TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01513 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTJ2

JUGEMENT

Rendu le 10 mars 2026

AFFAIRE :

S.C.I. ADEN

C/

[K] [V] [P], [D] [O] [A]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ADEN

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocats au barreau de DAX substituée par M^e Marion LAGUERRE-CAMY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [K] [V] [P]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [O] [A]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Le 10 mars 2026

1 FEX + 1 CCC SELARL LAURE DARZACQ

1CCC M. Le Préfet des [Localité 3]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29/04/2018 à effet au 01/05/2018 , la SCI ADEN a donné à bail à M. [D] [A] et Mme [K] [P] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 430€ et 25€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ADEN a fait signifier à M. [D] [A] et Mme [K] [P] le 20/02/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 11732,30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10/10/2025, la SCI ADEN a ensuite fait assigner M. [D] [A] et Mm e [K] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges, à compter du 20/04/2025,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [D] [A] et Mme [K] [P], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [D] [A] et Mme [K] [P] à lui payer :

* la somme de 16045,48 euros sur les loyers et charges impayés,

* une indemnité d’occupation égale de 32,38 euros par jour de retard, jusqu’à libération des lieux,

* dire que les sommes dues par M. [D] [A] et Mme [K] [P] seront augmentées de 15% à compter du 28/02/2025,

* la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [D] [A] et Mme [K] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l’audience du 13/01/2026 et a été retenu.

La SCI ADEN, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 17987,88 euros au 12/01/2026, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [D] [A] et Mme [K] [P] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés, bien que régulièrement cités respectivement à personne et à domicile en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 3] par la voie électronique le 13/10/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI ADEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 12/01/2026 à hauteur de 17987,88 euros que la SCI ADEN rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [D] [A] et Mme [K] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En application de l’article 1310 du code civil, conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [D] [A] et Mme [K] [P] à payer à la SCI ADEN la somme de 17987,88 euros actualisée au 12/01/2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20/02/2025 sur la somme de 11732,30 euros, de l’assignation du 10/10/2025 sur la somme de 4313,18 euros ( 16045,48€- 11732,30 €) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Aucune majoration de 15% des sommes allouées ne sera accordée, la sanction du retard de paiement étant l’octroi de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil et aucune disposition du contrat de bail ne prévoit cette majoration.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 20/02/2025 , pour la somme en principal de 11732,30 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21/04/2025 .

Par suite, M. [D] [A] et Mme [K] [P] étant occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21/04/2025, M. [D] [A] et Mme [K] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Le contrat de bail prévoit que l’indemnité d’occupation sera fixée à deux fois le loyer quotidien afin de dédommager le bailleur de l’occupation abusive des lieux.

Cette clause qui évalue de manière forfaitaire l’indemnisation du bailleur pour l’occupation sans droit ni titre de son logement constitue une clause pénale soumise à l’appréciation du Tribunal en application de l’article 1231-5 du code civil.

Cette clause est manifestement excessive au regard du préjudice subi par le bailleur et sera ramenée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est expresse ou légale.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les cotitulaires du bail , mais ne mentionne pas que cette solidarité s’étend aux indemnités d’occupation, de sorte que la condamnation sera conjointe.

Il y a lieu de condamner conjointement M. [D] [A] et Mme [K] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 01/02/2026, date d’arrêté de compte incluant le mois de janvier 2026 , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [A] et Mme [K] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ADEN, M. [D] [A] et Mme [K] [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI ADEN aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/04/2018entre la SCI ADEN et M. [D] [A] et Mme [K] [P] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] 4 [Adresse 5] 000 MONT DE MARSAN sont réunies à la date du 21/04/2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [A] et Mme [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [A] et Mme [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ADEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [A] et Mme [K] [P] à verser à la SCI ADEN, la somme de €, avec les intérêts au taux légal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17987,88 euros actualisée au 12/01/2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20/02/2025 sur la somme de 11732,30 euros, de l’assignation du 10/10/2025 sur la somme de 4313,18 euros et du présent jugement sur le surplus ;

DEBOUTE la SCI ADEN de sa demande de majoration des sommes dues de 15% à compter du 28/02/2025

CONDAMNE conjointement M. [D] [A] et Mme [K] [P] à payer à la SCI ADEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/02/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [A] et Mme [K] [P] à verser à la SCI ADEN une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [A] et Mme [K] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 3] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection