ugement du : 30 Avril 2026

N° RG n° N° RG 26/00005 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JYJ6

Minute n° 26/00100

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] – OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]

RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [L] [N], salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Madame [K] [U]

née le 10 Mars 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Rendue par défaut et en dernier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] (ci-après l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]) a donné à bail à Madame [K] [U] un logement n°5357 situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 14 février 2019. Le logement a été restitué au bailleur après l’établissement d’un état des lieux de sortie constaté par Commissaire de justice réalisé le 26 juillet 2023.

Par courrier recommandé daté du 8 avril 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a mis en demeure Madame [K] [U] d’avoir à payer la somme de 1 190,70 euros au titre d’une dette de loyers.

Par acte du 23 décembre 2025, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a, après l’échec d’une tentative de conciliation, fait assigner Madame [K] [U] devant la présente juridiction pour condamner la défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de :

– la somme de 1 252,16 euros comprenant :

– 1 190,70 euros au titre de l’arriéré

– 61,46 euros au titre du coût de l’assignation,

– aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1153 du Code civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 janvier 2026, lors de laquelle le bailleur a maintenu ses demandes.

Madame [K] [U], bien que régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation en paiement

Il ressort du décompte produit par l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] que sa demande en paiement est formée au titre de l’arriéré locatif, des indemnités d’immobilisation et de perte d’indemnité d’occupation, des dégradations locatives, ainsi que des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie. Ces chefs seront examinés successivement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 24 de la même loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte au 21 janvier 2026, après soustraction des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, de l’indemnité d’immobilisation et des frais de justice, que Madame [K] [U] reste créancière de la somme de 139,43 euros.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Selon l’article 7 d) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les articles 1730 et 1731 du Code civil prévoient que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit prouver le fait qui a produit son extinction.

Il y a lieu de rappeler que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. Les devis ont à ce titre une valeur indicative, et ne doivent pas surévaluer le montant des dépenses engagées par le bailleur.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 14 février 2019 et l’état des lieux de sortie du 26 juillet 2023 que le logement a été loué en bon état et qu’il a subi des dégradations et un défaut d’entretien locatif, qui ont causé un préjudice au bailleur et qu’il convient d’indemniser.

Le Commissaire de justice a en effet constaté que les revêtements muraux et plafonds étaient dégradés du fait de nombreuses salissures et projections diverses, que les sols étaient décrits comme en fort état d’usage locatif, et que certains équipements avaient été endommagés ou étaient non nettoyés, notamment au niveau de la cuisine (vitre de porte cassée, bloc évier non nettoyé) ou des sanitaires (toilettes non nettoyées, lavabo fendu, etc.).

Par ailleurs, Madame [K] [U] n’a jamais comparu afin de contester les montants réclamés au titre des réparations locatives.

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fixé la liste des réparations nécessaires à la remise en état de l’appartement, poste par poste. Si les dégradations répertoriées dans le récapitulatif des indemnités pour réparations locatives du 26 juillet 2023 sont suffisamment établies par les pièces du dossier, il convient en revanche de souligner que les tarifs retenus par le bailleur ne se réfèrent ni à des factures ou des devis, mais à des tarifs effectués en interne. Par ailleurs, l’existence de dégradations locatives n’exonère pas le bailleur de la prise en compte de la vétusté naturelle des lieux.

Compte tenu de l’état initial (bon état) et de la durée du séjour dans le logement (4 ans), il convient d’appliquer un coefficient de vétusté et de ramener le montant des réparations locatives, estimées à 942,58 euros, à la somme de 800 euros.

Sur la demande au titre des frais de Commissaire de justice

S’agissant des frais au titre de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, d’après l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le Commissaire de justice ayant procédé à l’état des lieux de sortie indique avoir régulièrement convoqué la locataire.

Les affirmations de l’huissier instrumentaire font foi et il convient donc de condamner Madame [K] [U] à supporter la moitié du coût de ce constat, soit la somme de 130,35 euros.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation et de perte d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de remise immédiate du bien en location après le départ de son locataire en raison des délais nécessaires pour procéder aux réparations constitue un préjudice distinct des simples dégradations, qui ne relève donc pas des relations contractuelles entre bailleur et locataire. Il relève donc de la responsabilité extra contractuelle sur le fondement de l’article 1240 suscité.

En l’espèce, le bailleur n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la mise en location du logement a été empêchée après la sortie de Madame [K] [U]. Il y a donc lieu de rejeter la demande portant sur l’immobilisation du bien.

De la dette de Madame [K] [U] à l’égard de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]

Madame [K] [U] sera condamnée à verser à l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 790,92 euros (800 + 130,35 – 139,43) qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [U], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de

l’assignation .

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement rendu par défaut en dernier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 790,92 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [U] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION