N° RG 25/00185 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGGD

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine LAFORET de la SELARL LAFORET, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [W], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 3]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e LAFORET

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 2 mars 1967, Monsieur [E] [D] et Madame [T] [I] [J] se sont mariés sous le régime de la séparation des biens.

Par acte notarié de Maître [N] [S], notaire à [Localité 4], établi le 19 décembre 1990, Madame [T] [D] née [I] [J] a fait donation à Monsieur [E] [D] des biens composant sa succession.

Madame [T] [D] née [I] [J] est décédée le 23 août 2012 laissant pour lui succéder son mari, Monsieur [E] [D], et les deux enfants du couple Monsieur [R] [D] et Monsieur [V] [D].

Selon acte notarié dressé par Maître [M] [S], notaire à [Localité 4], le 7 juin 2023, Monsieur [E] [D] a accepté la succession et opté pour un quart en toute propriété et trois quarts en usufruit des biens et droits immobiliers composant la succession de sa défunte épouse, en l’occurrence une propriété composée d’une maison à usage d’habitation avec terrain, cour et jardin située [Adresse 3]), cadastrée section AB n° [Cadastre 2], d’une contenance agrégée de 8 ares et 52 centiares.

Par acte sous seing privé du 30 juin 2023 à effet rétroactif au 1er avril précédent, Monsieur [E] [D] a donné à bail à Madame [X] [W] le local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 800 euros payable d’avance entre le 1er et le 10 de chaque terme.

Les parties sont convenues que Madame [X] [W] serait exonérée du loyer des mois d’avril et mai 2023 en raison des travaux qui étaient en cours dans le bien lorsqu’elle en a pris possession.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [E] [D] a fait délivrer à Madame [X] [W], le 31 janvier 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 8 461 euros, outre 171,50 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [E] [D] a fait assigner Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et des articles 1231-1 et 1726 du Code civil, 489, 514, 514-1, 515, 696, 700 et 750-1 du Code de procédure civile, pour entendre :

dire et juger que par l’effet du commandement de payer du 31 janvier 2025 resté infructueux, la clause résolutoire est acquise depuis le 31 mars 2025 à minuit et que Madame [X] [W], depuis cette date, occupe son bien sans droit ni titre,

dire et juger que le bail conclu le 30 juin 2023 entre les parties est résolu de plein droit depuis le 28 février à minuit,

EN CONSEQUENCE

ordonner dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir l’expulsion de Madame [X] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques de Madame [X] [W],

condamner Madame [X] [W] à lui payer une somme de 8 461 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus, outre les impayés jusqu’à la date de résolution du bail avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

fixer à 1 200 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [W] à compter de la date de résolution du bail et jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés,

condamner Madame [X] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date de résolution du bail et jusqu’à complet déménagement des lieux loués et remise des clés,

condamner Madame [X] [W] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles,

condamner Madame [X] [W] à lui payer une somme de 2 000 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [X] [W] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 janvier 2025,

ordonner que l’exécution de la décision à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Maître Catherine LAFORET, conseil de Monsieur [E] [D], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de Madame [X] [W] arrêtée au 31 décembre 2025 s’élève à 8 461 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée selon la procédure fixée à l’article 659 du Code de procédure civile, Madame [X] [W] ne s’est pas présentée ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés dès lors qu’ils constituent le résidence principale du locataire ;

Aux termes de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

En vertu du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

Monsieur [E] [D] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 4 février 2025 dont IL produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 31 janvier précédent à Madame [X] [W] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour entendre prononcer voir la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [E] [D] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 11 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Monsieur [E] [D] a fait délivrer à Madame [X] [W], le 31 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 8 461 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qui était toujours de 8 461 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du contrat de location lliant les parties, d’enjoindre à Madame [X] [W], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’autoriser le cas échéant Monsieur [E] [D] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [X] [W].

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le décompte de la créance locative de Monsieur [E] [D] arrêté au 31 décembre 2024, établissent que Madame [X] [W] a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer au terme convenu puisqu’elle ne lui a réglé l’intégralité du loyer, pour la période allant du mois de juin 2023 au mois de décembre 2024 inclus, qu’à trois reprises, en l’occurrence aux mois d’octobre 2023, avril et juillet 2024, une échéance pour laquelle elle lui a du reste versé une somme de 1 100 euros, qu’elle n’a que partiellement acquitté le loyer aux mois de juin, août et novembre 2023, janvier, février et mai 2024, échéances pour lesquelles elle a seulement réglé, respectivement, les sommes de 400 euros, 789 euros, 700 euros, 700 euros, 750 euros et 700 euros, et qu’elle n’a pas versé le moindre centime à son bailleur aux mois de juillet, septembre et décembre 2023, mars, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024 ; Madame [X] [W], qui aurait dû payer à son bailleur, au titre des 19 échéances de loyers du mois de juin 2023 au mois de décembre 2024 inclus, une somme de 15 200 euros (800 x 19), ne lui a versé que 6 739 euros ;

La somme de 8 461 euros (15 200 – 6 739) réclamée par Monsieur [E] [D] au titre de sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2024, ainsi, est parfaitement justifiée ;

Le silence observé par Madame [X] [W] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des Landes pour faire le point de sa sitaution, et son absence aux débats tendent à démontrer qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à son bailleur ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [X] [W] sera donc condamnée à payer à Monsieur [E] [D], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, une somme de 8 461 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024, date à laquelle elle a été avisée de la mise en demeure qui lui a été adressée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception mais qu’elle n’a pas réclamée aux services postaux.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail du 30 juin 2023 est résilié de plein droit depuis le 1er avril 2025 ; Madame [X] [W] est dès lors redevable envers son bailleur, à partir de cette date et jusqu’à la libération totale des lieux litigieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 décembre 2024 ;

Par ailleurs, Monsieur [E] [D] sollicite du tribunal qu’il fixe cette indemnité d’occupation mensuelle à 1 200 euros, c’est-à-dire à une fois et demie le montant du loyer et charges convenu, en se prévalant tout autant, à cet effet, de sa double nature juridique, compensatrice et réparatrice, que de son effet incitatif ; ces arguments, toutefois, sont inopérants puisque la délivrance à Madame [X] [W], par un commissaire de justice, d’un commandement de payer puis de l’assignation, n’a pas eu le résultat escompté, cette dernière n’ayant fait aucun effort pour se libérer de sa dette et régler le loyer courant ;

Madame [X] [W] sera donc condamnée à payer à Monsieur [E] [D], à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 800 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [E] [D] brigue la condamnation de Madame [X] [W] à lui payer une somme de 2 000 euros en raison de sa défaillance dans l’exécution de ses obligations contractuelles ;

Il ne rapporte cependant la preuve d’aucun préjudice, distinct du simple retard de paiement qui est déjà compensé par l’octroi des intérêts moratoires, que l’attitude de sa locataire lui aurait occasionné ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [X] [W] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [X] [W] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [E] [D] une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [X] [W], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 31 janvier 2025.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [E] [D] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre Monsieur [E] [D] et Madame [X] [W] le 30 juin 2023.

Enjoint à Madame [X] [W] de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [X] [W], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Autorise le cas échéant Monsieur [E] [D] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [X] [W].

Condamne Madame [X] [W] à payer à Monsieur [E] [D], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, une somme de HUIT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE ET UN EUROS (8 461 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024.

Condamne Madame [X] [W] à payer à Monsieur [E] [D], à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros).

Déboute Monsieur [E] [D] de sa demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à 1 200 euros.

Déboute Monsieur [E] [D] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [X] [W] à payer à Monsieur [E] [D] une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [X] [W] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 janvier 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE