TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01280 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKA3

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [E]

née le 20 Juillet 1971 à [Localité 10] ([Localité 8]), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 6], déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 22 avril 2024, la société anonyme HLM DOMIAL (ci-après la société DOMIAL) a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [E] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 671,85 euros et d’une provision pour charges de 78,90 euros.

Par contrat du 18 avril 2024, la société DOMIAL avait déjà consenti à Madame [Y] [E] un contrat de location concernant un garage n°4 – UG 039021, moyennant un loyer mensuel de 40 euros par mois.

Par contrat du 23 avril 2024, la société DOMIAL a consenti à Madame [Y] [E] un contrat de location concernant un parking n°4 – 039027, moyennant un loyer mensuel de 30 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2070,79 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant les clauses résolutoires des trois baux locatifs, outre la somme de 136.95 euros au titre du coût de l’acte.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [Y] [E] le 13 janvier 2025.

Par assignation du 14 mai 2205, la société DOMIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires des trois baux et subsidiairement pour faire prononcer leur résiliation, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [E] ainsi qu’à obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 8 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux et restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,

—  4420,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 septembre 2025, la société DOMIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La société DOMIAL considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et elle produit un décompte actualisé pour en justifier.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Y] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société DOMIAL ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société DOMIAL n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [Y] [E].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société DOMIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2070,79 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mars 2025.

L’absence de la locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société DOMIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvant résiliés depuis le 6 mars 2025, Madame [Y] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement, du garage et du parking.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [Y] [E] à son paiement à compter du 13 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société DOMIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2025, Madame [Y] [E] lui devait la somme de 4420,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [Y] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mai 2025.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société DOMIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de [Localité 6] en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats de location conclus les 18, 22 et 23 avril 2024 entre la société anonyme [Adresse 9], d’une part, et Madame [Y] [E], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation située au [Adresse 2], le garage n°4 – UG 039021 et le parking n°4 – 039027 attenants sont résiliés depuis le 6 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [Y] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [Y] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en particulier le garage et le parking susvisés,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [E] au paiement à la société anonyme HLM DOMIAL d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux locatifs,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer à la société anonyme [Adresse 9] la somme de 4420,99 euros (quatre mille quatre cent vingt euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, s’agissant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer à la société DOMIAL la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 et celui de l’assignation du 14 mai 2025,

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,