TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01483 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3IZ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [U], né le 11 Juin 1928 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [O], née le 12 Septembre 2000 à [Localité 15] (GUADELOUPE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Madame [L] [E] épouse [O], née le 08 Septembre 1977 à [Localité 11] (GUYANE), demeurant [Adresse 5]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 avril 2021 prenant effet le 7 mai 2021, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Madame [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 750 € provision sur charges comprises.

Par acte de cautionnement du 10 mai 2021, Madame [L] [E] épouse [O] s’est porté caution.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [I] [U] a fait délivrer un commandement de payer à Madame [X] [O] le 11 mars 2024. Ledit commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 26 mars 2024.

Le 11 mars 2024, Monsieur [I] [U] a fait délivrer à Madame [X] [O] un commandement aux fins de résiliation du bail.

Monsieur [I] [U] a fait assigner Madame [X] [O] ainsi que Madame [L] [E] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, par deux actes de commissaire de justice des 27 mai 2024 et 12 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Madame [X] [O] et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 novembre 2024 où elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [I] [U], représenté par son conseil a repris ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par Monsieur [I] [U],

A titre principal,

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 28 avril 2021, aux torts exclusifs de Madame [X] [O],

— Condamner Madame [X] [O] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elle occupe [Adresse 4] [Localité 9] sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1100 € à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 11 mai 2024,

— Condamner solidairement Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] à payer au bailleur en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre le 30 avril 2024, date du décompte, et le 11 mai 2024 date d’effet de la clause résolutoire, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de Madame [X] [O],

— Condamner Madame [X] [O] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elle occupe [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 13] sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1100 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] à payer au bailleur le montant de 5652,79€ avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 avril 2024,

— Condamner Madame [X] [O], sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de la présente assignation, à justifier d’être assurée contre les risques locatifs,

— Condamner solidairement Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] à payer au bailleur un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 mars 2024 et de sa dénonce du 26 mars 2024, ainsi que du commandement aux fins de résiliation du bail du 11 mars 2024 ;

Régulièrement assignées par exploit remis à étude pour Madame [X] [O] et à sa personne pour Madame [L] [E] épouse [O], ces dernières n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 28 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [I] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 4375,55 €. Il ressort du décompte produit que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

Madame [X] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient d’ajouter qu’un second commandement se référait aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande de justification d’une assurance est devenue sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [O] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mai 2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, le demandeur mentionne que le loyer initial était de 530 € outre la somme de 220 € de provision sur charges et sollicite la somme de 1100 € au regard du préjudice subi par la procédure.

Il ressort du décompte locatif produit en annexe 8 que le loyer actuel s’élève à la somme de 562,12 € et que la provision sur charges s’élève à 500 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1062,12 € et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 12 mai 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire est non comparante, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [I] [U] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 30 avril 2024 démontrant que Madame [X] [O] reste devoir la somme de 5652,79 € terme d’avril 2024 inclus.

Madame [X] [O] ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [X] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5652,79 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

En outre, Madame [X] [O] sera condamnée à verser au bailleur en deniers et quittances les montants dus au titre de la période du 1er mai 2024 au 11 mai 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [X] [O] est non comparante et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si cette dernière est en capacité de régler la dette locative. Au surplus, il convient de souligner que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, la locataire ne donnant pas suite aux rendez-vous.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur l’engagement de caution

Conformément aux termes de l’engagement de cautionnement signé par Madame [L] [E] épouse [O], et versé aux débats, Monsieur [I] [U] est fondé à solliciter sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des loyers, arriérés de charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’appartement.

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [L] [E] épouse [O] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Madame [L] [E] épouse [O] s’est ainsi engagée à garantir la locataire pour un montant de 750 euros.

Par hypothèse, Madame [L] [E] épouse [O], non comparante, ne conteste ni ne discute son engagement.

Dès lors, Madame [L] [E] épouse [O] est donc tenue au paiement des sommes dues par Madame [X] [O] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation au titre de l’appartement et ce pour un montant maximum de 750 €, conformément à l’acte de cautionnement qui est produit.

Au regard des pièces de la procédure, cette dernière sera condamnée solidairement avec Madame [X] [O] dans la limite de la somme de 750 €.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer (11 mars 2024 et 26 mars 2024), le coût du commandement aux fins de résiliation de bail du 11 mars 2024, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Il convient de rappeler que l’engagement de caution de Madame [X] [O] sera limité à la somme totale de 750 €.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [U], Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement. Il convient de rappeler que l’engagement de caution de Madame [X] [O] sera limité à la somme totale de 750 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [I] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 avec Madame [X] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 mai 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par Monsieur [I] [U] ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [O] au montant du loyer de l’appartement et avance sur charges soit la somme de 1062,12€ (mille soixante-deux euros et douze centimes) ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à Monsieur [I] [U] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à Monsieur [I] [U] la somme de 5652,79 € (cinq mille six cent soixante-deux euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant l’échéance d’avril 2024) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024.

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à Monsieur [I] [U] en deniers et quittances les montants dus au titre de la période du 1er mai 2024 au 11 mai 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [L] [E] épouse [O], es qualité de caution à payer solidairement avec Madame [X] [O] à Monsieur [I] [U] les sommes dues dans la limite de 750 € (sept cent cinquante euros) conformément à l’acte de cautionnement ;

DEBOUTE Monsieur [I] [U] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] en qualité de caution aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer (11 mars 2024 et 26 mars 2024), le coût du commandement aux fins de résiliation de bail du 11 mars 2024, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] en qualité de caution à verser à Monsieur [I] [U] une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que l’engagement de caution de Madame [L] [E] épouse [O] est limité à la somme totale de 750 € (sept cent cinquante euros) ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,