TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5YU

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Société HABITAT 25, demeurant [Adresse 1]

représentée par Madame [B] [O] munie d’un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [U]

né le 31 Août 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 août 2021, l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [U] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel révisable de 275,82 euros, outre une provision sur charges mensuelle, payables à terme échu.

Un commandement de payer la somme en principal de 1599 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 22 janvier 2025 et dénoncé le 24 janvier 2025 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 6] par voie électronique le 23 juillet 2025, l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » a fait assigner en référé Monsieur [Z] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà de : Déclarer régulière et recevable la demande formée par l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » à l’encontre de Monsieur [Z] [U],Constater par l’effet du commandement de payer resté infructueux la résiliation de plein droit du bail liant les parties en suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,Dire que Monsieur [Z] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] l’expulsion Monsieur [Z] [U] et de tous occupants de son chef,Dire qu’à défaut pour Monsieur [Z] [U] de quitter les lieux et de les rendre libres de toute forme d’occupation, il y sera procédé au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,Condamner Monsieur [Z] [U] à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » la somme de 854,41 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 18 juillet 2025, à titre de provision, somme actualisée à l’audience, intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, Condamner Monsieur [Z] [U] à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 437,88 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges qui auraient dû être versé en cas de continuation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés et ce, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer.Condamner Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.En date du 4 septembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers du [Localité 6] a déclaré recevable la demande de surendettement de Monsieur [Z] [U] et orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 novembre 2025.

L’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » comparaît représenté par Madame [B] [O] et maintient l’ensemble de ses demandes exprimées dans l’acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1194,94 euros selon décompte en date du 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cité par acte remis à personne, Monsieur [Z] [U] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation

Selon l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III du même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 22 juillet 2025 intervient plus de deux mois après signalement des impayés à la CCAPEX en date du 24 janvier 2025 et a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 6] en date du 23 juillet 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 2 novembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du bail d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » a fait commandement à Monsieur [Z] [U] d’avoir à payer la somme en principal de 1599 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte en date du 31 octobre 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

La recevabilité de la demande de surendettement est postérieure au délai de deux mois durant lequel le preneur devait apurer son impayé locatif, sous peine de déchéance du terme, si bien qu’elle n’a pas fait pas obstacle au paiement.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 23 mars 2025 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur sera condamné à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » à compter du 23 mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, soit 437,88 euros, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés.

L’indemnité est payable au plus tard le cinquième jour suivant chaque mois échu.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur demande le paiement d’une provision d’un montant de 1194,94 euros et fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 20 août 2021 et un décompte faisant état à la date du 31 octobre 2025 d’une dette locative de 1080,61 euros à laquelle s’ajoute les frais de commandement de payer de 140,33 euros et plusieurs frais de rejet d’un montant total de 4 euros.

Les frais de commandement de payer de 140,33 relevant des dépens sur lesquels il est statué indépendamment, il convient de déduire de la somme réclamée.

Par ailleurs, il ne ressort pas du bail que des frais de rejets peuvent être facturé au preneur si bien qu’ils sont sérieusement contestables.

Compte tenu de ce qui précède et au vu du décompte détaillé produit par l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 », le montant non sérieusement contestable de la somme due par le locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus se chiffre à la somme de 1050,61 euros.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [Z] [U] à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » la somme de 1050,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24, VI, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […] ;

En l’espèce, en date du 4 septembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers du [Localité 6] a déclaré recevable la demande de surendettement de Monsieur [Z] [U].

Selon le décompte du 31 octobre 2025, il apparaît que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers, les loyers de juillet, août et octobre 2025 étant totalement impayés et le loyer résiduel de septembre 2025 n’étant acquitté que pour moitié.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’octroyer d’office de délais de paiement à Monsieur [U].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [U], succombant, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande de l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 20 août 2021, conclu entre l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 », d’une part et Monsieur [Z] [U] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies au 23 mars 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

Constatons que Monsieur [Z] [U] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 23 mars 2025 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par Monsieur [Z] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Rappelons que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Z] [U] à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, soit 437,88 euros, au plus tard le cinquième jour suivant chaque mois échu, à compter du 23 mars 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamnons Monsieur [Z] [U] à payer, à titre provisionnel, à l’office public de l’habitat du département du [Localité 6] « Habitat 25 » la somme de 1050,61 euros (mille cinquante euros et soixante et un centimes) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Condamnons Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection