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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01473 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COEL

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2025

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

C/

[C] [D]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

[C] [D]

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

JUGEMENT

Le 17 Décembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Madame [Z] [N], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [C] [D]

HLM [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 1er octobre 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le représentant de la partie demanderesse en ses demandes, explications et par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 DECEMBRE 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location en date du 25 avril 2022, avec prise d’effet le 19 mai 2022, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après [Localité 1] HABITAT) a donné à bail sous seing privé un logement à usage d’habitation HLM situé [Adresse 6] – à [Localité 1] à Monsieur [C] [D] (ci-après Monsieur [D]), moyennant initialement un loyer mensuel révisable de 284.98 euros, outre le paiement des charges locatives.

Un plan d’apurement d’une dette de loyer à hauteur de 572.83 euros a été signé par les parties le 26 octobre 2022.

Par décision en date du 27 avril 2023, la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier a déclaré recevable le dossier déposé par Monsieur [D].

Par courrier en date du 19 juillet 2023, la même commission a prononcé un réaménagement des dettes de Monsieur [D], en retenant une mensualité de remboursement de 218.91 euros.

Par courrier en date du 4 août 2023, Monsieur [D] a contesté lesdites mesures.

Par jugement en date du 19 mars 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon a validé les mesures imposées par la commission précitée.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, remis à domicile, [Localité 1] HABITAT a fait notifier à Monsieur [D], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer une somme due en principal au titre des loyers, charges locatives impayées ainsi que du dépôt de garantie à hauteur de 2860.51 euros, selon décompte arrêté en avril 2024, outre une somme de 157.67 euros au titre du commandement de payer.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 29 mai 2024.

[Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [D], suivant acte de commissaire de justice remis à domicile, le 14 novembre 2024 et reçu au greffe le 27 novembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 15 novembre 2024.

Par décision en date du 19 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier a déclaré recevable le dossier déposé par Monsieur [D].

[Localité 1] HABITAT a contesté cette recevabilité par courrier en date du 10 janvier 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et reçu au greffe le 4 mars 2025.

Par jugement en date du 10 juin 2025, la contestation de [Localité 1] HABITAT a été déclarée irrecevable.

Par jugement réputé contradictoire en date du 11 juin 2025, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon a ordonné la réouverture des débats, en raison de l’absence de comparution de Monsieur [D] et de l’ignorance du tribunal quant à sa situation financière et personnelle.

Par décision judiciaire en date du 20 juin 2025, Monsieur [D] a été placé sous curatelle renforcée.

La mesure de curatelle a été ouverte par l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE NORD AUVERGNE (ci-après l’ATNA) le 24 juillet 2025.

Par courrier en date du 3 septembre 2025, reçu par [Localité 1] HABITAT le 8 septembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier a orienté Monsieur [D] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’audience a eu lieu le 1er octobre 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 1er octobre 2025, [Localité 1] HABITAT, par l’intermédiaire de sa directrice générale représentée par pouvoir, s’en remet oralement à l’assignation et à ses conclusions additionnelles pour solliciter :

— la constatation de la résiliation au 28 juillet 2024 du bail conclu entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [D] portant sur le logement HLM situé [Adresse 6] – à [Localité 1] ;

— l’expulsion de Monsieur [D] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [D] à verser à [Localité 1] HABITAT les sommes suivantes :

—  1549.85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayés et du dépôt de garantie dus au 26 septembre 2025 ;

— En deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;

—  150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les entiers frais et dépens comprenant ceux du commandement de payer ;

— que soit prévu, en cas de délais de paiement accordés et/ou de suspension de la clause résolutoire et défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer (charges comprises) à son terme exact :

— Que la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet et le bail sera résilié à compter du manquement ;

— Que le solde devra être réglé conformément aux dispositions du dossier de surendettement ;

— Qu’à défaut pour Monsieur [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [D] et de celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Que Monsieur [D] sera condamné au paiement, en deniers ou en quittances à une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;

— l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que le commandement de payer en date du 27 mai 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois. Également, que la dette de loyer n’est pas incluse dans le dossier de surendettement. De plus, qu’au jour de l’audience Monsieur [D] n’a pas repris le paiement de son loyer et de ses charges malgré l’intervention des services sociaux et la mise en place d’une curatelle renforcée depuis plusieurs mois. De surcroît, que Monsieur [D] ne satisfait pas aux exigences du VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, que les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ont été proposées par la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier et n’ont ainsi par été encore imposées ou validées.

De surcroît, [Localité 1] HABITAT suite à autorisation du juge et dans le cadre du délibéré a communiqué des échanges par mail avec l’ATNA dans lesquels il est précisé que la mesure de curatelle de Monsieur [D] a été mise en œuvre le 24 juillet 2025 et que l’ATNA en a informé les différents organismes dont [Localité 1] HABITAT dès le 25 juillet 2025. Également, l’ATNA ajoute que Monsieur [D] a conservé la maîtrise de ses comptes jusqu’au 22 septembre 2025, tandis que le compte sur lequel étaient prélevés les loyers a été clôturé automatiquement par la banque à réception de leur courrier, ce qui est contesté par [Localité 1] HABITAT en ce que les rejets de prélèvement intervenus sur cette période mentionnent une insuffisance de provision et non une clôture de compte. Enfin, l’ATNA déclare s’engager à faire le nécessaire pour télécharger les quittances futures et pour régler les loyers de juin à septembre en fonction des réserves financières que Monsieur [D] a laissé sur ses comptes, et propose à [Localité 1] HABITAT la mise en place d’un mandat de prélèvement SEPA pour faciliter les paiements futurs.

À l’audience du 1er octobre 2025, Monsieur [D] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse au débat l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Le dossier déposé par Monsieur [D] a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier. Toutefois, la dette locative visée n’est pas incluse dans le dossier de surendettement. De plus, Monsieur [D] ne justifie pas du paiement intégral du retard.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [D] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT la somme de 1549.85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 26 septembre 2025.

➣ Sur la résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’une des conditions générales du bail stipule : " En cas de non-paiement des sommes dues à l’Organisme, loyers ou charges régulièrement appelés ou en cas de non versement du dépôt de garantie, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’A.P.L.) le contrat sera, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 1] Habitat, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. "

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Il est établi et non contesté que Monsieur [D] a laissé les échéances de loyer impayées depuis plusieurs mois.

De plus, si la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [D] le 27 mai 2024, de telle sorte que le délai de deux mois a expiré le 28 juillet 2024. La décision de recevabilité est quant à elle intervenue le 19 décembre 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois, de telle sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 28 juillet 2024.

➣ Sur les conséquences de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : " VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; "

Cette situation se caractérise lorsque le locataire, bénéficiant d’une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, il est rapporté par [Localité 1] HABITAT que Monsieur [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Ainsi, l’engagement de l’ATNA à faire le nécessaire pour télécharger les quittances futures et leur proposition de mise en place d’un mandat de prélèvement SEPA faite à [Localité 1] HABITAT pour faciliter les paiements futurs ne sauraient suffir pour accorder à Monsieur [D] des délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [D] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique et d’un serrurier.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

En outre, Monsieur [D] sera condamné à payer à compter du 28 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, en deniers ou en quittance, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité.

➣ Sur les différents frais

➛ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens comprenant notamment ceux du commandement de payer.

➛ Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Monsieur [D] sera condamné à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

➣ Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1549,85 euros (mille cinq cent quarante neuf euros et quatre-vingt cinq centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 26 septembre 2025 ;

CONSTATE à la date du 28 juillet 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 25 avril 2022 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Monsieur [C] [D], et portant sur le logement HLM situé [Adresse 6] à [Localité 1] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [D] ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement HLM situé [Adresse 6] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 28 juillet 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit la date d’audience, sont intégrées dans la somme de 1549.85 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2024 ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT