COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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N° RG 25/01474 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRNT

LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Décembre 2025

EXPERT : M. [R] [B]

Minute N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. OKAIDI

RCS [Localité 11] 398 110 445,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Claire LEFEBVRE, avocat postulant au barreau de Montpellier et par Maître Frédéric PLANCKEEL, de la SELARL FREDERIC PLANCKEEL, avocat plaidant au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. GM IV

RCS [Localité 12] 532 216 371,

dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée Maître Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de Béziers

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 02 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2004, la SCI GM I aux droits de laquelle vient désormais la SCI GM IV, a consenti, à compter du 17 septembre 2004 et pour une durée de neuf années entières et consécutives à la société SAS OKAIDI, la location d’un local commercial (lot 3) situé dans l’immeuble sis [Adresse 6] à Sète (34200) composé d’une surface de 228 m².

Ce bail commercial est consenti à usage de « textiles, articles d’habillement enfants et tous objets et accessoires se rapportant au monde de l’enfant » moyennant un loyer annuel de 55 000 € HT/HC indexé le 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 2006 sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE le 9 avril 2004.

Le bail est venu à expiration le 16 septembre 2013 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par jugement du 29 juillet 2014, le juge des loyers commerciaux près du Tribunal judiciaire de Montpellier a fixé le loyer révisé au bail en cours à la somme de 67 702 € HT/HC/an à compter du 29 février 2012, condamner la SCI GM I à rembourser à la SAS OKAIDI les loyers trop-perçus à compter du 29 février 2012 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et dit que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts.

Par arrêt du 24 janvier 2017, la Cour d’appel de [Localité 12] a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Le 12 décembre 2022 par exploit de commissaire de justice, la société OKAIDI, preneuse, sollicitait le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2023, aux mêmes termes et conditions que le bail écoulé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 août 2024, remise le 23 août 2024, la SAS OKAIDI a notifié à la société GM1 un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 04 avril 2025, la SAS OKAIDI a fait assigner la SCI GM I devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, ils demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L. 145-33 du Code de commerce,

Vu les articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce,

CONSTATER l’accord de la SCI GM IV et de la société Okaidi sur le principe du

renouvellement le 1“ janvier 2023 du bail des locaux a usage commercial dependant de l’immeuble sis [Adresse 7],

FIXER le loyer du bail renouvele e la somme de 55 000 euros par an hors taxes hors charges,

DIRE que les loyers trop-percus depuis le 1°‘ janvier 2023 porteront interets au taux legal à compter de l’assignation puis an fur-ct-mesure des echeances suivantes,

ORDONNER la capitalisation des interets echus depuis plus d’une annee,

DEBOUTER la SCI GM IV de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

En cas d’expertise, RESERVER les depens et fixer le rnontant du loyer provisoire a la somme de 55 000 € par an hors taxes hors charges a compter du prononce du jugement,

CONDAMNER la SCI GM IV à payer a la societe Okaidi une indemnite de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile,

CONDAMNER la SCI GM IV aux entiers depens,

RAPPELER l’execution provisoire du jugement a venir, nonobstant appel et sans caution.

***

Aux termes du dispositif de son dernier mémoire récapitulatif n°2 valablement notifié, la SAS OKAIDI sollicite du juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L. 145-60 du Code de commerce et l’article 33 du décret du 30 septembre 1953

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-12 du Code de commerce

Vu l’article L. 145-33 du Code de commerce

Vu les articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce

CONSTATER l’accord de la SCI GM IV et de la société Okaidi sur le principe du renouvellement le 1er janvier 2023 du bail des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8] à Sète,

CONSTATER que le bail renouvelé a pris effet le 1er janvier 2023 par l’effet d’une demande de renouvellement signifiée le 12 décembre 2022,

DÉCLARER l’action de la société Okaidi en fixation du loyer de renouvellement non prescrite et recevable,

FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 55 000 euros par an hors taxes hors charges,

DIRE que les loyers trop-perçus depuis le 1er janvier 2023 porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis au fur-et-mesure des échéances suivantes,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

DÉBOUTER la SCI GM IV de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

En cas d’expertise, RÉSERVER les dépens et fixer le montant du loyer provisoire à la somme de 55 000 € par an hors taxes hors charges à compter du prononcé du jugement,

CONDAMNER la SCI GM IV à payer à la société Okaidi une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI GM IV aux entiers dépens,

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SAS OKAIDI fait valoir qu’elle a mandaté un expert amiable qui a considéré que la valeur locative devait être estimée à 55 000 € au 29 mai 2024, après pondération des surfaces et déduction faite de la taxe foncière.

Elle estime que le point de départ du bail renouvelé doit être fixé au 1er janvier 2023 et non au 30 juin 2023 en application des dispositions légales.

Subsidiairement, elle sollicite la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire et d’un loyer provisionnel.

Reconventionnellement, la SAS OKAIDI soutient que sa demande est recevable et non prescrite : d’une part, au motif que le point de départ du délai est fixée au jour de l’acceptation du renouvellement du bailleur ou au jour de la prise d’effet du bail renouvelé lorsque la réponse du bailleur lui est antérieure ; que le délai a commencé à courir au jour de la réponse tacite du bailleur soit au 12 mars 2023 ; d’autre part, elle soutient que le délai a été interrompu par la date d’expédition du mémoire préalable.

Elle invoque la mauvaise foi du bailleur qui ne l’a pas informée du changement du bailleur que le 21 janvier 2025.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire récapitulatif n°2 valablement signifié, la SCI GM IV demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles R 145-2 à R 145-8 du Code de Commerce

Vu les articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce

Vu la demande de renouvellement par acte extra judiciaire du 12.12.2022 notifié par la Société OKAÏDI à la SCI GM I et la SCI GM IV

Vu le mémoire notifié par la SA OKAÏDI à l’encontre de la seule SCI GM I et l’assignation du 4 avril 2025 aux fins de voir fixer à titre principal le loyer par bail renouvelé à la somme de 55 000.00 euros par an et subsidiairement, voir instaurer une mesure d’expertise avec fixation d’un loyer provisoire

Vu le précédent rapport de Monsieur [B] désigné en qualité d’expert judiciaire en date du 28.09.2013

Vu le jugement du juge des loyers du 29.07.2014 et l’Arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 12] du 24.01.2017 fixant la valeur locative des locaux à la somme de 67 702.00 euros

A titre principal,

Vu l’article L 145-60 du Code de Commerce,

Vu la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2022,

JUGER que la saisine des loyers par assignation du 4 avril 2025 se heurte à la prescription de 2 ans édictée par l’article L 145-60 du Code de Commerce,

DÉBOUTER en conséquence la société OKAÏDI de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la société OKAÏDI à verser à la SCI GM IV la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Subsidiairement,

Vu l’article L145-9 du code de commerce,

Vu le congé du 12 février 2023 à effet du 1er janvier 2023

JUGER que le congé donné par le preneur en violation du préavis de 6 mois ne peut recevoir effet et il y a lieu de fixer la date éventuelle du bail renouvelé à la date du dernier jour du trimestre respectant un préavis de 6 mois, soit le 30 juin 2023,

JUGER que la Société OKAIDI échoue à démontrer que les locaux subiraient une baisse de valeur locative de 20 % en 2022 en contradiction avec les conclusions de l’expert judiciaire déposées neuf ans plus tôt et l’Arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 12] du 24.01.2017,

DÉBOUTER en conséquence la Société OKAÏDI de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la Société OKAÏDI à verser à la Société GM IV la somme de 5 000.00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Encore plus subsidiairement, et dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au juge des loyers avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux,

JUGER que l’expertise interviendra aux frais avancés de la Société OKAÏDI,

JUGER n’y avoir lieu à fixer un loyer provisoire à la somme de 55 000.00 euros annuels à compter du prononcé du jugement en l’absence d’éléments objectifs et précis permettant d’obtenir une telle somme,

STATUER ce que de droit sur les dépens.

La SCI GM IV fait valoir, au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel, que l’action du preneur, enfermée dans un délai biennal, est prescrite.

Sur le fond, elle estime que le bail renouvelé est à effet du 30 juin 2023 et non du 1er janvier 2023 en application des dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce.

Elle rétorque que l’expertise amiable du demandeur n’explique pas, par des critères précis et objectifs, en quoi la valeur locative aurait baissé depuis la précédente décision judiciaire et soutient qu’elle ne peut donc servir de fondement à la demande du preneur.

Elle sollicite, si une expertise judiciaire devait être ordonnée que le loyer soit maintenu.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025.

***

Motifs :

Sur l’irrecevabilité tirée de la prescription de l’action en fixation du loyer renouvelé

Selon l’article 122 du code de procédure civile « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article L145-60 du code de commerce prévoit que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

1- Sur le point de départ de la prescription

L’article L145-10 du code de commerce dispose qu’ « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…).

Dans les trois mois de la «notification» de la demande en renouvellement, le bailleur doit, «par acte extrajudiciaire», faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent (…) ».

Il est de principe constant que lorsque le preneur demande le renouvellement du bail en application de l’article L 145-10 du code de commerce, que ce soit antérieurement ou postérieurement à l’échéance, la prescription biennale de l’action en fixation du prix du bail renouvelé, prévue à l’article L145-60 du même code, a pour point de départ la date de l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement, comportant une demande de loyer majoré.

Il est également constant que le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois implique acceptation du principe du renouvellement.

En l’espèce, le bail initial a été conclu le 17 septembre 2004 pour une durée de 9 années, soit jusqu’au 16 septembre 2013 puis s’est tacitement prolongé.

Ainsi, lorsque la SAS OKAIDI a sollicité le nouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2022, le bail était en tacite prolongation et que cette dernière pouvait valablement en solliciter le renouvellement à tout moment.

Il est constant que le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement formulée par son preneur, de telle sorte que ce défaut de réponse dans les trois mois implique acceptation du principe du renouvellement à cette date.

En application des dispositions légales précitées, que le point de départ de la prescription est donc fixée au 12 mars 2023.

2- Sur l’interruption de la prescription

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 33 du décret du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal dispose que la notification du mémoire préalable en fixation du prix renouvelé ou révisé institué par l’article29 interrompt la prescription.

Les dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1933, ont été reprises dans l’article R145-23 du code de commerce qui dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

La procédure devant le juge des loyers commerciaux prévue à l’article R.145-23 du code de commerce est une procédure spéciale « sur mémoire ». Qu’il émane du demandeur ou du défendeur, le mémoire a un effet interruptif de prescription à compter de la date d’expédition du mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, la SAS OKAIDI a notifié un mémoire préalable à la SCI GM IV le 6 février 2025, date à laquelle la prescription a été interrompue.

En conséquence, l’action en renouvellement du loyer initiée par la SAS OKAIDI sera déclarée recevable.

Sur le fond

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

1- Sur le point de départ du loyer renouvelé

L’article L. 145-12 du code de commerce dispose que «  la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception».

Ainsi, la date d’effet du bail renouvelé doit être fixée au premier jour du trimestre civil qui suit la demande sans qu’il n’y ait lieu d’appliquer, comme le sollicite le bailleur, le préavis prévu à l’article L145-9 du Code de commerce relatif au congé.

Dès lors, le bail renouvelé aura pour date le 1er janvier 2023.

2- Sur la valeur locative du bail renouvelé

En l’état et compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne l’évolution des facteurs locaux de commercialité, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Il n’y a lieu de statuer sur l’opportunité de désigner ou non le même expert intervenu lors de la précédente procédure, Monsieur [G] [B] ne figurant plus sur la liste des experts près la Cour d’Appel. En conséquence, un nouvel expert sera désigné.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Déclare recevable l’action en renouvellement du loyer,

Dit que le bail est renouvelé au 1er janvier 2023,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Monsieur [R] [B] ([Adresse 9] – TEL [XXXXXXXX02] – FAX [XXXXXXXX01] – [Localité 13] [XXXXXXXX03] – mel [Courriel 10]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 4 août 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SAS OKAIDI devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 3 février 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO