COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 25/00169 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PJFW

Pôle Civil section 1

Date : 09 Avril 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [T] [V]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Céline THIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SCI LES GARRIGUES, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 429 684 210, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.,

représentée par M^e Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS, greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 16 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 09 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [T] [V] réside et exerce sa profession de kinésithérapeute à [Localité 1], au [Adresse 3] pour l’avant, et au [Adresse 4] pour l’arrière.

L’immeuble est mitoyen avec l’immeuble sis au [Adresse 5] dont la SCI LES GARRIGUES est propriétaire.

Madame [V] a remarqué la présence d’infiltrations dans sa cave depuis 2015.

Faute de solution amiable, elle a assigné en référé-expertise la SCI LES GARRIGUES par acte extrajudiciaire du 9 décembre 2021.

Par décision du 17 février 2022, une expertise a été ordonnée et Monsieur [A] [E] a été désigné ès-qualité.

Le rapport a été déposé le 21 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, Madame [V] a assigné en référé la SCI LES GARRIGUES aux fins de voir ordonner la réalisation des travaux de reprise par cette dernière.

Par ordonnance du 6 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :

Ordonné la jonction des procédures Ordonné à la SCI LES GARRIGUES d’exécuter les travaux préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [A] [E] déposé le 21 juin 2022, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision – Rejeté les demandes de Madame [V] tendant à voir désigner Monsieur [E] aux fins de constat de bonne fin des travaux et à se voir allouer une provision

Condamné la SCI LES GARRIGUES à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par arrêt du 12 septembre 2024 devenu définitif, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Suivant courrier officiel du 30 septembre 2024, le conseil de la SCI Les Garrigues adressait à celui de Madame [V] les factures justifiant de la réalisation des travaux.

Suivant courrier officiel du 9 octobre 2024, le Conseil de Madame [V] prenait acte de la réalisation des travaux en indiquant que les infiltrations semblaient avoir cessé.

Et il sollicitait l’indemnisation de ses préjudices chiffrés comme suit

— Préjudice matériel : ……………………………………………………………….10 886,34€

— Frais postérieurs dans la pièce 5 de l’assignation du 2 mars : ………….432,50€

— Article 700 de l’arrêt de la Cour d’appel : ……………………………………….2 500€

— Timbre en appel : …………………………………………………………………………..225€

— Frais de signification du 24 septembre 2024 : …………………………………76,13€

— Préjudice d’agrément : …………………………………………………………………9 000€

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2025, Madame [V] a assigné la SCI LES GARRIGUES devant le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte et de fixation d’astreinte définitive.

Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2024, Madame [V] a assigné la SCI LES GARRIGUES devant le tribunal judiciaire de Montpellier en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, Madame [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1241 et 1242 du Code civil Vu l’article 544 du Code civil Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage, Vu les articles 695 à 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, et notamment les décisions de justice

Dire et juger l’action de Madame [V] parfaitement recevable – Dire et juger la SCI LES GARRIGUES entièrement responsable des préjudices subis par Madame [V] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par extraordinaire, la juridiction ne devait pas retenir de faute commise par la SCI LES GARRIGUES,

— Dire et juger la SCI LES GARRIGUES entièrement responsable des préjudices subis par Madame [V] sur le fondement des dispositions de l’article 1241 du Code civil pour négligence et légèreté blâmable

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger la SCI LES GARRIGUES entièrement responsable des préjudices subis par Madame [V] sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du Code civil en sa qualité de propriétaire de l’immeuble sis au [Adresse 5] à Montpellier, mitoyen à l’immeuble de Madame [V] sis au [Adresse 6] de la même rue, ou sur le fondement des troubles anormaux du voisinage

Dire et juger Madame [T] [V] bien fondée en ses demandes, – Condamner la SCI [Adresse 7] à payer à Madame [T] [V] les sommes suivantes :

—  275€ pour le constat d’huissier de Maître [J] réalisé le 4 septembre 2020

—  180€ correspondant à la facture de la société ASR du 11 décembre 2020

—  276€ correspondant à la facture de la société CITEC du 30 décembre 2020

—  402€ correspondant à la facture de la société AQUAPREL suivant devis du 8 février 2021

—  550€ correspondant à la facture de monsieur [H], plombier, du 19 février 2021

—  174 euros correspondant à la facture de l’entreprise [H] du 26 mai 2022

—  292,23 euros correspondant au constat d’huissier du 13 février 2023

—  350 euros correspondant au constat d’huissier du 13 novembre 2023

—  9.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

— Condamner la SCI Les Garrigues à payer à Madame [T] [V] la somme de 3960€ correspondant aux honoraires de son conseil pour la procédure de référé expertise et d’assistance aux opérations d’expertise, outre une somme de 3.500 euros pour les frais exposés dans la présente procédure au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. – Débouter La SCI Les Garrigues de l’intégralité de ses demandes- Condamner La SCI Les Garrigues aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais des procédures en référé ayant donné lieu aux ordonnances du Tribunal judiciaire de Montpellier du 17 février 2022 et du 6 octobre 2023 et les frais d’expertise judiciaire de 3.878,21 euros suivant ordonnance de taxe du 16 août 2022

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la SCI LES GARRIGUES demande au tribunal de :

Vu les articles 695 et 700, du Code de Procédure Civile, Vu le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, Vu l’article 750-1 du Code Civil Vu l’article 1240 du Code Civil,

Dire et juger irrecevable l’action de Mme [V] faute de médiation ou conciliation préalable à son action, Condamner Mme [V] sur le fondement de l’article 700 du CPC à payer à la SCI LES GARRIGUES la somme de 3500€ à laquelle la demanderesse évalue les frais irrépétibles, A titre subsidiaire,

Débouter Madame [T] [V] de ses demandes infondées et excessives, Condamner Mme [V] sur le fondement de l’article 700 du CPC à payer à la SCI LES GARRIGUES la somme de 3500€ à laquelle la demanderesse évalue les frais irrépétibles, Statuer ce que droit sur les dépens

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 19 janvier 2026. A l’issue de l’audience du 16 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la procédure

La SCI LES GARRIGUES soulève l’irrecevabilité de l’action de Madame [V] au motif qu’elle n’a pas mené une tentative de conciliation ou médiation préalable à la procédure judiciaire.

Madame [V] expose que son action n’est pas fondée exclusivement sur la théorie des troubles du voisinage puisqu’elle est fondée principalement sur l’article 1240 du code civil.

Elle fait valoir que ce n’est qu’à titre infiniment subsidiaire qu’elle soutient sa demande au visa de la théorie des troubles du voisinage. Au surplus, elle indique qu’elle a tenté en vain une résolution du litige.

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 789 6° du même code prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, considérant les dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans leur version applicable en l’espèce et de la date de l’acte introductif d’instance, seul le juge de la mise en état étant compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, la SCI LES GARRIGUES sera irrecevable à soulever le moyen tiré de l’absence de tentative de conciliation amiable.

Sur les demandes au fond

Madame [V] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser les sommes mentionnées précédemment au titre de sa responsabilité délictuelle à titre principal, sa responsabilité quasi-délictuelle à titre subsidiaire, et au titre de la théorie des troubles du voisinage, à titre infiniment subsidiaire.

Sur la demande au titre de l’article 1240 du code civil :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le demandeur doit alors, pour prétendre à une indemnisation, démontrer l’existence d’une faute imputable au défendeur, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre faute et dommage.

La condition d’imputabilité de la faute exprime l’exigence d’une action volontaire et libre.

S’agissant des fautes, Madame [V] soutient que les infiltrations survenues dans sa cave provenaient de l’immeuble de la SCI LES GARRIGUES ainsi que l’a conclu l’expert [E] dans son rapport du 21 juin 2022. Les travaux de reprise n’ont été réalisés en partie qu’en septembre 2024, soit postérieurement à l’assignation qu’elle lui avait fait délivrer devant le juge des référés pour l’y contraindre.

La demanderesse considère que la SCI a commis une faute en refusant de réaliser les travaux préconisés par l’expert visant à mettre en conformité le système de récupération des eaux de pluie ce qui constitue selon elle, une résistance abusive. Elle met en exergue l’état de son immeuble, le manque d’entretien, la non-conformité à la réglementation de l’écoulement des eaux pluviales comme étant des fautes imputables à la SCI LES GARRIGUES.

En réplique, cette dernière soutient qu’elle n’a pas fait montre de résistance abusive, qu’elle a proposé la réalisation des travaux et a fait une proposition amiable d’indemnisation à laquelle la demanderesse n’a pas donné suite. Elle s’est cantonnée à défendre ses intérêts en justice.

Elle conteste les conclusions de l’expertise sur l’origine des désordres et considère qu’à supposer qu’ils lui soient imputables, l’expert a également souligné la responsabilité de la société SIEMENS qui a par deux fois manqué à ses obligations dans les investigations sollicitées par les parties.

En l’espèce, comme l’a retenu la cour d’appel, les constatations et investigations de l’expert ont permis de faire apparaître :

Une fuite des eaux usées au raccordement entre l’évier de la cuisine et le collecteur de la cuisine et le collecteur principal passant sous le couloir du [Adresse 8] Une fuite le long du tube d’évacuation des eaux vannes du 1er étage du [Adresse 9] dans la gaine technique qui descend le long du mur de la salle de bain du RDC et qui se raccorde au collecteur principal

— L’écoulement des eaux de pluie en provenance du toit de l’immeuble du [Adresse 10] dans une courette où elles sont recueillies par un tuyau d’écoulement relié au tuyau principal d’écoulement du [Adresse 11], ce raccordement étant fuyard à la jonction des deux tubes, l’ensemble de ces fuites s’écoulant dans la cave de Madame [V]. L’expert note que ce dispositif est strictement interdit et relève, lors d’un second accédit, que le raccordement a été réparé mais qu’il demeure fuyard à la jonction des deux tubes.

L’expert observe que le collecteur doit être changé par la SCI LES GARRIGUES qui doit mettre en conformité le système de récupération des eaux de pluie.

A ce titre, la SCI propriétaire conteste les conclusions du rapport. Mais comme la cour d’appel a statué, le rapport de l’entreprise GSBE qu’elle a mandatée n’a pas été établi de façon contradictoire d’une part et n’est pas suffisant pour contredire les conclusions du rapport d’expertise judiciaire d’autre part. En effet, il ne s’est fondé que sur des investigations par passage vidéo alors que l’expert judiciaire expliquait que les fuites ne pouvaient être détectées par ce seul biais et nécessitaient une double vérification avec mise en eau colorée, laquelle, une fois réalisée, a finalement permis de déterminer l’origine précise des infiltrations.

La cour a observé en outre que la SCI LES GARRIGUES n’avait pas sollicité de nouvelle expertise ou de contre-expertise devant le juge des référés ou le tribunal pour établir de nouvelles vérifications.

En outre, il ressort du rapport d’expertise que la SCI LES GARRIGUES ne pouvait méconnaître les règles d’évacuation des eaux de pluie en partance de sa terrasse par des chenaux en direction de la rue et versées dans des gouttières et non dans un collecteur des eaux usées comme il l’avait constaté et critiqué.

Il résulte ainsi de ces éléments que nonobstant le droit pour la défenderesse de faire valoir ses moyens de défense en justice, aucune résistance abusive ne pouvant donc lui être reprochée, son dispositif d’évacuation des eaux à l’origine des problèmes d’infiltrations était illicite.

La SCI LES GARRIGUES est fautive en ce qu’elle n’a pas installé un dispositif conforme par une évacuation des eaux de pluie par des chenaux en direction de la rue et versées dans des gouttières.

La faute de la SCI LES GARRIGUES est ainsi caractérisée.

Sur les préjudices :

Madame [V] sollicite la condamnation de la SCI LES GARRIGUES à lui indemniser plusieurs préjudices :

Préjudice matériel

Elle fait valoir un préjudice matériel du fait de l’intervention d’entreprises et d’artisans dans la cave pour remédier aux inondations résultant des fuites et tenter de prévenir de nouveaux désordres et produit à ce titre deux factures du 11 (180 euros) et 30 décembre 2020 (276 euros).

Elle fait état également de frais de recherches de fuites et d’analyses des eaux s’infiltrant dans la cave par la production d’un devis AQUAPREL du 8 février 2021 (402 euros) et d’une facture du 19 février 2021 (550 euros).

A ces frais, s’ajoutent les frais de l’huissier de justice qu’elle a sollicité pour constater les désordres (275 euros) et ses frais d’avocats et d’expertise (3.960 euros).

La SCI LES GARRIGUES affirme à juste titre que les frais d’avocat sont pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que les émoluments de l’expert sont compris dans les dépens. Elle soutient aussi à raison que la demanderesse ne justifie pas que ces constats ont été utiles à la solution du litige.

Il en résulte qu’il convient de la condamner à verser à Madame [V] la somme de 1.408 euros (180+276+402+550) en réparation de son préjudice matériel correspondant aux factures et devis d’intervention.

Préjudice de jouissance

Madame [V] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 9.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Elle estime qu’elle subissait un trouble de jouissance depuis 2015 et puis durant neuf ans en ce qu’elle a dû supporter les mauvaises odeurs, les nombreuses inondations de sa cave, l’impossibilité d’y entreposer des objets précieux, des documents, des archives ; son époux a dû renoncer à utiliser cette pièce comme atelier de bricolage ou de peinture jusqu’à ce que la problématique d’inondation ne cesse. Elle indique qu’elle a dû annuler parfois des week-ends extérieurs à l’approche d’épisodes dits « cévenols » ou des rendez-vous avec des patients du fait des odeurs.

La SCI LES GARRIGUES considère que la cave était inhabitée et servait seulement de débarras. Elle relève que l’expert n’a pas retenu de préjudice de jouissance et que les désordres n’ont pas empêché la demanderesse de recevoir sa patientèle.

Aussi, elle sollicite que le préjudice de jouissance soit réduit.

En l’espèce, il est constant que les désagréments vécus par la demanderesse se sont étendus sur une longue période – neuf ans – sans que la responsable n’agisse pour y mettre fin. Il est évident également qu’ils ont empêché de jouir utilement de la pièce comme pièce de déstockage, de rangement ou atelier comme il est acquis que Madame [V] a dû remédier elle-même aux inondations causées par les problèmes d’évacuation des eaux de pluie des réseaux de la SCI LES GARRIGUES.

Il en résulte un préjudice certain. Si une cave ne représente effectivement pas un lieu d’habitabilité, la privation de sa jouissance doit être indemnisée. Il convient en conséquence de fixer à 250 euros par an, le préjudice de jouissance subi et de condamner la SCI LES GARRIGUES en conséquence à verser la somme de 2.250 euros à Madame [V].

III. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES GARRIGUES sera en conséquence condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux défendeurs.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu d’assortir cette décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation

Condamne la SCI LES GARRIGUES à verser la somme de 1.408 euros à Madame [T] [V] en réparation de son préjudice matériel

Condamne la SCI LES GARRIGUES à verser la somme de 2.250 euros à Madame [T] [V] en réparation de son préjudice de jouissance

Déboute Madame [T] [V] de ses demandes au titre des autres préjudices

Condamne la SCI LES GARRIGUES aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Condamne la SCI LES GARRIGUES à verser à Madame [T] [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.