TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00404 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUYA

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026

AFFAIRE :

[Z] [I] [E] [N]

C/

[F] [L], [Q] [A] [L]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: M^me Laurence SUAU-CARBOUES

Greffier lors du prononcé du délibéré : M^me Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [I] [E] [N]

[Adresse 1]

représenté par Maître Roxane PRADINES de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [L]

née le 08 Août 1949 à [Localité 1]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [A] [L]

né le 22 Décembre 1934 à [Localité 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Le 2 juin 2026

1 FEX + 1 CCC SELARL AQUI’LEX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 21 décembre 2023, Monsieur [Z] [N] a donné à bail à Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L], et ce, avec effet au 1er janvier 2024, un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 376,15 euros (dont 17 euros de provision sur charges).

Le bail mentionne le versement de la somme de 376,15 euros à titre de dépôt de garantie.

Indiquant que les locataires avaient quitté le logement et remis les clés le 22 septembre 2025, par acte du 04 mars 2026, Monsieur [Z] [N] a fait assigner Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 31 mars 2026, sollicitant, sur le fondement des articles 1103,1104, 1231-1, 1728, 1231-6, 1343-2 du code civil, de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 8 923,99 euros, au titre de l’arriéré locatif global, incluant les réparations locatives ainsi que la régularisation des taxes d’ordures ménagères d’un montant de 80,59 euros, après déduction du montant du dépôt de garantie d’un montant de 597,84 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en application de l’article 1231-6 du code civil,

— que soit ordonnée la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2026, Monsieur [Z] [N], représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Assignés selon les diligences de l’article 659 du code de procédure civile (PV de recherches infructueuses), Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] produit un arrêté de compte locatif au 06 novembre 2025 (arrêté au 23 septembre 2025 pour le loyer et provisions sur charges), duquel il résulte que les époux [L] étaient redevables à cette date de la somme de 2 659,24 euros à ce titre.

Par ailleurs, il justifie de la taxe sur les ordures ménagères, qui est une charge récupérable aux termes du paragraphe VIII « Impositions et redevances » du décret n° 87-713 du 26 août 1987, par le versement de l’avis de taxe foncière afférente au bien donné à bail pour 2025. Il sera dès lors fait droit à sa demande de paiement à ce titre pour 80,59 euros.

De plus, Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] sont solidairement tenus au paiement de ces sommes, tant au titre de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, qu’au titre de l’article 220 du code civil, obligeant solidairement les époux au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il résulte du tout que Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] sont solidairement redevables à ce titre et à l’égard de Monsieur [Z] [N] de la somme totale de 2 739,83 euros.

II. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un «commissaire» de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par «le commissaire de justice» au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux «d’entrée» dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article «L. 126-26» du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du propriétaire.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Monsieur [Z] [N] produit un état des lieux d’entrée, qui ne comporte qu’une seule signature au titre du « locataire entrant », et qui est daté du 15 avril 2006, alors que le bail litigieux est daté du 21 décembre 2023. Il n’apporte aucune explication sur cette discordance de dates.

De plus, alors que le bailleur affirme que les locataires ont quitté les lieux donnés à bail et restitué les clés le 22 septembre 2025, il n’apporte aucune précision sur les diligences entreprises aux fins de les convoquer pour l’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire. Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’est produit.

Cependant, Monsieur [Z] [N], représenté par la SAS [Adresse 4], a fait établir par la SELARL TGGV, commissaire de justice à [Localité 3], un procès-verbal de constat en date du 22 septembre 2025.

Or, il n’est pas démontré que ce procès-verbal a été établi en présence et au contradictoire des époux [L].

De plus, en cas d’impossibilité d’établir un état des lieux dans les conditions prévues à l’alinéa 1 de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, il appartenait au bailleur de procéder aux diligences prescrites à l’alinéa 2 de ce même article. Or, il n’est pas démontré que le commissaire de justice ait avisé les parties (et plus particulièrement les époux [L]) au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date d’établissement de l’état des lieux de sortie.

Il résulte du tout que le bailleur ne démontre pas la convocation régulière de ses locataires, et partant le respect du principe du contradictoire, tel que prévu par l’article 3-2 précité.

Enfin, à l’appui de sa demande, Monsieur [Z] [N] ne procède à aucune analyse comparative, pièce par pièce, de l’état des lieux d’entrée (duquel il résulte, à supposer qu’il corresponde bien à celui du bien donné à bail aux époux [L] le 21 décembre 2023, qu’il n’était pas en état neuf, que les éléments de cuisine, les joints de la salle de bain étaient gras et jaunis) et du procès-verbal de constat du commissaire de justice, et se contente de produire un devis globalisé pour certains postes (éléments de la salle de bains, « électricité », « cuisine », « radiateurs », « volets roulants », « remise en état de l’appartement, peinture »), ce qui place le juge des contentieux de la protection dans l’impossibilité d’apprécier, de manière précise, la réalité, l’imputabilité et le coût des réparations locatives dont l’indemnisation est sollicitée.

Il s’ensuit que Monsieur [Z] [N] échouant dans l’administration de la preuve qui lui incombe, il sera débouté de sa demande formée à ce titre.

III. Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la Loi de 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué au locataire, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

L’arriéré locatif demeurant à la charge solidaire des locataires a été chiffré à la somme de 2 739,83 euros.

Aux termes de son assignation, Monsieur [Z] [N] indique que le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux s’élève à 597,84 euros, nonobstant la mention figurant au bail du versement de la somme de 376,15 euros à ce titre. La somme de 597,84 euros sera dès lors retenue, dès lors qu’elle est en faveur des locataires.

Monsieur [Z] [N] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 597,84 euros, montant qui sera déduit des sommes dues par les époux [L].

Il résulte du tout que Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 2 141,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N], qui ne produit aucune mise en demeure de paiement préalable à l’assignation, ne justifie ni de circonstances particulières, ni d’un préjudice spécifique, distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il sera dès lors débouté de sa demande formée à ce titre.

VI. Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] succombant au principal, ils seront condamnés solidairement aux dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [N] a certes dû exposer des frais pour agir en justice. Il succombe cependant également pour partie de ses demandes. Compte tenu de cette considération, Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucune considération ne conduit à écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant de l’arriéré locatif du solidairement par Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] à Monsieur [Z] [N] à la somme de 2 739,83 euros,

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande en paiement formée à l’encontre de Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] au titre des réparations locatives,

AUTORISE Monsieur [Z] [N] à conserver la somme de 597,84 euros versée par Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] à titre de dépôt de garantie,

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] à verser à Monsieur [Z] [N] a somme de la somme de 2 141,99 euros (déduction faite du montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [F] [L] à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de ses plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La greffière La Vice-Présidente