soutient le bailleur. Cette somme de 390,45 euros sera en conséquence également déduite de la dette locative.

La lecture du décompte fait par ailleurs apparaître qu’à compter du mois de décembre 2021, Monsieur et Madame [M] ont versé mensuellement la somme de 389,26 euros, à l’exception de plusieurs loyers demeurés impayés, à leur bailleur, et ce malgré les augmentations successives de loyers, qu’ils ont refusé d’appliquer.

Si les locataires affirment avoir payé plusieurs échéances qui ne sont pas prises en compte dans le décompte de [R], produisent plusieurs copies de chèques et précisent dans leurs écritures des numéros de chèques affirmant qu’ils ont été encaissés, il doit être relevé que ces documents n’établissent pas en elles-même la preuve de leur transmission au bailleur ni de leur encaissement, à défaut de production d’un relevé bancaire des époux [M] démontrant que la somme a effectivement été tirée sur leur compte. Ils n’apportent ainsi pas la preuve qui leur incombe qu’ils se sont acquittés des loyers litigieux.

Dès lors, il apparaît que les locataires n’ont manifestement pas réglé la somme de 12 635,69 euros (16123,15 – 3097,01 – 390,45), arrêtée au 30 septembre 2025, loyer de septembre 2025 inclus. Et ce malgré les diverses mises en demeure qui leur ont été adressées par [R], notamment le 30 mars 2024 par voie de commissaire de justice rappelant qu’à cette date le loyer s’élevait à 415,22 outre 30 euros pour les charges.

A défaut pour le bailleur de justifier de la réception du courrier de relance du 29 avril 2022, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2025 sur la somme de 11 007,54 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

1.3 Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies, aux torts exclusifs de M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B].

En conséquence, le contrat de bail est résilié à compter de la présente décision.

1.4 Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les demandes reconventionnelles

2.1 Sur la demande de liquidation d’astreinte

En application des dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir ».

En l’espèce, par jugement rendu le 8 octobre 2021 sous le numéro de minute JCP 941/2021, le tribunal judiciaire de METZ a condamné [R] à effectuer divers travaux sous astreinte de 8 euros par jour et s’est réservé la liquidation de l’astreinte. Bien que ni le chapeau du jugement, ni le dispositif de cette décision n’indique que la juridiction est le juge des contentieux de la protection, il apparaît dans les motifs de la décision, en page 10, « qu’il y a lieu de réserver la liquidation de l’astreinte au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de METZ ».

Il apparaît ainsi que le juge des contentieux de céans et bien compétent pour statuer sur la demande de liquidation d’astreinte, et cette demande reconventionnelle des époux [M] est déclarée recevable.

Aux termes des dispositions de l’article L.131-4 du même code, « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. ».

Il ressort en outre des dispositions de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au débiteur de l’obligation de faire, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation à l’exécution de laquelle il a été condamné sous astreinte.

En l’espèce, [R] a été condamné par jugement du 8 octobre 2021, revêtu de la formule exécutoire le 11 octobre 2021, lui ayant été régulièrement signifiée le 21 octobre 2021, à :

—  mettre en place un système d’aération de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 3] aux fins de permettre de résoudre les problèmes d’humidité affectant celui-ci, notamment en mettant en place une aération haute dans la cuisine, salle de bains et cellier, ou du type ventilation mécanique contrôlée ;

—  remplacer ou réparer chacun des radiateurs de la chambre du fond à droite et à gauche de l’appartement,

—  reprendre les peintures et tapisseries qui se décollent ou présentent des traces d’humidité.

Cette condamnation a été assortie d’une astreinte de 8 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision, sans limitation de la durée de l’astreinte.

Les époux [M] ont par ailleurs été enjoints par la même décision d’ouvrir la porte de leur appartement afin de laisser effectuer les travaux susmentionnés par tout mandataire ou entreprise mandaté par [N] après un délai de prévenance de 15 jours.

En exécution de cette décision, il incombait ainsi à [R] de procéder au travaux avant le 22 janvier 2022.

Par voie de demande incidente, les époux [M] se prévalent de l’inexécution d’une partie de ces obligations, et évoquent l’absence de mise en place d’une isolation suffisante et le fait que les radiateurs des deux chambres n’ont pas été remplacés.

La décision fixant l’astreinte ne fixe pas d’obligation s’agissant de l’isolation, dès lors l’absence d’isolation ne saurait justifier une liquidation de l’astreinte.

S’agissant du remplacement des deux radiateurs, auquel il devait être procédé avant le 22 janvier 2022, [R] ne conteste pas l’inexécution, mais argue de l’impossibilité d’accéder au logement, du fait de la réticence des époux [M].

A ce titre, elle se prévaut de la pièce 16 des défendeurs, constitué d’un courriel officiel de du conseil de [R] en date du 31 mai 2022 par lequel ce dernier affirme que le bailleur a tenté d’intervenir à plusieurs reprises dans le logement des époux [M], en premier lieu le 12 janvier 2022, puis le 23 mars 2022, mais que les locataires étaient absents. Il résulte de ce même courriel qu’ils ont été saisis par courrier en date du 1er avril 2022 pour convenir d’un rendez-vous avec un plombier.

Il doit cependant être relevé que par deux courriels postérieurs, des 13 juin 2022 puis 3 novembre 2022, le conseil des locataires a sollicité l’exécution de ses obligations par le bailleur, indiquant dans le dernier courriel que les radiateurs n’avaient pas encore été changés.

Un procès-verbal de constat établi par ailleurs le 2 mars 2023 par commissaire de justice confirme l’absence de remplacement des radiateurs dans les deux chambres et constate que ceux-ci ne fonctionnent pas.

Ainsi que le fait remarquer le bailleur, la demande de liquidation d’astreinte est formée par voie de demande reconventionnelle au cours de la présente instance en résiliation introduite par le bailleur le 16 janvier 2025, alors que les obligations ont été fixées par jugement du 8 octobre 2021, signifié le 21 octobre 2021. Compte-tenu du caractère particulièrement conflictuel des relations entre le bailleur et ses locataires, et ce, depuis plusieurs décennies, l’absence d’introduction d’une instance en liquidation d’astreinte par Monsieur et Madame [M] pose question.

Cependant, le seul écoulement de ce délai ne permet pas de déduire la bonne exécution de ses obligations par l’EPIC [R] qui supporte la charge de la preuve qu’il s’est conformé à la décision rendue à son encontre en application de l’article 1353 du code civil. Le demandeur ne justifie d’aucun élément postérieur au mois de novembre 2022 permettant d’établir que les radiateurs auraient été changés ou que les époux [M] ont empêché l’accès à leur logement pour faire changer ces matériels en application de la décision rendue.

Cependant, au regard des difficultés d’exécution qui s’évince des courriels échangés entre les conseils des parties au cours de l’année 2022 et de l’exécution partielle des obligations du bailleur, il a lieu de ramener le montant de l’astreinte à 2 euros par jour de retard, soit 2 x 365 x 3 + 2 x 90 = 2370 euros pour la période du 21 décembre 2021 au 31 mars 2025.

En conséquence, l’EPIC [R] est condamné à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 2370 euros au titre de la liquidation de l’astreinte.

L’astreinte est par ailleurs supprimée pour l’avenir, à défaut de limitation de durée dans la décision qui l’a ordonnée il y a maintenant plus de cinq ans.

2.2 Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, V. le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte du 30 septembre 2025 et des développements précédents que les époux [M] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, puisqu’ils continuent de régler mensuellement la somme de 389,26 euros alors que le loyer, supplément de loyer déduit, s’élève à la somme de 495,92 euros.

Au surplus, compte-tenu de son montant élevé, malgré la condamnation de [R] à leur régler la somme de 2370 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, ils ne démontrent pas être en capacité d’apurer leur dette locative.

Ils ne peuvent dès lors prétendre aux délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 495,92 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [R] ou à son mandataire.

Compte-tenu du caractère indemnitaire de cette somme, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois entamé serait dû, la dernière échéance devant être calculée prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du nombre de jours passés avant la libération des locaux.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte, rien ne permettant de penser que les époux [M] ne vont pas se conformer à la décision rendue.

2.3 Sur la demande de réparation des préjudices matériels et de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, les locataires soutiennent qu’ils ont été contraints d’acheter des radiateurs électriques et du combustible pour poêle pour se chauffer pendant l’hiver, et qu’ils souffrent toujours du froid et de l’humidité dans le logement. Ils produisent des factures d’électricité et des tickets de caisse correspondant notamment à l’acquisition d’un poêle à pétrole le 3 novembre 2022 et du combustible pour le faire fonctionner.

Il résulte des développements précédents que la preuve n’est pas rapportée que le bailleur a procédé aux changements des radiateurs et du constat du commissaire de justice du mois de mars 2023 que ceux-ci ne fonctionnaient pas.

Ainsi, il ne peut être contesté que l’absence de changement des radiateurs, malgré une décision de justice, a entrainé un trouble de jouissance pour les locataires et cela d’autant plus qu’il s’agissait de la période hivernale.

En conclusion, l’EPIC [R] a manqué à son obligation de délivrer aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparation au titre du dysfonctionnement des radiateurs dans les chambres pendant la période hivernale. Ainsi le préjudice matériel et de jouissance subi par Monsieur et Madame [M] est démontré et l’EPIC [R] sera condamné à leur verser la somme de 302,75 euros au titre de l’acquisition du pôele et des achats de combustibles dont il est justifié, outre 500 euros au titre du préjudice de jouissance.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B], qui succombent principalement à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’EPIC [R].

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte-tenu de l’ancienneté du bail, du conflit opposant les parties depuis plusieurs décennies, des vives contestations de part et d’autre et au regard de l’existence de dettes réciproques, l’exécution provisoire apparait incompatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] à payer à l’EPIC [R] la somme de 12 635,69 euros (douze mille six cent trente cinq euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 11 007,54 euros (onze mille sept euros et cinquante quatre centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

PRONONCE à compter de ce jour la résiliation du bail d’habitation, initialement conclu le 4 octobre 1976, entre l’EPIC [R], d’une part, et M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par l’EPIC [R] au titre de la résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B],

ORDONNE à M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 495,92 euros (quatre cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que la dernière échéance sera calculée prorata temporis, en fonction du nombre écoulé depuis le premier jour du mois et la date de libaration des locaux ;

REJETTE la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Vu le jugement rendu le 8 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Metz RG 11-20-001050 ;

DECLARE le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ compétent pour liquider l’astreinte ;

LIQUIDE l’astreinte fixée par la décision susvisée à la somme de 2370 euros (DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX euros) pour la période du 21 décembre 2021 au 31 mars 2025 ;

CONDAMNE en conséquence l’EPIC [R], prise en la personne de son représentant légal, à payer la somme de 2370 euros (DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX euros) à M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] ;

SUPPRIME l’astreinte pour l’avenir ;

CONDAMNE l’EPIC [R] prise en la personne de son représentant légal à payer la somme de 302,75 euros (TROIS CENT DEUX EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES) à payer à M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE l’EPIC [R] prise en la personne de son représentant légal à payer la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) à M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] au titre de leur préjudice de jouissance  ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [J] [M] née [B] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 16 janvier 2025 ;

REJETTE les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La Greffière La Vice-présidente