TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

AFFAIRE : N° RG 25/00543 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQ3X

JUGEMENT

Rendu le 6 janvier 2026

AFFAIRE :

[T] [L]

C/

[A] [B], [U] [W] épouse [B]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [L]

[Adresse 2]

comparant en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [B]

[Adresse 1]

représenté par M^e Adrien VILLE OSPITAL, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Céline LARTIGAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c40192-2025-001441 du 03/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [U] [W] épouse [B]

[Adresse 1]

représentée par M^e Adrien VILLE OSPITAL, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Céline LARTIGAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2025-001442 du 03/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Le 6 janvier 2026

1 FEX + 1 CCC M^e VILLE OSPITAL

1 CCC Mr et Mme [B]

RAPPEL DES FAITS

Suivant bail verbal à effet au 01/04/2018, M. [T] [L] a donné à bail à M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] .

Suivant acte du 09/12/2024, M. [T] [L] a fait signifier à M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] un commandement de payer les loyers échus à hauteur de 1618,55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/03/2025, M. [T] [L] a ensuite fait assigner M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de bail entre M. [T] [L] et M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] aux torts exclusifs de M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] ;

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à lui payer :

* la somme de 1526,54 euros sur les loyers et charges impayés au 10/02/2025,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, soit la somme de 920 euros, à compter du 10/02/2025 jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,

* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation .

Le dossier a été appelé à l’audience du 01er juillet 2025 et a fait l’objet de deux renvois contradictoires à la demande des parties.

Le dossier a été retenu à l’audience du 04 novembre 2025.

M. [T] [L], comparant en personne, déclarait maintenir ses demandes initiales, sous réserve de l’actualisation de sa créance à la somme de 724,55 euros au 02/09/2025, mois de septembre 2025 inclus.

Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Il sollicite la résiliation du bail sur le fondement des articles 1728 et 1184 du code civil. Il conteste le décompte produit par M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] et indique avoir pris en compte l’aide au logement versé par la CAF.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il indique être âgé et malade, que les défendeurs sont de mauvaise foi en produisant de faux décomptes.

M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B], représentés par leur Conseil, ont soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils demandent au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— débouter M. [T] [L] de ses demandes ,

A TITRE RECONVENTIONNEL

— condamner M. [T] [L] à leur verser la somme de 524,83 euros pour le trop perçu au titre de la période de septembre 2024 à février 2025,

— condamner M. [T] [L] à leur verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner M. [T] [L] à verser à Me [V] VILLE OSPITAL la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner M. [T] [L] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils indiquent avoir réglé les loyers impayés, recevoir sans cesse des relances de la société NOVABAIL, administrateur de biens, alors que les loyers sont versés. Ils indiquent que M. [T] [L] a bénéficié d’un trop-perçu d’un montant de 524,83 euros dont ils demandent la restitution.

Ils demandent également des dommages et intérêts pour le préjudice subi compte tenu de la procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES par la voie électronique le 25/03/2025 , soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le montant du loyer avec charges est de 920 euros depuis au moins le 01/01/2024.

Le décompte intitulé « extrait de compte du bail [B] (7) » et qui a servi de base au commandement de payer est erroné en ce qu’il mentionne notamment des versements d’APL de 499 euros à compter de septembre 2024, alors que le montant était moindre : 436 euros en septembre 2024, 376 euros en octobre 2024 et 376 euros en novembre 2024.

Il sera donc pris en compte l’extrait de compte locataire établi par NOVABAIL du 01/01/2024 au 03/10/2025 qui indique un solde débiteur de 606,54 euros. Il reprend les versements effectués par la CAF dont les justificatifs de versements sont produits à compter de septembre 2024 et les versements effectués par les locataires.

Tous les versements justifiés par les locataires ont été pris en compte dans le décompte du bailleur, de sorte qu’il leur appartient de prouver s’ils ont effectué des paiements supplémentaires. Leur décompte est erroné en ce qu’il se base sur les sommes mentionnées dans le commandement de payer qui ne prenaient pas en compte les APL réellement versées.

Par contre, il convient de déduire du décompte la somme de 187,99 euros imputé au titre des frais de commandement de payer, s’agissant de frais relevant des dépens.

Le solde dû est ainsi de 418,55 euros.

Conformément à l’article 220 du code civil, M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] sont obligés solidairement au paiement de la dette locative , ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à payer à M. [T] [L] la somme de 418,55 euros actualisée au 03/10/2025 , échéance du mois d’octobre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

La demande reconventionnelle des preneurs au titre d’un trop perçu sera ainsi rejetée.

3- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 03/10/2025, que la dette s’élève à 418,55 euros. Le décompte montre des paiements irréguliers du loyer depuis de nombreux mois.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

Néanmoins, M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] justifient à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, depuis plusieurs mois et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur au regard de son faible montant et des remboursements déjà effectués.

Dès lors , il convient d’accorder un délai à M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [T] [L] ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] sachant que M. [T] [L] a pu établir deux décomptes des loyers dont un erroné , ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que M. [T] [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

5- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou encore d’erreur grossière équipollente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi, constitutive d’une faute caractérisant un abus du droit d’agir.

En l’espèce, il n’est justifié par les époux [B] d’aucune faute de M. [T] [L] dans son action en justice, et ce d’autant que son action a prospéré.

M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] seront ainsi déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [T] [L], M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] seront déboutés de leur demande à ce même titre.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M. [T] [L] aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à payer à M. [T] [L] la somme de 418,55 euros actualisée au 03/10/2025 , échéance du mois d’octobre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif ;

AUTORISE M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités, l’une de 200 euros et une 2ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette,et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de location du concernant les locaux situés sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à payer à M. [T] [L] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

DEBOUTE M. [T] [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] de leur demande au titre du trop perçu et de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] à verser à M. [T] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] et Mme [U] [W] épouse [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 06 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection