MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00018 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IJLR

AFFAIRE : [E] [D] [O] propriétaire sis sur l’assiette foncière AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 9] à [Cadastre 10], AB [Cadastre 14] à [Cadastre 15] de la copropriété [Adresse 17] située sur [Adresse 18] à [Localité 21] des biens suivants :

— lot privatif 430 : appartement situé [Adresse 3] de type F5 d’une superficie de 75,2 m² représentant une quote part de 72/10 000 tantièmes

— lot privatif 541 : cave située [Adresse 4] d’une superficie de 3,5 m² représentant 1/10 000 tantièmes, [R] [F] [V] [C] propriétaire expropriée des parcelles cadastrées suivantes :

— lot privatif 430 [Adresse 3] d’une surface de 75,2 m², quote part 72/10 000ème, (appartement)

— lot privatif 541 [Adresse 4] d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000ème, (cave)

tous au sein de la copropriété carencée sis [Adresse 2] sise sur l’assiette foncière AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 9] à [Cadastre 10] et AB [Cadastre 14] à [Cadastre 15] C/ Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST prise en la personne de son représentant légal

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

EXPROPRIATION

JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS

EXPROPRIES

Monsieur [E] [D] [O] propriétaire sis sur l’assiette foncière AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 9] à [Cadastre 10], AB [Cadastre 14] à [Cadastre 15] de la copropriété [Adresse 17] située sur le [Adresse 23] à [Localité 21] des biens suivants :

— lot privatif 430 : appartement situé [Adresse 3] de type F5 d’une superficie de 75,2 m² représentant une quote part de 72/10 000 tantièmes

— lot privatif 541 : cave située [Adresse 4] d’une superficie de 3,5 m² représentant 1/10 000 tantièmes

né le 24 Novembre 1961 à [Localité 22] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 6] – [Localité 13]

représenté par Maître Nathalie DEVARENNE-ODAERT de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 067

Madame [R] [F] [V] [C] propriétaire expropriée des parcelles cadastrées suivantes :

— lot privatif 430 [Adresse 3] d’une surface de 75,2 m², quote part 72/10 000ème, (appartement)

— lot privatif 541 [Adresse 4] d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000ème, (cave)

tous au sein de la copropriété carencée sis [Adresse 2] sise sur l’assiette foncière AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 9] à [Cadastre 10] et AB [Cadastre 14] à [Cadastre 15]

née le 04 Mars 1971 à [Localité 20] (GABON), demeurant [Adresse 11] – [Localité 12]

non comparante non représentée

EXPROPRIANT

Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 24] – [Localité 8]

représentée par M^e Véronique LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

PARTIE INTERVENANTE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 16] – [Localité 7] pris en la personne de Monsieur [T] [S]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nous Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY, Juge Titulaire de l’Expropriation pour le Département de Meurthe et Moselle, assisté de Madame Nathalie LEONARD, Greffier,

Avons statué ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 septembre 2005, M. [E] [D] [O] et Mme [R] [O] née [C] épouse [O] ont acquis auprès de la SARL Immobilière Zéphir un appartement (lot n°430) et une cave (lot n°541) dans une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 21] moyennant un prix de 40.383,39 euros. Ce bien a été financé au moyen d’un prêt d’un montant de 87.454 euros, remboursable sur 20 ans.

Devant le constat de désordres au niveau des casquettes de toitures de l’immeuble constituant un risque en terme de sécurité du public, le maire de la commune de [Localité 21] a saisi, le 06 septembre 2013, le juge des référés du tribunal administratif de Nancy pour obtenir la désignation d’un expert aux fins d’examen du bâtiment en application des dispositions de l’article L.511-9 du code de la construction et de l’habitation.

Au regard des conclusions du rapport de l’expert, M. [B], concluant en un danger imminent, le maire de la commune de [Localité 21] a pris, le 04 octobre 2013, un arrêté de péril imminent avec prescription de travaux (sécurisation face au risque de chute de morceaux de béton de la casquette de la toiture terrasse ; pose de protections en tôle galvanisée à fixer de l’intérieur sur toutes les cages d’escalier dépourvues de vitres, fermeture des accès des séchoirs et gaines d’ascenseur, refixation des tôles au n° 17 et 18 de l’immeuble). Cet arrêté a fait l’objet d’une mainlevée après réalisation des travaux par la Ville de [Localité 21].

Par arrêté du 11 octobre 2013, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré les parties communes de l’immeuble rémédiablement insalubres, en interdisant temporairement d’habiter à compter du 31 octobre 2013.

Le 23 octobre 2013, le Président du tribunal de Grande instance de Nancy a déclaré, en application de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation, l’état de carence de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 21], après dépôt du rapport d’expertise de M. [G].

Le 08 janvier 2014, le maire de la commune de [Localité 21] a pris un arrêté de péril ordinaire prescrivant dans un délai de 12 mois la réfection de l’étanchéité de la dalle haute et du plancher au niveau des séchoirs, ainsi que la réparation du béton. Cet arrêté a été régulièrement renouvelé pour une durée d’un an jusqu’en 2020.

Le 10 août 2017, la […] a régularisé avec l’Établissement Public Foncier de Lorraine devenu l’Etablissement Public Foncier de Grand Est une convention de maîtrise foncière opérationnelle permettant à ce dernier, dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain du Plateau de Haye sur la période 2015-2025, d’acquérir la copropriété « [Adresse 17] » par voie d’expropriation en vue de sa démolition. Cette convention a fait l’objet d’un avenant signé le 10 mars 2020 avec l’Agence Nationale pour la rénovation urbaine.

Par arrêté en date du 22 septembre 2021, au vu du dossier d’acquisition simplifiée de la copropriété approuvé par délibération de la […] et mis à disposition du 25 mai 2021 au 02 juillet 2021 et en application de l’article L.615-7 du code de la construction et de l’habitation, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 21] en vue de sa démolition totale et a déclaré cessibles, au profit de l’établissement Public Foncier de Grand Est, les immeubles ou parties d’immeubles, les parties communes, ainsi que les parcelles ou les droits réels immobiliers figurant sur le plan et l’état parcellaire. En outre, il a fixé le montant global de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires à la somme de 1.930.033,81 euros, et ce en référence à l’avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle.

Par ordonnance en date du 14 mars 2022, rectifiée le 26 août 2022, et en date du 20 novembre 2023, le juge de l’expropriation a prononcé le transfert de propriété des biens et droits immobiliers au profit de l’établissement public foncier de Grand Est.

Par courriers en date du 04 novembre 2021, en référence à l’avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle et à l’arrêté précité fixant l’indemnité globale provisionnelle, l’établissement public foncier de Grand Est a notifié à M. [E] [D] [O] et Mme [R] [O] née [C] une offre pour le lot n° 430 d’un montant de 20.867,80 euros.

M.[E] [D] [O] a refusé cette offre amiable, par courrier du 14 décembre 2021.

Par requête reçue au greffe le 22 juillet 2022, M. [E] [D] [O] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.

En raison d’une erreur d’attribution du lot n°541, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est a fait signifier, les 21 et 22 mars 2023, une offre rectificative incluant ce lot à M. [E] [D] [O] et Mme [R] [O] née [C] d’un montant de 20.684,19 euros.

Par requête reçue au greffe le 19 janvier 2024, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation due à M. [E] [D] [O] et à Mme [R] [O] née [C] concernant les lots n°430 et 541.

Lors de l’audience du 04 septembre 2024, les deux procédures ont été jointes.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 08 avril 2024.

Par mémoire récapitulatif en date du 18 avril 2024 reçu au greffe le 12 juin 2024, M. [E] [D] [O] sollicite de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 121.253,70 euros, se décomposant comme suit :

indemnité principale : 48.699 eurosindemnité de remploi : 5.869,90 eurosperte de revenus locatifs : 16.684,80 eurosprivation de la plus-value : 50.000 eurosoutre de condamner l’Établissement Public Foncier de Grand Est à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient être resté seul propriétaire des biens expropriés, son épouse, Mme [C], ayant renoncé, dans le cadre du divorce, à l’indemnisation d’expropriation.

Il fait valoir que ses biens se situent dans une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 21] en zone UN du plan local d’urbanisme approuvé le 11 février 2020 et qu’il s’agit d’un appartement (lot n°430) situé au [Adresse 2] de type F5 d’une superficie de 75,20 m2 représentant respectivement une quote part de 72/10000 et d’une cave (lot n°541) située au sous-sol d’une superficie de 3,5 m2 représentant 1/10000 tantièmes.

Il justifie réclamer une indemnité sur une base moyenne de 630 euros le m2 pour l’appartement et de 378 euros le m2 pour la cave, en relevant qu’il a investi dans ce bien la somme totale de 81.315,18 euros équivalent à 1.033,23 euros le mètre carré, que l'[…], alors syndic de l’immeuble, avait estimé, en novembre 2011, à 700 euros le m2 les appartements des entrées 17 et 18 pourtant considérés comme en état d’abandon depuis plus de 15 ans, que les époux [P], copropriétaires, avaient mis en vente leur bien par cette même agence pour un prix net vendeur de 75.000 euros en juillet 2010, que l'[…] avait estimé des biens similaires d’autres copropriétaires, le 15 février 2010, entre 747,47 euros et 872,05 euros le mètre carré, et qu’enfin, M. [U], autre copropriétaire, avait vendu, le 05 octobre 2012, un appartement de type F4 situé au 11ème étage d’une superficie de 73,24 m2 avec une cave pour un montant de 52.000 euros, soit 710 euros le mètre carré. Il ajoute que dans l’immeuble « [Adresse 19] » à proximité de l’immeuble exproprié, ont été vendus, le 17 août 2020, un appartement de 60m2 au prix de 583 euros le mètre carré et le 26 janvier 2018, un appartement de 62 m2 au prix de 725,80 euros le mètre carré.

Il estime devoir être indemnisé pour la perte de revenus locatifs entre septembre 2013 et le 10 août 2017, date de signature de la convention de maîtrise foncière opérationnelle entre la […] et l’Établissement Public foncier de Grand Est pour l’acquisition de l’immeuble « [Adresse 17] » en vue de sa démolition.

En outre, il considère que l’autorité expropriante a commis une faute en ne mettant pas en œuvre, dans un délai raisonnable, la procédure d’expropriation une fois l’état de carence de la copropriété « [Adresse 17] » déclaré, ayant entraîné un préjudice consistant en une privation de plus-value.

Enfin, il soutient que le juge de l’expropriation est parfaitement compétent pour connaître de cette demande qui ne vise pas à condamner l’autorité expropriante pour une faute commise aux fins d’obtenir des dommages et intérêts, mais à fixer une indemnité accessoire au titre d’une privation de plus-value, de sorte que les dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation doivent trouver à s’appliquer.

Par mémoire en réponse en date du 20 mars 2024 reçue au greffe le 25 mars 2024 et mémoire récapitulatif en date du 23 août 2024, l’Établissement Public Foncier de Grand Est sollicite de fixer l’indemnité due à M. [E] [D] [O] et à Mme [R] [O] née [C] expropriés des lots n° 430 et 541 au sein de la propriété située [Adresse 2] à [Localité 21], comme suit :

indemnité principale : 17.894,72 eurosindemnité de remploi : 2.789,47 eurossoit au total 20.684,19 euros

outre de mettre les frais et dépens à sa charge.

Il soutient que la date de référence pour apprécier l’usage du bien doit être fixée à la date du 11 février 2020 et que la consistance tant matérielle que juridique de ce bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 14 mars 2022, de sorte qu’est inopérant l’état du logement au moment de sa location en 2012.

Il retient qu’à cette date, le bien est libre d’occupation et présente un état de dégradation avancé tant au droit des parties communes que des parties privatives, ayant été vandalisées avant l’engagement de la procédure d’expropriation.

Afin d’évaluer l’état du bien, il se fonde sur les photographies prises en 2021 par le pôle d’évaluation domaniale de l’Etat, la consistance n’ayant vraisemblablement pas connu d’évolution, et ce jusqu’à la vue des lieux le 08 avril 2024.

Il fait observer que la seule valeur certaine est celle de la valeur du bien à la date de son achat, appréciée en considération des actes de vandalisme qui ont affecté ces lots et des charges en application de l’article L.615-8 du code de la construction et de l’habitat.

Il réfute toute indemnité tenant à la perte de revenus locatifs, le bien étant libre d’occupation à la date de l’ordonnance de transfert de propriété et le départ anticipé des locataires étant dû à la constatation de l’état de carence et non à la procédure d’expropriation.

Par dernières conclusions en date du 14 août 2024 reçues au greffe le 20 août 2024, le commissaire du gouvernement sollicite de :

fixer la date de référence au 02 octobre 2018fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 20.867,80 eurosrejeter la demande de versement d’indemnités accessoires au titre de la perte de revenus locatifsrejeter la demande d’indemnité accessoire formulée au titre de la privation de plus valuese déclarer incompétente pour se prononcer sur la demande d’indemnité à hauteur de 50.000 euros en raison de la lenteur excessive de la phase administrative.

Il fait valoir que la date à prendre en considération pour apprécier l’état du bien est le 14 mars 2022, que la date à retenir pour qualifier le bien en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme est le 02 octobre 2018 et que tant les photographies prises au cours de l’été 2019 que celles prises en avril 2024 lors du transport sur les lieux démontrent que l’appartement est dégradé et inhabitable.

Il relève que les accords amiables qui représentent la majorité des acquisitions liées à la déclaration d’utilité publique constituent des termes de comparaison privilégiés dont il convient de tenir compte et se fonde sur l’avis domanial du 13 septembre 2021 qui a servi de base à l’émission des offres ayant conduit à ces accords amiables. Il souligne que le service des domaines a intégré la valeur des dépendances dans le prix du logement.

Il soutient, s’agissant de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs, que le départ anticipé des locataires n’est pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation, mais de la procédure d’insalubrité ayant conduit à l’interdiction d’habiter et que la consistance juridique du bien s’apprécie à la date du 14 mars 2022, à un moment où il n’y avait donc pas de bail locatif pour les lots expropriés.

Il expose, s’agissant de la privation d’une plus-value, que le préjudice évoqué n’est pas la conséquence directe de l’expropriation, dès lors que les désordres de toutes sortes affectaient la copropriété bien avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation en date du 14 mars 2022 et que dès 2013, les autorités publiques avaient pris des dispositions légales en vue d’y remédier, en accordant aux copropriétaires des délais successifs pour exécuter les travaux.

Il ajoute que le juge administratif est seul compétent pour statuer sur une demande fondée sur la durée excessive de la procédure administrative.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d’expropriation

La présente expropriation est menée suite au prononcé par le Président du tribunal judiciaire (alors tribunal de Grande instance) de l’état de carence de la copropriété de l’immeuble, le 23 octobre 2013.

L’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce avant le 11 avril 2014 dispose que :

I. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. […] La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L.615-10 la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

[…]

V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

[…]

L’article L.615-7 du code de la construction prévoit ainsi que lorsque l’état de carence a été déclaré, l’expropriation de l’immeuble est poursuivie au profit de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, de l’opérateur mentionné à l’article L. 615-10, de l’organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées, d’un organisme y ayant vocation, d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme ou d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital.

[…]

Selon l’article L.615-8 du même code, l’indemnité d’expropriation est fixée selon la procédure prévue aux L.242-2 à L.242-6, L.311-1 à L.311-8, L.312-1, L.321-2 à L.321-6 et L.323-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et est calculée conformément aux articles L.322-1 à L.322-12 du même code.

[…]

En l’espèce, la recevabilité de la poursuite de l’expropriation et de l’action en fixation de l’indemnité d’expropriation par l’Établissement public foncier de Grand Est mandaté par la […] n’est pas contestée.

A- Sur l’indemnité principale d’expropriation

Sur les dates de référence

Selon l’article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l’estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, les biens expropriés doivent être estimés au jour du jugement, compte tenu de leur consistance matérielle et juridique au 14 mars 2022, date de l’ordonnance d’expropriation et, en fonction de leur usage effectif apprécié à la date de la dernière modification du plan local d’urbanisme rendue exécutoire le 02 octobre 2018, au regard du fait que le bien exproprié est soumis au droit de préemption, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme.

Sur la description et qualification de la parcelle au regard de l’urbanisme

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

L’immeuble exproprié est situé en zone UN du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 21] composée d’immeubles collectifs d’habitation, de commerces et prestations diverses. Il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l’indemnité principale

L’article L.321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En vertu de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

Le bien à évaluer est un appartement, pourvu d’une cave, au 6ème étage de la copropriété « [Adresse 17] », ainsi qu’il résulte de l’acte de vente, située sur le […] dans le […]. L’exproprié indique que la superficie de l’appartement est de 72,20 m2 représentant une quote part de 72/10000 tantièmes des parties communes.

L’expropriant se réfère à l’avis du pôle d’évaluation domaniale en date du 13 septembre 2021 qui prend comme date de référence pour apprécier la valeur vénale de l’immeuble, celle du 11 février 2020. Des photographies ont été prises par ce pôle en 2019 et produites aux débats. Elles montrent un appartement extrêmement dégradé, jonché de divers détritus et de vêtements. La cuisine ne comprend plus de bloc évier. Les radiateurs sont au sol. Les goulottes des fils électriques sont arrachés. Les saignées aux murs sont ouvertes. Les meubles sont détériorés. Le lavabo est cassé. Les revêtements muraux sont couverts de traces noires. Le plafond s’effrite et comporte des auréoles significatives d’un dégât des eaux. A cette date, l’évaluateur fait état de parties privatives et communes totalement dégradées et en état d’abandon. Il ajoute que les anciens appartements ne comportent plus aucun élément de confort : radiateurs, fils électriques, parquet, évier, baignoires et autres éléments de cuisine ou salle de bain sont arrachés, outre le fait que des cloisons ont parfois été démolies et les vitres cassées, les parties communes étant couvertes d’immondices. Il retient finalement au regard de l’état des données les plus récentes du marché immobilier local et des caractéristiques du bien une valeur de 400 euros par m2 habitable.

L’exproprié se réfère, quant à lui, à titre principal, à l’état du logement avant la déclaration de l’état de carence intervenue le 23 octobre 2013. Il produit un contrat de bail à effet au 31 mars 2012, signifiant qu’à cette date, le logement était habitable.

De l’analyse du procès verbal de constat en date du 31 octobre 2013 produit aux débats, il s’avère que si des appartements inoccupés étaient décrits comme étant en bon état général, d’autres étaient à l’état brut et certains présentaient des dégradations.

En 2013, les parties communes étaient dans un tel état de dégradation qu’un arrêté d’insalubrité a été pris et compte tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés, l’utilisation des parties communes a été interdite à titre temporaire, rendant impossible l’habitation des parties privatives.

Au soutien de sa demande de fixer l’indemnité à 630 euros le m2, l’exproprié fait état d’une mise en vente d’un bien similaire par un copropriétaire, M. [P], et d’une estimation de valeur par l’étude notariale chargée des ventes initiales des lots en 2010. Outre qu’elles ne sauraient valoir comme termes de comparaison probants, dès lors qu’il ne s’agit pas de prix de vente effectifs représentatifs du marché immobilier, ces estimations ont eu lieu en 2010, soit trois ans avant la déclaration de l’état de carence.

M. [U] a vendu un appartement situé au 11ème étage le 05 octobre 2012, soit à une date plus proche de la déclaration de l’état de carence, au prix de 710 euros le mètre carré.

Cependant, en matière d’expropriation, la consistance matérielle du bien, soit son état et ses caractéristiques, s’apprécie à la date de l’ordonnance d’expropriation, en l’occurrence, au 14 mars 2022.

L’exproprié fait alors état de ventes d’appartements de 60 m2 et 62 m2, intervenues les 17 août 2020 et 26 janvier 2018, dans l’immeuble « [Adresse 19] » à proximité de la copropriété [Adresse 17], au prix de 583 et 725,8 euros le mètre carré et produit une annonce sur le site « Se loger » en 2022 concernant l’achat d’un appartement de 80 m2 dans une résidence proche au prix de 1.300 euros le mètre carré.

Ces termes de comparaison, s’il sont plus proches de la date de référence, ne sauraient davantage être retenus, dans la mesure où si ces biens sont à proximité du bien exproprié dans un immeuble de copropriété, il n’est pas établi que l’immeuble en lui-même et les appartements considérés soient dans le même état de dégradation que le bien exproprié, tel que le montrent les photographies prises en 2019, puis tel que constaté lors du transport sur les lieux en avril 2024.

A cet égard, il est à noter, au regard du comparatif entre les deux séries de photographies prises en 2019 et 2024, que l’évolution de l’état de l’appartement a été défavorable au fil du temps en raison d’actes de vandalisme (parquet flottant arraché), de sorte qu’il est pertinent de prendre en considération les photographies prises par le pôle d’évaluation domaniale en 2019 pour apprécier la consistante matérielle du bien.

Il y a donc lieu de considérer, en l’absence d’évolution, qu’en mars 2022, l’appartement exproprié était en conséquence extrêmement dégradé et inhabitable, comme développé précédemment. Comme l’indique l’évaluateur, les parties communes sont jonchées de détritus, totalement délabrées et en état d’abandon.

Dans ces conditions, les ventes dont se prévaut l’exproprié, en l’absence d’indication sur l’état du bien vendu similaire à celui du bien exproprié ou en raison de bien non similaire comme l’atteste la photographie de l’annonce sur le site « Se loger » en 2022, ne peuvent être retenues.

De plus, il n’existe pas d’élément permettant d’évaluer distinctement l’appartement et la cave et de fixer le prix de la cave à 60% de la valeur de l’appartement. Il convient d’estimer la valeur de l’appartement, en y intégrant la présence d’une dépendance.

Suivant l’article L.322-8 du code de l’expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le commissaire du gouvernement expose que les accords conclus par l’expropriant dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique ne s’imposent pas au juge qui n’a pas à les prendre pour base, dans la mesure où l’une des conditions cumulatives n’est pas remplie.

Il résulte des calculs non contestés du commissaire du gouvernement que 40 propriétaires, soit 51,82%, ont donné leur accord, portant sur une surface de 3.858,30 m2 d’appartements et cave, représentant 51,03 % des surfaces.

Ces accords concernent plus de la moitié des propriétaires et surfaces dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique, ce qui justifie de les prendre en considération.

Or ces accords ont été conclus sur la base de l’avis du pôle d’évaluation domaniale du 13 septembre 2021 précité ayant retenu une valeur de 400 euros par mètre carré habitable pour les appartements avec cave, tenant compte de l’état de dégradation des biens.

Il sera en conséquence retenu une indemnisation sur cette base. La valeur vénale du bien libre d’occupation s’établit à la somme de (400 euros x 75,20 m2) 30.080 euros.

Toutefois, il résulte de l’article L. 322-7 du code de l’expropriation que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l’arrêté est déduit de l’estimation de la valeur d’un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés à chaque lot.

Le montant de l’indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrain nu. […]

En outre, concernant la procédure plus spécifique de l’expropriation faisant suite à une déclaration de l’état de carence, l’article L.615-8 du code de l’expropriation prévoit que la valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble mentionnés dans le rapport d’expertise prévu à l’article L.615-6 du présent code et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements par des arrêtés pris sur le fondement des article L.1331-26 et suivants du code de la santé publique et de l’article L.511-2.

Le pôle d’évaluation domaniale expose, dans son avis du 13 septembre 2021, que le montant prévisionnels des travaux sur les parties communes a été déterminé par un consultant, a été établi à la somme totale prévisionnelle de 1.669.216,50 euros et a été réparti en fonction des millièmes détenus par les propriétaires.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement déduisent de cette indemnité le coût des travaux des parties communes en fonction de la quote part des lots, soit en l’espèce, 12.018,36 euros.

Ce calcul n’a pas fait l’objet d’observations par l’exproprié.

Ainsi, l’indemnité principale s’élève à la somme de (30080 euros- 12.018,36 euros) 18.061,64 euros.

La seule lettre de renonciation de Mme [C] produite aux débats étant insuffisante pour établir de manière non équivoque cette renonciation à un droit, cette indemnité est attribuée à M. [E] [D] [O] et Mme [R] [O] née [C] épouse [O], à charge pour eux de procéder à sa répartition dans le cadre des opérations de liquidation partage de la communauté.

B- Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l’exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l’indemnité de remploi doit être retenu comme suit :

20% jusqu’à 5.000 euros15% de 5.000 euros à 15.000 euros10% au-delà de 15.000 euros

L’indemnité de remploi doit en conséquence être fixée comme suit :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros15% x 10.000 euros = 1.500 euros10% de 3.061,64 euros = 306,16 euros soit au total 2.806,16 euros.

C- Sur les demandes accessoires

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs

Le préjudice est indemnisable, à la condition qu’il découle directement de la procédure d’expropriation.

Or en l’espèce, le départ anticipé de la locataire des expropriés n’est pas la conséquence de la procédure d’expropriation, mais la conséquence de l’insalubrité des parties communes de l’immeuble reconnue par un arrêté en date du 11 octobre 2013 interdisant l’utilisation des parties communes et par suite, l’utilisation des parties privatives.

L’insalubrité des parties communes était elle-même due à la défaillance de la copropriété pour financer les travaux afin de remédier aux nombreux désordres affectant notamment le toit terrasse et la façade, ainsi que l’installation électrique.

L’interdiction d’habiter était en outre temporaire, conditionnée à la réalisation des travaux conformément aux mesures prescrites pour sortir de l’insalubrité.

Par ailleurs, cette situation a donné lieu à une déclaration de l’état de carence de la copropriété en date du 23 octobre 2013, motivée par l’état d’abandon depuis 15 ans des entrées 17 et 18, la très faible implication des copropriétaires sur les projets de redressement entraînant de facto la non-réalisation récurrente des prestations de base et le défaut d’entretien le plus élémentaire des parties communes, l’état de déséquilibre irrémédiable entre la proportion de charges « travaux » dans le budget annuel courant et le montant des charges « travaux » impayées, le potentiel recouvrement des impayés inexistants, l’occupation quasi exclusive locative et le risque très fort d’acquisition par des bailleurs indélicats.

Enfin, à la date de référence pour apprécier la consistance juridique du bien au 14 mars 2022, celui-ci était inoccupé depuis près de 9 ans.

Au regard de ces éléments, le lien de causalité direct entre le départ de la locataire et la procédure d’expropriation n’étant pas établi, la demande d’indemnisation pour la perte des revenus locatifs doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la privation de la plus-value

M. [E] [D] [O] relève un retard dans le déclenchement de la procédure d’expropriation par l’autorité expropriante, ce qui a eu pour effet d’aggraver la situation de son bien qui a perdu de sa valeur.

Comme l’indique la partie expropriée, lorsque la saisine du président du Tribunal de grande instance a été effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, celui-ci présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné.

Or en l’espèce, la procédure d’état de carence a été initiée en juin 2013 non pas par le maire de la commune de [Localité 21] ou encore par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, en l’espèce, le président de la […] (désormais la […]), mais par le syndic de l’époque, la société […] représentée par son conseil, […], alors compétent sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article L. 615-6 pour saisir le président du Tribunal de Grande instance de Nancy aux fins de désignation d’un expert, préalable au prononcé de l’état de carence. Le jugement prononçant l’état de carence a été notifié, comme le prévoit le IV de l’article L.615-6 du code de la construction de l’habitat, notamment au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, en l’espèce au Président de la […].

Ni le maire ni le Président de la […] n’était à l’initiative de la procédure de déclaration de l’état de carence de la copropriété.

Il y a lieu de relever que parallèlement à cette procédure, le maire de la ville de [Localité 21] avait pris de nombreux arrêtés, afin de contraindre la copropriété, gérée à compter du 06 février 2014 par […] désignée comme administrateur provisoire, d’engager des travaux pour remédier aux désordres.

Dans un premier temps, au regard du danger imminent, il a pris un arrêté de péril imminent le 04 octobre 2013 prescrivant quatre mesures de travaux urgents, lesquels travaux ont finalement été réalisés par la ville de [Localité 21] permettant la levée de l’arrêté de péril imminent. Un arrêté de péril ordinaire a alors suivi avec la prescription de travaux, arrêté qui a été renouvelé chaque année à compter de 2014 jusqu’en 2020, afin de donner un délai d’un an supplémentaire à la copropriété sous administration provisoire.

En parallèle, le Préfet de Meurthe et Moselle a pris, le 11 octobre 2013, un arrêté d’insalubrité mentionnant que les parties communes de l’immeuble constituent un danger pour la santé des personnes qui les utilisent et le voisinage et prescrivant la réalisation des travaux par les copropriétaires, condition sine qua non à la sortie de l’insalubrité.

La procédure administrative d’expropriation a été initiée par la […] en 2017, par la conclusion d’une convention de maîtrise foncière opérationnelle avec l’EPFGE, sur la base de la déclaration de l’état de carence.

Le tribunal des conflits, par une décision récente du 7 décembre 2020, a exposé qu’il appartient au juge administratif de connaître de l’action en responsabilité dirigée par l’exproprié contre l’Etat à raison des fautes commises dans la phase administrative de la procédure d’expropriation et qui sont susceptibles de lui avoir directement causé un dommage indépendant de ceux qui trouvent leur origine dans le transfert irrégulier de propriété.

Cette jurisprudence fait écho à celle du conseil d’Etat qui a statué sur une action en responsabilité contre l’état en raison de la longueur de la procédure administrative d’expropriation, relevant que le tribunal administratif s’est justement déclaré incompétent pour apprécier la responsabilité de l’Etat au profit du tribunal judiciaire concernant la phase judiciaire de la procédure (CE, 14 mars 1975, 93217).

L’exproprié soutient qu’il n’entend pas demander la condamnation de l’expropriant, mais entend faire relever l’existence d’une faute commise par ce dernier, ayant une répercussion sur l’appréciation de l’indemnité.

Or le montant forfaitaire de 50.000 euros réclamé au titre d’une « privation de plus-value » s’analyse en réalité en une demande de dommages et intérêts aux fins d’indemniser un préjudice découlant d’une faute commise par l’autorité expropriante, la […], dans la mise en œuvre de la procédure d’expropriation après la déclaration de l’état de carence.

Dès lors, le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour connaître de cette action en responsabilité.

Dans ces conditions, il appartient à M. [E] [D] [O] à mieux se pourvoir et la demande d’indemnisation de la privation de la plus-value de M. [E] [D] [O], formée devant le juge de l’expropriation, sera rejetée.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, l’EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

Il est équitable que l’EPFGE soit condamné à payer à M. [E] [D] [O] une indemnité de 1.000 euros au titre des frais de procédure engagés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

FIXE à la somme de 20.867,80 euros le montant de l’indemnité d’expropriation due par l’Etablissement Public Foncier de Grand Est à M. [E] [D] [O] et Mme [R] [O] née [C] pour la dépossession des lots n°430 et 541 situés dans la copropriété [Adresse 17] à [Localité 21], selon le détail suivant :

indemnité principale : 18.061,64 eurosindemnité de remploi : 2.806,16 euros ;DÉBOUTE M. [E] [D] [O] de sa demande d’indemnité accessoire au titre de la perte de revenus locatifs ;

REJETTE la demande de M. [E] [D] [O], formée devant le juge de l’expropriation, au titre de l’indemnisation de la « privation de la plus-value » en raison d’une faute commise par la […] ;

INVITE M. [E] [D] [O] a à mieux se pourvoir ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de Grand Est à payer à M. [E] [D] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE