N°Minute:25/01913

N° RG 25/00853 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSNF

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S.U. -CGRE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : M^e Wendy SORIANO

M. [I] [P]

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 décembre 2020, avec prise d’effet au 23 décembre 2020, la SASU CGRE sise [Adresse 5] à [Localité 7] a consenti à M. [I] [P] un bail d’habitation sur un logement meublé situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 420,00 euros outre 50,00 euros à titre de provisions sur charges.

Le présent contrat prévoyait pour la résiliation du bail par le locataire un préavis d’un mois.

Suite à des plaintes répétées du voisinage de M. [I] [P], la SASU CGRE a adressé à ce dernier un avertissement lui demandant de cesser les troubles du voisinage.

En date du 20 août 2022, une notification de mise en place d’un règlement dans la colocation a été adressée à M. [I] [P] suite à de nombreuses dégradations du logement et aux nuisances sonores causées aux voisins.

À ce titre, le nouveau règlement intérieur à prévu :

L’interdiction de fumer ou de faire usage de stupéfiant dans l’appartement ou les parties communes de l’immeuble.

L’interdiction d’écouter ou de produire de la musique ou de faire du bruit après 22H le soir.

L’interdiction de la présence d’animaux à l’intérieur de l’appartement.

Finalement, M. [I] [P] semble avoir abandonné son logement sans réaliser l’état des lieux de sortie et sans remettre en main propre les clés au bailleur ou à un mandataire.

M. [I] [P] a laissé les clés dans sa chambre en février 2023.

Ce dernier n’a pas payé le loyer depuis le ler novembre 2022.

Néanmoins aucune mise en demeure ou commandement de payer n’a été adressé à M. [I] [P] par la requérante comme le stipule le premier paragraphe afférent à l’abandon du domicile du contrat de bail signé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025 signifié à étude, non dénoncé au préfet de l’Hérault, la SASU CGRE dont le siège est [Adresse 4] à BOULOGNE BILLANCOURT a assigné M. [I] [P] demeurant [Adresse 3] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 19 mai 2025, aux fins de :

Vu le code civil, notamment les articles 1728 et 1737,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment les articles 7 et 22,

Vu les pièces du dossier,

Vu l’assignation délivrée,

CONSTATER l’abandon du logement par M. [I] [P] ;

PRONONCER la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNER M. [I] [P] au versement des loyers impayés depuis novembre 2022 jusqu’à la date de résiliation du bail à la SASU CGRE, soit le versement de la somme de 387, 50 euros mensuels depuis le ler novembre 2022 ;

CONDAMNER M. [I] [P] à verser la somme de 3000 euros à la SASU CGRE au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER M. [I] [P] à verser la somme de 462,60 euros à la SASU CGRE au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNER M. [I] [P] à payer la somme de 2000 euros à la SASU CGRE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 19 mai 2025 , la SASU CGRE, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [I] [P] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constater l’abandon du logement :

L’article 7 de la loi 89462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’article 24 de la loi 89462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 14-1 de la loi 89462 du 6 juillet 1989 dispose que :

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent article.

L’article 3 du décret 2011-945 du 10 août 2011 dispose que s’il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d’inoccupation des lieux et d’un défaut d’exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.

Lorsque l’inventaire contenu dans le procès-verbal de l’huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge statue sur leur sort : il désigne les biens ayant une valeur marchande et peut autoriser leur vente aux enchères publiques faute d’être récupérés dans le délai prévu à l’article 6 et déclarer abandonnés les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice.

Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.

En l’espèce, la SASU CGRE n’a pas fait constater l’abandon du logement par un commissaire de justice, ni n’a envoyé de mise en demeure de régler les loyers ou de commandement de payer l’arriéré des loyers à M. [I] [P] suite à la découverte des clés sur le logement en février 2023.

Dans ses écritures la requérante écrit à deux reprises « M. [P] semble avoir abandonné le logement », en effet elle n’apporte aucun élément pouvant affirmer avec certitude que le défendeur a quitté le logement, aucune attestation des colocataires n’est mise aux débats.

La SASU CGRE ne justifie pas, par ailleurs, avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

En conséquence, eu égard au manque d’élément objectif pouvant attester du départ du défendeur, la demande sera rejetée.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SASU CGRE n’a fait aucun commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale au titre des loyers impayés.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies à la date de l’assignation.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que M. [I] [P] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois de novembre 2022, aucun échéancier n’est joint aux débats, ni aucune mise en demeure.

En conséquence le bail ne peut pas être résilié en l’état.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SASU CGRE ne produit aucun décompte, qui indique le montant de la dette de M. [I] [P].

Par ailleurs, le SASU CGRE sollicite dans ses demandes que M. [P] soit condamné au versement des loyers impayés depuis novembre 2022 jusqu’à la date de résiliation du bail à la SASU CGRE soit le versement de la somme de 387,50 euros mensuels depuis le 1er novembre 2022, or sur le contrat de location il est précisé que le loyer est de 420,00 euros par mois plus 50,00 euros de charges soit un total de 470,00 euros mensuel.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement n’apparaît pas justifiée et il n’y sera pas fait droit.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SASU CGRE sollicite la somme de 462,60 euros au titre des dommages matériels, or elle ne fournit que deux factures pour un montant de 72,00 euros pour l’une et 109,20 euros pour l’autre.

Par ailleurs elle sollicite aussi 3000,00 euros au titre du préjudice moral or elle ne fournit aucun élément pour attester de ce préjudice moral.

Par ailleurs, la demande principale n’étant pas recevable, il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU CGRE, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, la SASU CGRE sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SASU CGRE de sa demande de constat de l’abandon du logement par M. [I] [P] ;

DEBOUTE la SASU CGRE de sa demande de résiliation du contrat de bail ;

DEBOUTE la SASU CGRE de sa demande de paiement par M. [I] [P] des loyers impayés depuis novembre 2022 jusqu’à la date de résiliation du bail à la SASU CGRE, soit le versement de la somme de 387, 50 euros mensuels depuis le ler novembre 2022 ;

DEBOUTE la SASU CGRE de sa demande de dommage et intérêts à hauteur de 3000,00 euros en ce qui concerne le préjudice moral ;

DEBOUTE la SASU CGRE de sa demande de dommage et intérêts à hauteur de 462,60 euros en ce qui concerne le préjudice matériel ;

DEBOUTE la SASU CGRE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SASU CGRE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,