TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01114 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJLR

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 11 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. TRIPOLIS, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68

PARTIE REQUISE :

Madame [U] [G], née le 19 Décembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 26 juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 11 mai 2016, la S.C.I. TRIPOLIS a donné à bail à Madame [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 570 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. TRIPOLIS a fait signifier à Madame [U] [G] le 4 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la S.C.I. TRIPOLIS a fait assigner Madame [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la S.C.I. TRIPOLIS a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail consenti à Madame [U] [G] ayant pris effet le 13 mai 2016 suite au commandement qui lui a été délivré en date du 4 mars 2025,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [G] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de sa personne, de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquis des charges locatives et de remettre les clés,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 2000 € par mois jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

— Autoriser le propriétaire à expulser Madame [U] [G] des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique,

— Faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— Condamner Madame [U] [G] à payer à la requérante la somme de 3963,31€ majorée des intérêts légaux à compter du commandement du 4 mars 2025 à titre de provision sur les loyers et charges impayés et échus,

— Séquestrer les effets immobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives impayés,

— Dire que le dépôt de garantie reste acquis à la demanderesse en réparation de son préjudice subi et en application de l’article 2.5.2 du bail signé entre les parties,

— Dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision, nonobstant toute voie de recours,

— Condamner Madame [U] [G] à verser la somme de 1500 € à la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers frais et dépens.

La S.C.I. TRIPOLIS, représentée par son conseil, réitère ses prétentions.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Madame [U] [G] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur. La Préfecture du Haut-Rhin a été saisie le 22 avril 2025 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin a été saisie le 13 mars 2025.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 11 mai 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2025 pour la somme en principal de 2475 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2025.

Madame [U] [G] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Elle devra d’une part quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 mai 2025. Madame [U] [G] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, le demandeur mentionne que le loyer initial était de 570 € et il ressort des pièces de la procédure qu’actuellement le loyer s’élève à la somme de 635 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 635 € et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 5 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’autoriser la S.C.I. TRIPOLIS à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, cette dernière ne justifiant d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Il n’y a pas non plus lieu à ce stade de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, l’existence de dégradations locatives demeurant purement hypothétique. La S.C.I. TRIPOLIS sera en conséquence déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire est non comparante et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire. En outre, il n’est pas justifié de la reprise du versement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. TRIPOLIS produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 démontrant que Madame [U] [G] reste devoir la somme de 3963,31euros terme d’avril 2025 inclus.

Madame [U] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner Madame [U] [G], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3963,31 €, terme d’avril 2025 inclus (loyers impayés et avance sur charges).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2475 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail dans son article 2.5.1 que « en cas de résiliation du présent contrat de location du fait du LOCATAIRE en application de la clause résolutoire ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au BAILLEUR de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi ».

Cette clause pénale dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicie au fond.

En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur la prétention se fondant sur cette clause.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si cette dernière est en capacité de régler la dette locative. En outre, il n’est pas justifié d’une reprise du versement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [G] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder à la demanderesse la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2016 entre la S.C.I. TRIPOLIS et Madame [U] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. TRIPOLIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTONS la S.C.I. TRIPOLIS de sa demande de séquestration des effets mobiliers ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [G] au montant du loyer et de la provision des charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 635 € ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] à payer à titre provisionnel à la S.C.I. TRIPOLIS cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 mai 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] à verser à titre provisionnel à la S.C.I. TRIPOLIS la somme de 3963,31 € (trois mille neuf cent soixante-trois euros et trente-et-un centimes) comprenant le montant des loyers et la provision des charges arrêté au mois d’avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2475 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTONS la S.C.I. TRIPOLIS de sa demande d’intervention d’un commissaire de justice pour faire constater et estimer les réparations locatives ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la prétention au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] à payer à la S.C.I. TRIPOLIS la somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,