TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01621 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLL7

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [F], né le 17 Mai 1997 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 6], déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection, et Clarisse GOEPFERT, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 28 mai 2024, la société civile immobilière 778FISCHER ET MEUNIER a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [F] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 500 € outre une avance sur charges de 30 €.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée la société Action Logement Services) s’est portée caution de Monsieur [G] [F] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE », selon contrat de cautionnement n°A10350976997 du 28 mai 2024, pour un montant de 36 impayés de loyer maximum s’agissant du parc locatif privé.

Le contrat de cautionnement est ainsi régi par la convention Etat-UESL élaborée pour la mise en œuvre du dispositif de sécurisation du logement privé, en application du chapitre 2.2.3.2. de la Convention Quinquennale 2015-2019 entre l’Etat et l’UESL-Action Logement du 2 décembre 2014, ce dispositif de sécurisation étant dénommé « Visale » dans ladite convention.

Par l’application de l’article 8 dudit contrat de cautionnement, la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes impayées.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, la bailleresse a fait jouer l’engagement de caution et la société Action Logement Services lui a payé le montant des loyers et charges impayés des mois de mai 2024, juillet 2024 et août 2024, pour un montant total de 1063.81 euros. Ainsi, une première quittance subrogative de ce montant a été émise le 16 octobre 2024 au titre des impayés de loyers et charges des mois de mai 2024, juillet 2024 et août 2024.

La société Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1063.81 euros, visant la clause résolutoire, le 04 mars 2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut-Rhin a été informée de la situation de Monsieur [G] [F] le

5 mars 2025.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, la bailleresse ayant de nouveau fait jouer l’engagement de caution pour les loyers et charges impayés, une nouvelle quittance subrogative a été émise par la bailleresse au profit de la société Action Logement Services à hauteur de la somme totale de 2123,81 euros correspondant à la somme totale payée par la caution pour les mois de mai 2024, juillet 2024 et août 2024, février 2025 et avril 2025, inclus au titre des loyers impayés dus par le locataire.

Par assignation du 30 mai 2025, la société Action Logement Services a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement pour faire prononcer la résiliation du contrat de bail, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [F] ainsi qu’à obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

—  2123,81 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 mars 2025 sur la somme de 1063,81 euros et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’appui de ses demandes, la société Action Logement Services a indiqué en substance que le locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 25 septembre 2025, la société Action Logement Services sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [G] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société Action Logement Services ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société Action Logement Services n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [G] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la société par actions simplifiée Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La convention Etat-Usuel pour la mise en oeuvre de “Visale” stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

De même, la quittance subrogative stipule que la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits, actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société Action Logement Services.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La société Action Logement Services ayant versé aux débats les quittances par lesquelles la société civile immobilière 778FISCHER ET MEUNIER l’a subrogée dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, et ainsi la rupture du bail, la demanderesse a donc qualité à agir.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire fixant un délai de deux mois. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 04 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1063.81 euros n’a pas été réglée par Monsieur [G] [F] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société Action Logement Services, en sa qualité de caution, est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 05 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvant résiliés depuis le 05 mai 2025, Monsieur [G] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date du logement.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [F] à son paiement à la société Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à compter du 05 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de la garantie “VISALE”, le contrat de cautionnement “VISALE” et les quittances subrogatives. Il est produit en outre un décompte établi à la date du 6 mai 2025. Ainsi, la somme totale due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour lesquels la société Action Logement Services a été subrogée dans les droits du bailleur s’élève à 2123,81 euros en principal au titre des mois de mai, juillet et août 2024, ainsi que des mois de février et avril 2025.

Monsieur [G] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société Action Logement Services en sa qualité de caution, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 04 mars 2025 sur la somme de 1063,81 euros et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 30 mai 2025 pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 04 mars 2025, les frais de l’assignation du 30 mai 2025, les frais de saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et les frais de notification à la Préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la société Action Logement Services concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur la société civile immobilière 778FISCHER ET MEUNIER ;

DECLARE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de location du 28 mai 2024 conclu entre la société civile immobilière 778FISCHER ET MEUNIER et Monsieur [G] [F] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], est résilié depuis le 05 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [G] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [G] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail locatif, à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 05 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer en deniers et quittances à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2123,81 euros (deux mille cent vingt-trois euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif tel qu’il résulte des quittances subrogatives produites, s’agissant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 04 mars 2025 sur la somme de 1063,81 euros et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 30 mai 2025 pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer du 04 mars 2025 et les frais de l’assignation du 30 mai 2025,

DEBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, juge placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 6], juge des contentieux et de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,