N°Minute:25/02390

N° RG 24/01444 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDAJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [G] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 27 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Novembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nicolas GALLON

Copie certifiée delivrée à : la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet en date du 14 décembre 2009, Monsieur [L] [R] a donné à bail à Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] un logement, avec garage n°G4, cave n°C467 et parking n°23, situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 800 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 80 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 800 euros.

Le 01 septembre 2021, le logement a fait l’objet d’une visite du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 4], lequel a constaté dans un procès-verbal en date du 25 octobre 2021 la présence d’humidité dans la cuisine et les WC, une dégradation importante du revêtement mural et du plafond de la cuisine, un dysfonctionnement du système de ventilation dans les pièces humides et l’absence de raccordement des prises du logement à la terre.

Estimant que le logement loué était indécent, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 juillet 2023, mis en demeure Monsieur [L] [R] d’avoir à exécuter les travaux permettant de faire cesser les désordres, d’avoir à les indemniser provisionnellement à hauteur de 10 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance, soit 300 euros par mois sur 36 mois, d’avoir à leur adresser les quittances de loyer correspondant aux versements mensuels et d’avoir à cesser de leur réclamer indûment les augmentations de loyer et les rappels de charges au-delà, respectivement, de une et trois années.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 02 octobre 2023, réceptionné en date du 03 octobre 2023, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] ont délivré congé du logement avec un préavis d’un mois et ont proposé au bailleur d’effectuer un état des lieux de sortie les 30 ou 31 octobre 2023.

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] ont quitté le logement le 30 octobre 2023 et ont restitué les clés du logement à un commissaire de justice.

Ledit commissaire de justice a, par la suite, dressé l’état des lieux de sortie de Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y], à la demande de ces derniers et en présence de Monsieur [L] [R], le 17 novembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 février 2024, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] ont demandé à Monsieur [L] [R] de leur restituer le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux à hauteur de 800 euros.

A défaut de restitution du dépôt de garantie, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] ont, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, fait assigner Monsieur [L] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

300 euros par mois de carence à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, pour un total de 36 mois, soit la somme totale de 10 800 euros

800 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, outre majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, soit 80 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 01 janvier 2024,

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, en ce compris les procès-verbaux établis par le commissaire de justice en date des 26 octobre 2023 et 17 novembre 2023,

outre le débouté de Monsieur [L] [R] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience de plaidoirie du 02 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y], représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, sollicitent :

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu le rapport d’indécence et les constats de commissaire de justice,

DIT ET JUGE que [L] [R] engage sa responsabilité pour avoir méconnu son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement,

LE CONDAMNER à payer à Madame et Monsieur [Y] la somme de 300 euros par mois de carence à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour un total de 36 mois, soit 10 800 euros.

CONDAMNER M. [L] [R] à verser à Madame et Monsieur [Y] la somme de 800 euros correspondant au montant de leur dépôt de garantie,

DIRE ET JUGER que cette somme sera majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 80 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du1er janvier 2024.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DU BAILLEUR

DEBOUTER [L] [R] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

JUGER que les locataires n’ont commis aucune dégradation locative,

JUGER que sont prescrites les demandes de rappels de charges et de loyers antérieurs au mois d’avril 2022,

JUGER que la révision du loyer est soumise à la prescription annuelle et qu’en conséquence le loyer hors charge s’établit à la somme de 800 euros pendant toute la durée du bail,

SUBSIDIAIREMENT,

FIXER l’arrière de charges au montant suivant :

—  324 euros en 2021 ;

—  595.27 euros en 2022.

—  321.95 euros pour 2023.

CONDAMNER M. [L] [R] à verser à Madame et Monsieur [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les coûts des procès-verbaux établis par Me [W] le 26/10/2023 contre 369,20 euros et le 17/l l/2023 contre 239,02 euros.

En défense, Monsieur [L] [R], également représenté par son avocat qui a plaidé, demande :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les articles L.100-2 et L.211-5 du Code des relations entre le public et l’administration,

Vu la Loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret du 26 août 1987, notamment son annexe et le décret du 30 Janvier 2002,

VU l’article 2234 du Code civil ;

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] EPOUSE [Y] à payer à Monsieur [L] [R] les sommes de :

—  5.932,36 euros au titre de l’arriéré de charges et de loyers

—  15.613 euros au titre des dégradations locatives et subsidiairement 4.531 euros ;

CONDAMNER les époux [Y] à payer à Monsieur [L] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la compensation entre les condamnations prononcées en faveur de chacune des parties ;

DEBOUTER sinon RAMENER à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée par les époux [Y].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

Enfin, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe en effet peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition susvisée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

L’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sollicite l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 300 euros par mois sur 36 mois, soit un total de 10 800 euros.

Ils versent aux débats un procès-verbal dressé par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 4] en date du 28 octobre 2021 à la suite de la visite du logement en date du 01 septembre 2021, duquel il ressort que logement loué à Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] présente une humidité dans la cuisine et les WC, une dégradation importante des revêtements des murs et du plafond de la cuisine, des prises non reliées à la terre ou encore un système de ventilation dysfonctionnel dans les pièces humides.

Ils produisent également un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, duquel il ressort que :

dans la cuisine : la cuisine est insalubre, les peintures sont en très mauvais état, s’écaillent, craquellent et tombent, de l’humidité est présente sur les murs et le plafond, de nombreuses moisissures sont présentes au niveau du mur extérieur et se propagent sur les différents pans de mur ainsi qu’en partie basse des murs, des infiltrations sont présentes en partie haute des murs et la menuiserie en place est équipée d’une grille de ventilation, laquelle n’est pas obstruée

dans les WC : des traces d’infiltration sont présentes sur le mur situé à l’arrière du WC et le mur de gauche, avec de la peinture qui s’écaille, se craquelle et se désintègre et une grille de ventilation est présente mais ne présente aucun son sonore, des réserves étant émises concernant le bon fonctionnement de cette VMC

dans les quatre chambres : de nombreuses traces de moisissures sont présentes sur les différents murs et autour des menuiseries ainsi que sur les cadres PVC des menuiseries, et des grilles de ventilation non obstruées sont présentes sur les menuiseries

dans la salle de bain : la salle de bain est en état ancien, la peinture est couverte de moisissures, craquelle en partie haute des murs, au-dessus de la faïence, et se désagrège à l’arrière de la porte et au-dessus du radiateur et de nombreuses traces de moisissures importantes sont présentes au niveau de la faïence au autour de la baignoire

dans le salon : des traces noires sont présentes sur les cadres PVC des deux menuiseries et des moisissures sont présentes au niveau du joint entre le mur et les menuiseries PVC. Madame déclare que les murs ont été nettoyés à la javel avant son départ.

Le trouble de jouissance est ainsi constitué. Il ressort de surcroit des documents produits que les problèmes d’humidité ont été signalés par les locataires au bailleur à plusieurs reprises, et ce dès 2013.

Les documents versés aux débats ne permettent en outre aucunement d’établir que les problèmes d’humidité ou de moisissures seraient liés à l’occupation faite du logement par les locataires, et ce même en l’absence de justificatif d’entretien de la VMC entre 2020 et 2023, les désordres relatifs à l’humidité du logement et aux moisissures étant apparus bien avant cette date et le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 faisant notamment état de grilles de ventilation non obstruées dans la cuisine et les chambres, et d’une grille présente mais ne faisant aucun son dans les WC.

Monsieur [L] [R] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] la somme de 3 000 euros, soit environ 10 % du loyer sur une période de 36 mois.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles au titre des réparations locatives et des loyers et charges impayés

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] ont versé une somme de 800 euros lors de leur entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et que le bailleur a conservé l’intégralité de la somme après leur départ.

Monsieur [L] [R] est donc redevable à l’égard de Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] de la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie non restitué.

Pour s’opposer à la restitution du solde, Monsieur [L] [R] fait valoir avoir dû faire réaliser des travaux à hauteurs de 15 613 euros après le départ des locataires afin de remédier aux dégradations causées par les locataires, et précise que les locataires restaient redevables au titre des loyers et charges impayées, ce qui a justifié la non-restitution du dépôt de garantie.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] indique avoir déduit du dépôt de garantie la somme de 15 613 euros au titre des réparations locatives, et sollicite reconventionnellement la condamnation de Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] à la somme de 15 613 euros ou, subsidiairement, 4 531 euros au titre des réparations locatives.

Le bailleur verse aux débats une facture de Monsieur [I] [N] en date du 27 décembre 2023, d’un montant total de 15 613 euros, dont 4 351 euros pour le nettoyage complet de l’appartement, la remise en état des trous dans le mur, le sol et les portes, la remise en état des prises électriques, interrupteurs et disjoncteurs, le chambre de deux interrupteurs et de trois prises, le changement de deux serrures de portes intérieures, du verrou de la porte d’entrée, du loquet de la persienne, le changement complet de la cuvette des WC, la remise en état de la peinture de la cuisine à la suite du dégât des eaux, le nettoyage complet et le débouchage des aérations des quatre chambres, de la cuisine et de la salle de bain, la reprise des peintures intérieures des placards, la réparation des rails, des poignées et des portes des placards, le chambre de trois étagères des placards et la reprise des peintures de la cuisine et des trois portes intérieures à la suite de rayures et 11 082 euros pour la reprise de l’ensemble des peintures des murs et plafonds à l’exception du couloir et du hall d’entrée, le chambre du robinet de la cuisine et du mitigeur de la baignoire, la pose d’une armoire de toilette, le déplacement de la prise électrique de la salle de bain, le chambre du moteur électrique du volet roulant du salon, le chambre de six interrupteurs et de douze prises, le changement de toutes les poignées des portes intérieures, et la réfection des joints de l’évier, du lavabo, des WC, des fenêtres et des volets roulants.

L’état des lieux d’entrée relève que l’appartement est propre et que tous les revêtements muraux (peintures, tapisseries) et plafonds sont en état neuf, à l’exception de la chambre droite qui présente une trace d’humidité de 60 cm x 2 m. Il note également que quinze plinthes sont cassées, que trois portes de placard comportent un coup enfoncé et qu’une porte de placard est rayée.

A défaut d’état des lieux plus détaillé, Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont ainsi présumés avoir pris le reste des éléments en bon état de réparations locatives.

Il ressort de la comparaison entre les constatations annotées sur le bail au titre de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que les dégradations suivantes sont imputables aux locataires :

le verrou du bas de la porte d’entrée est en mauvais état et ne fonctionne pas

la faïence de la cuisine est sale

certaines prises électriques de la cuisine sont sales

la grille de ventilation dans la loggia de la cuisine est sale

la grille d’aération dans la loggia de la cuisine est cassée

la porte en bois du couloir est déposée

les fils électriques de la salle de bain sont recouverts d’adhésifs

la poignée du volet de la chambre 3 est cassée

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] s’étant néanmoins maintenus 14 années dans le logement, il convient en revanche de dire que les dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie sur les revêtements des murs, des plafonds, des sols, du garde-corps ou encore des portes, ainsi que l’ensemble des autres dégradations sont uniquement liées à l’usure normale de ces dernières. Il convient en effet de noter que de nombreux éléments, et notamment les prises électriques, interrupteurs, climatiseurs, radiateurs, le meuble de cuisine, l’étagère, la baignoire ou encore le robinet mitigeur sont indiqués sur l’état des lieux de sortie en état d’usage appartement voire en bon état pour certains. Les locataires ne seront ainsi redevables d’aucune somme à ce titre.

Il convient de relever de surcroît que la moisissure, ainsi que le gonflement de la porte en bois de la loggia, sont liés à l’humidité présente dans le logement, pour laquelle il n’est pas démontrée qu’elle soit imputable aux locataires.

Enfin l’état des lieux de sortie indique que le volet roulant n’a pas pu être testé, et que l’état des lieux d’entrée faisait d’ores et état de quinze plinthes cassées.

Au regard de ces éléments, et à défaut de facture détaillée produite par le bailleur, il convient de dire Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont solidairement redevables envers Monsieur [L] [R] de la somme de 100 euros au titre des réparations locatives tenant la durée de location.

Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers et charges

Monsieur [L] [R] sollicite reconventionnellement la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] à lui verser la somme de 5 932,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, soit 1 134,90 euros pour l’année 2021 au prorata à compter du 21 juin 2021, 1 911,27 euros pour l’année 2022 et 2 886,19 euros pour l’année 2023.

Sur la prescription

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] soutiennent que les demandes formulées par le bailleur portant sur les loyers et charges antérieures au mois d’avril 2022 sont prescrites.

En défense, Monsieur [L] [R] soutient ne pas avoir eu connaissance de la nouvelle adresse des locataires avant la délivrance de l’assignation, et qu’ainsi le délai de prescription de 3 ans doit être décompté à partir du 19 juin 2024, date de l’assignation.

Il convient toutefois de constater que la nouvelle adresse des locataires apparaît en page 2 de l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, auquel était présent le bailleur.

Ce dernier ne justifie aucunement ne pas avoir pu obtenir l’adresse des locataires lors de l’état des lieux de sortie, ni ne pas avoir eu accès à l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice auquel il était présent. La formulation « dont l’état civil sera communiqué en cas de besoin » dans l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice ne renvoie en outre pas à leur adresse, celle-ci étant inscrite à la suite.

Il convient de surcroît de souligner que, si le bailleur indique avoir mentionné, dans son courrier en date du 07 novembre 2023, ne pas réussir à joindre les locataires ni n’avoir leur nouvelle adresse, ledit courrier est antérieur à l’état des lieux de sortie et le bailleur ne justifie d’aucune nouvelle tentative pour obtenir la nouvelle adresse des locataires.

Le bailleur ne démontre donc pas avoir été dans l’incapacité d’intenter une action en justice à l’encontre des locataires en raison du défaut de nouvelle adresse.

Monsieur [L] [R] ayant formulé pour la première fois ses demandes reconventionnelles au titre des loyers et charges impayées dans ses conclusions lors de l’audience du 03 avril 2025, les demandes portant sur des loyers et charges antérieures au mois d’avril 2022 seront donc prescrites.

Sur l’étendue de la condamnation

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont délivré congé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 02 octobre 2023, réceptionné par le bailleur le 03 octobre 2023, avec un préavis d’un mois courant ainsi jusqu’au 03 novembre 2023.

Si les locataires justifient avoir remis les clés au commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, en l’absence de réponse du bailleur avant cette date quant à la tenue d’un état des lieux, il n’en reste pas moins qu’ils restaient tenus au paiement des loyers et charges jusqu’à l’expiration du préavis d’un mois le 03 novembre 2023.

Monsieur [L] [R] démontre en outre avoir contacté les locataires aux fins de confirmer la tenue de l’état des lieux le 30 octobre 2023, soit 4 jours avant l’expiration du préavis.

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont ainsi tenus au paiement des loyers et charges pour la période d’avril 2022 au 03 novembre 2023.

Sur les loyers impayés

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que le loyer sera révisé au terme de chaque année du contrat selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ou tout autre indice qui pourrait lui être substitué, et précise que l’indice de référence pour cette révision sera celui du 1er trimestre 2009 dont la valeur est de 117,70, dernier indice connu à la date de prise d’effet du présent bail et l’indice du même trimestre de chaque année.

Monsieur [L] [R] justifie avoir informé les locataires de l’indexation de leur loyer à compter du 01 janvier 2022 à hauteur de 888,30 euros (800 / 117,70 * 130,69 = 888,30) par courrier en date du 27 décembre 2021.

Il démontre également les avoir informés de l’indexation de leur loyer à compter du 01 janvier 2023 à hauteur de 910,32 euros à compter du 01 janvier 2023 (800 / 117,70 * 133,93 = 910,32) par courrier en date du 27 décembre 2022.

Les indexations des loyers pour 2022 et 2023 sont ainsi justifiées et Monsieur [T] [Y]. Madame [J] [G] épouse [Y] étaient donc tenus de payer mensuellement des loyers à hauteur de 888,30 euros pour l’année 2022 et de 910,32 euros pour l’année 2023, hors provisions sur charges.

Il ressort cependant du décompte produit par Monsieur [L] [R] que les locataires n’ont réglé mensuellement que la somme de 880 euros pour les années 2022 et 2023, soit un solde restant dû de 8,30 euros par mois au titre des loyers impayés pour l’année 2022 et de 30,32 euros par mois au titre des loyers impayés pour l’année 2023, hors provision sur charges.

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont donc solidairement redevables envers le bailleur de la somme de 74,70 euros au titre des loyers impayés pour l’année 2022 au prorata à compter du mois d’avril 2022 (8,30 euros x 9 mois), hors provisions sur charges, et de la somme de 306,23 euros au titre des loyers impayés pour l’année 2023 au prorata jusqu’au 03 novembre 2023 (30,32 euros * 10 mois et 03 jours), hors provision sur charges, soit un total de 380,93 euros.

Sur les charges impayées

Les versements réalisés par les locataires étant inférieurs au montant des loyers hors charges il convient de considérer que ces derniers n’ont en réalité versé aucune provision sur charges devant être déduite.

Il ressort du décompte locatif produit par Monsieur [L] [R] que les locataires resteraient solidairement redevables de la somme de 1 811,67 euros au titre des charges récupérables pour l’année 2022 et 1 672,67 euros au titre des charges récupérables pour l’année 2023 au prorata jusqu’au mois de novembre 2023 inclus.

Le bailleur justifie toutefois d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2022 à hauteur de 332 euros, et non 356 euros telle d’indiquée dans le décompte, soit un total de charges à hauteur de 1 787,67 euros et non 1 811,67 euros pour l’année 2022.

Les charges antérieures au mois d’avril 2022 étant en outre prescrites, il convient de dire que Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont solidairement redevables envers le bailleur de la somme de 1 340,75 euros au titre des charges récupérables pour la période d’avril 2022 à décembre 2022.

Les locataires ayant par ailleurs délivré congé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 02 octobre 2023, réceptionné le 03 octobre 2023, ils convient de dire qu’ils restaient solidairement redevables des sommes jusqu’au 03 novembre 2023, et ce malgré la restitution des clés au commissaire de justice avant expiration du préavis.

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont donc solidairement redevables envers le bailleur de la somme de 1?529,77 euros (1 328,30 + 140,43 + 356 / 365 * 306) au titre des charges récupérables pour la période de janvier 2023 au 03 novembre 2023.

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] [R] les sommes de 380,93 euros au titre des loyers impayés sur la période d’avril 2022 au 03 novembre 2023, et 2?870,52 euros au titre des charges impayées sur ladite période, soit un montant total de 3?251,45 euros.

Sur la demande majoration liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard sauf si le défaut de restitution est la conséquence de la faute du locataire.

Compte tenu de la comparaison des annotations inscrites sur le bail faisant état d’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, il convient de considérer que les deux documents ne sont pas conformes. Les locataires ayant délivré congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 octobre 2023, réceptionné le 03 octobre 2023, il convient de dire que leur date de départ est le 03 novembre 2023. Monsieur [L] [R] devait donc restituer le dépôt de garantie au plus tard le 04 janvier 2024, mais a conservé l’intégralité de la somme.

Il est néanmoins constant qu’en présence d’une contestation sur les sommes à restituer il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir restitué le solde du dépôt de garantie dans le délai prescrit par la loi de sorte que la majoration de dix pour cent du loyer mensuel susvisée ne reçoit pas application, qu’en effet cette majoration de 10 % du loyer est applicable sous réserve que le preneur ne soit tenu à aucune somme, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, au regard de la contestation sur les sommes dues par les locataires au titre des dégradations, et loyers et charges impayées devant être retenues sur le dépôt de garantie avant restitution à Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y], Monsieur [L] [R] était donc fondé à conserver l’entier dépôt de garantie versé par le locataire.

Aucune majoration du dépôt de garantie ne sera donc retenue.

Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sera par conséquent débouté de sa demande au titre de la majoration du dépôt de garantie.

Sur la compensation des créances

Il ressort des dispositions de l’article 1347 et suivant du code civil que la compensation et d’extinction simultanée obligations réciproque entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoqué à due concurrence à la date ces conditions se trouvent réunies.

Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles […] et l’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, la compensation des créances ayant été demandée par Monsieur [L] [R], il convient de l’ordonner et ainsi de dire que Monsieur [L] [R] est redevable envers Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] des sommes de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 800 euros au titre du dépôt de garantie non restitué à la suite du départ des locataires, que Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont solidairement redevables envers Monsieur [L] [R] des sommes de 100 euros au titre des réparations locatives et 3?251,45 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d’avril 2022 au 03 novembre 2023, et ainsi de condamner Monsieur [L] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] la somme de 448,55 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

DIT que Monsieur [L] [R] est redevable envers Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DIT que Monsieur [L] [R] est redevable envers Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] de la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;

DIT que Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont solidairement redevables envers Monsieur [L] [R] de la somme de 100 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] sont solidairement redevables envers Monsieur [L] [R] de la somme de 3?251,45 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d’avril 2022 au 03 novembre 2023 ;

ORDONNE la compensation des créances ;

En conséquence, après compensation :

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [J] [G] épouse [Y] la somme de 448,55 euros ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE les parties de leur demande à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La juge des contentieux de la protection