N°Minute:25/01443

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PMPV

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 16]

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [L] [O] (Conjoint)

DEFENDEUR:

[Adresse 17] ayant pour syndic la SAS BLB IMMOBILIER-TEMIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 14 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à : M. [L] [O]

Mme [S] [O]

Le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [O] sont propriétaires au sein de la résidence [Adresse 11] à [Localité 12].

Par acte en date du 1er mars 2023, le Syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme [O] au paiement de charges de copropriété outre 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. et Mme [O] n’ont pas pu être touchés par cette assignation car ils étaient à l’étranger.

Par jugement rendu par défaut en date du 10 septembre 2024, le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER :

JUGE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 12] recevable et bien fondée,

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 13] la somme de 2012,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 427,05 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10/07/1965, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 27/11/2023, date de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 12] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de gestion (trésorerie) et pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 12] la somme de 1777,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit,

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [O] [T] aux dépens.

M. et Mme [O] ne contestent pas et n’ont jamais contesté devoir les charges de copropriété.

En revanche, ils considèrent que les condamnations au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 sont injustifiées.

Ils forment en conséquence opposition au présent jugement et sollicitent d’être convoqués afin d’être entendus dans leurs explications.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, signifié à personne habilitée, M. [L] et Mme [S] [O] demeurant [Adresse 4] à SAINT NECTAIRE ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] [Adresse 7] BELVEDERE sis [Adresse 5] à MONTPELLIERE, représenté par son syndic en exercice la SAS BLB IMMOBILIER TEMIC sis [Adresse 2] MAUGUIO devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 10 mars 2025 aux fins de :

RECEVOIR Mme et M. [O] dans leur opposition ;

CONVOQUER les parties pour qu’il soit statué sur leurs prétentions respectives ;

RETRACTER le jugement rendu par défaut le 10 septembre 2024 ;

CONDAMNER le Syndicat du Copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 11] à la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2025, M. [L] [O], représentant son épouse Mme [S] [O], a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il précise qu’il a fait un versement de 1851,20 euros et sollicite le renvoi pour que le défendeur puisse vérifier ses propos.

Il explique avoir fait opposition pour les frais, les dommages et intérêts et l’article 700 mais ne conteste pas les charges à payer.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], représenté par son conseil, a comparu et ne s’est pas opposé au renvoi.

L’audience a été renvoyée au 14 avril 2025.

A cette audience, M. [L] [O], représentant son épouse Mme [S] [O], a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il précise que la situation a dépassé leur volonté, que depuis le mois de mai 2021, il avait demandé le suivi par mail qui a été accordé par le syndic. Il déclare être parti à l’étranger et qu’il n’a pas reçu les convocations de conciliations.

Il sollicite des dommages et intérêts mais ne les chiffre pas.

Il déclare qu’il n’a jamais contesté les charges et qu’il a effectué des versements réguliers depuis mars 2024. Il déclare avoir apuré totalement la dette en décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], représenté par son conseil, a fourni des conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile et par lesquelles il sollicite reconventionnellement :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9.1 du mandat de syndic relatif au prestations relatives aux litiges et contentieux,

Vu les articles 1103, 1231-6 et 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 1475,25 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêté au 28 octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 novembre2023.

CONDAMNER in solidum M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires LE PARC DU BELVEDERE la somme de 427,05 euros au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, conformément au contrat de syndic et à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 28 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27novembre2023.

CONDAMNER in solidum M. et Mme [O] à payer une somme de 1500,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum M. et Mme [O] à payer une somme de 2484,00 euros au syndicat des copropriétaires LE PARC DU BELVEDERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les parties sont envoyées en conciliation qui s’est soldée par une attestation de non-conciliation.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opposition au jugement :

L’article 539 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse ; il est de quinze jours en matière gracieuse.

En l’espèce, le jugement du 10 septembre 2024, rendu par défaut, a été signifié aux époux [O] le 25 septembre 2024 et ils ont fait opposition à ce jugement le 23 octobre 2024 soit moins d’un mois après en avoir reçu notification.

L’opposition au jugement est donc recevable.

Sur la rétractation du jugement rendu par défaut le 10 septembre 2024 :

L’article 571 du code de procédure civile dispose que l’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut.

Elle n’est ouverte qu’au défaillant.

L’article 572 du code de procédure civile dispose que l’opposition remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Le jugement frappé d’opposition n’est anéanti que par le jugement qui le rétracte.

En l’espèce, l’opposition ayant été formée dans les délais est de ce fait recevable, en conséquence le présent jugement rétracte le jugement du 10 septembre 2024 rendu par défaut et l’anéantit.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il apparaît que les époux [O] ont soldé leur dette en décembre 2024 par un versement de 1851,20 euros.

Ces faits ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11].

Dès lors, ils sont à jour de leurs charges de copropriété.

Dès lors le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 1475,25 euros au titre des charges et travaux de copropriété.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 27 novembre 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : 40,00 euros

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 40,00 euros.

M. [L] et Mme [S] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 40,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La carence de M. [L] et Mme [S] [O] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

M. [L] [O] explique que c’est parce qu’il se trouvait à l’étranger qu’il n’a pas pris contact à temps avec le syndic et notamment au moment de la tentative de conciliation.

Rien ne l’empêchait de se faire représenter par son épouse ou par un avocat, un parent ou allié conformément aux dispositions de l’article 762 du code de procédure civile.

Par ailleurs les charges de copropriété ont été réglées dans leur ensemble au mois de décembre 2024 par les époux [O] soit après la notification du jugement du tribunal judiciaire de MONTPELLIER en date du 10 septembre 2024.

Par ailleurs les demandeurs sont défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété depuis 2020.

Le requérant n’a pas réglé ses charges de copropriété en prétextant une perte de salaire de son épouse dont il n’apporte aucun élément au dossier

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] et Mme [S] [O], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [L] et Mme [S] [O] devront solidairement verser au [Adresse 18] [Adresse 15] BELVEDERE, ayant pour syndic la société BLB IMMOBILIER TEMIC, une somme qu’il est équitable de fixer à 1200,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’opposition au jugement rendu par défaut le 10 septembre 2024 formulée par les époux [O] ;

RETRACTE le jugement du 10 septembre 2024 rendu par défaut ;

CONSTATE que M. [L] et Mme [S] [O] ont réglé leur dette afférente aux charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1475,25 euros au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [S] [O] à payer au Syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] [Adresse 14] [Adresse 8], la somme de 40,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [S] [O] à payer au Syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], la somme de 1000,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [L] et Mme [S] [O] de leur demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [S] [O] à payer au [Adresse 18] [Adresse 14] DU [Adresse 6], la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [S] [O] aux dépens,

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [L] et Mme [S] [O] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge