Tribunal Judiciaire de Nanterre, 25 mai 2023, n° 19/10358

TJ Nanterre 25 mai 2023

Arguments

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Rejeté
Inexactitude de la superficie mentionnée dans l'acte de vente
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé que la superficie réelle était inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte, en raison des travaux réalisés par eux qui ont pu modifier la superficie.
Accepté
Qualité à agir après revente du bien
La cour a jugé que la revente du bien n'affecte pas la qualité à agir des demandeurs pour obtenir une diminution du prix de vente contre le vendeur.
Rejeté
Fondement de la demande non justifié
La cour a constaté que cette demande n'était pas étayée par des arguments suffisants dans la discussion.
Rejeté
Responsabilité engagée pour la perte de chance
La cour a jugé que la perte de chance alléguée n'était pas prouvée de manière certaine, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que les demandeurs devaient supporter les dépens de l'instance, mais a accordé une somme pour couvrir les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 25 mai 2023, n° 19/10358
Numéro(s) :	19/10358

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINMarie-Françoise LASSERRE
Cabinet(s) :	CLF
Parties :	S.A. AXA FRANCE IARD, son représentant légal, S.A.R.L. OBJECTIF DIAGNOSTIC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
PÔLE CIVIL
2ème Chambre
JUGEMENT RENDU LE 25 Mai 2023
N° RG 19/10358 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7D-VJMR
N° Minute :
AFFAIRE
X Y Z L E S I E U R , A n a ï s AG
C/
S.A.R.L. OBJECTIF DIAGNOSTIC, AA AB AC AL AD, S.A. AXA FRANCE IARD
Copies délivrées le :
DEMANDEURS
Monsieur X Y Z AE […]
Madame AF AG […]
représentés par M^e Julia AZRIA, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 22 et Maître Marie-Françoise LASSERRE, avocat plaidant au barreau de Bordeaux
DEFENDERESSES
Madame AA AB AC AL AD […]
représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
S.A.R.L. OBJECTIF DIAGNOSTIC prise en la personne de son représentant légal […]
S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal 313 Terrasses de l’Arche 92727 NANTERRE CEDEX
BELLON, avocats plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : R056 et M^e Manuel FUET de la SELARL CLF, avocat plaidant au barreau de Toulouse,
En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2023 en audience publique devant :
Julia VANONI, Vice-Présidente Laure CHASSAGNE, Juge
magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Julia VANONI, Vice-Présidente Thomas CIGNONI, Vice-président Laure CHASSAGNE, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.
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JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE :
Le 31 octobre 2018, M^me AA Y AL AH a vendu à M. X AI et M^me AF AJ un bien immobilier situé à […] (92), composé d’un appartement et d’une cave, au prix de 295 000 euros.
L’acte de vente mentionnait que l’appartement présente une superficie de 57,11 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’il résulte d’une attestation établie le 31 mai 2018 par la société Objectif Diagnostic.
Les acquéreurs auraient finalement découvert que la surface habitable du bien ne correspondait pas à celle mentionnée dans l’acte de vente.
C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 30 octobre 2019, M. AI et M^me AJ ont fait assigner M^me AH devant la présente juridiction en diminution du prix de vente.
Parallèlement, et par actes d’huissier du 17 février 2020, M^me AH a attrait la société Objectif Diagnostic et l’assureur de cette dernière, la société Axa France Iard, dans la cause.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2021, M. AI et M^me AJ demandent au tribunal, au visa des articles 46 de la loi du “10 juillet 1985” et 1240 du code civil, de :
- condamner M^me AH au paiement d’une somme de 25 241,55 euros, assortie des intérêts de retard à compter du 1 mai 2019,^er
- condamner M^me AH au paiement d’une somme de 1 000 euros,
- condamner M^me AH au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir qu’ils ont acquis l’appartement pour une surface privative de 57,11 m² alors que le cabinet Mathias Kulker a conclu, postérieurement à la vente, que cette superficie devait en réalité être fixée à 52,5 m², soit une différence de plus d’un vingtième ; qu’ils sont donc fondés à obtenir une diminution du prix de vente proportionnel à la moindre mesure, à hauteur de 25 265,79 euros.
Ils ajoutent, en réponse aux conclusions adverses, que la revente du bien immobilier ne les prive pas de leur qualité à agir ; qu’en outre, il n’y a pas lieu de déduire le montant de la commission de l’agent immobilier pas plus que la cave ne doit donner lieu à une décote spécifique ; qu’enfin, le géomètre-expert qu’ils ont mandaté a retenu un écart global de 8,1 % qui est donc supérieur à la tolérance de 5 %.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2022, M^me AH sollicite, au visa de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1231-6, 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, de voir :
- prononcer la jonction de la présente procédure avec l’assignation en intervention forcée délivrée aux sociétés Objectif Diagnostic et Axa France Iard,
- déclarer irrecevables et débouter les consorts AI-AJ de l’ensemble de leurs prétentions pour défaut de qualité à agir, A titre principal,
- débouter les consorts AI-AJ de l’ensemble de leurs prétentions, A titre subsidiaire,
- condamner in solidum la société Objectif Diagnostic et la société Axa France Iard au paiement d’une somme de 22 999,50 euros à titre de dommages et intérêts,
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 – débouter les consorts AI-AJ, la société Objectif Diagnostic et la société Axa France Iard de l’ensemble de leurs prétentions, En tout état de cause,
- condamner in solidum les consorts AI-AJ, la société Objectif Diagnostic et la société Axa France Iard au paiement d’une somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle soutient essentiellement que les consorts AI-AJ ont revendu leur appartement de sorte qu’ils n’en sont plus propriétaires et n’ont donc plus qualité à agir.
Elle ajoute que les demandeurs ont réalisé de nombreux travaux qui ont impacté la superficie “loi Carrez” du bien immobilier ; que les mesurages réalisés par la société Vidi Expertise et le cabinet Kulker l’ont été dans des conditions différentes de la société Objectif Diagnostic puisque des cloisons ont notamment été supprimées ; que la différence de superficie de plus d’un vingtième n’est donc pas établie.
Elle indique subsidiairement que la responsabilité de la société Objectif Diagnostic est engagée en raison de la perte de chance d’avoir vendu son bien au même prix pour une superficie annoncée moindre.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2020, les sociétés Objectif Diagnostic et Axa France Iard sollicitent, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 19658 et 1231-1 du code civil, de voir :
- débouter M^me AH de l’ensemble de ses demandes,
- condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles soutiennent essentiellement que la preuve d’un écart de superficie de plus de 5 % n’est pas rapportée ; qu’en effet, les demandeurs ont réalisé de lourds travaux de nature à modifier la configuration des lieux ce qui a nécessairement modifié la superficie “loi Carrez” de l’appartement ; qu’en tout état de cause, les consorts AI-AJ ont commis une erreur de calcul en s’abstenant de déduire le montant du prix de la cave qui n’est pas soumise à la loi Carrez, ainsi que le montant de la commission de l’agence immobilière.
Elles ajoutent que la perte de chance alléguée par M^me AH constitue un préjudice distinct de celui qui résulte de la restitution du prix de vente ; qu’à cet égard, M^me AH ne démontre pas qu’elle a perdu, de façon certaine, une chance de conserver un prix supérieur à celui qui résulterait de la réduction de prix éventuellement ordonnées par le tribunal.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 janvier 2022 et l’affaire a été renvoyée à l’audience des plaidoiries du 23 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
Il est relevé, à titre liminaire, que les instances enregistrées sous les numéros RG 19/10358 et RG 20/01596 ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2020 de sorte que la demande formée à cette fin par M^me AH est sans objet et doit être, comme telle, rejetée.
Sur la diminution du prix de vente et les demandes qui en découlent
Sur la recevabilité des demandes
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
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Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
En l’espèce, M^me AH conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par M. AI et M^me AJ sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir qu’ils ont vendu le bien immobilier dont ils étaient propriétaires de sorte qu’ils n’ont plus qualité pour agir.
Cependant, dans la mesure où les demandeurs ont acquis l’appartement en litige, ils justifient de leur qualité à agir en diminution du prix de vente contre le vendeur sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la circonstance que l’immeuble ait été revendu à un tiers étant sans incidence sur la recevabilité de leur action.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir.
Sur le bien-fondé des demandes
Selon l’article 46 de la loi la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Aux termes de l’article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Aux termes de l’article 4-2 du même décret, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
Il y a lieu, pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matérielle au moment de la vente (not. 3 Civ., 8 octobre 2015, n°14-e 17.593).
En l’espèce, l’acte de vente du 31 octobre 2018 précise que l’appartement présente une surface de 57,11 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant référence à une attestation établie le 31 mai 2010 par la société Objectif Diagnostic.
Les consorts AI-AJ soutiennent que la superficie réelle de l’appartement est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, et se fondent à cette fin sur le rapport d’expertise du cabinet Mathias Kulker établi le 3 octobre 2019 retenant une superficie de 52,5 m² ainsi que sur la note technique de la société Geostat du 10 mai 2021 faisant état d’une superficie de 52,5 m².
Néanmoins, les deux certificats de mesurages invoqués en demande ont été établis alors que M. AI et M^me AJ reconnaissent, dans un courrier du 24 mai 2019 qu’ils produisent eux- mêmes aux débats, avoir réalisé des travaux ayant notamment consisté à réaménager les espaces intérieurs de l’appartement en supprimant puis en édifiant plusieurs cloisons, par nature exclues du calcul de la superficie de la partie privative. Or, les demandeurs ne versent aucune pièce aux débats permettant d’établir avec précision la nature et la consistance de ces travaux alors même que ces derniers sont susceptibles d’avoir modifié la superficie des parties privatives au sens de l’article 46 de la loi susvisée.
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Ainsi, ils échouent à faire la preuve que la superficie réelle des lieux était inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte au moment de la vente.
Dès lors, ils doivent être déboutés de leur demande tendant au paiement de la somme de 25 241,55 euros, assortie des intérêts de retard à compter du 1 mai 2019.^er
En outre, si M. AI et M^me AJ sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation de M^me AH au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils n’étayent aucunement cette prétention dans la discussion de telle sorte qu’elle n’est pas justifiée.
Partant, ils seront déboutés de cette demande.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés in solidum par M. AI et M^me AJ, à l’exception de ceux exposés par les sociétés Objectif Diagnostic et Axa France Iard qui seront supportés par M^me AH.
L’équité et les circonstances de l’espèce commandent, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de :
- condamner in solidum M. AI et M^me AJ à payer la somme de 3 500 euros à M^me AH,
- condamner M^me AH à payer aux sociétés Objectif Diagnostic et Axa France Iard la somme de 3 000 euros.
Les mêmes considérations commandent de rejeter le surplus des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Rejette la demande de jonction formée par M^me AB Y AL AH ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par M^me AB Y AL AH ;
Déboute M. X AI et M^me AF AJ de l’intégralité de leurs demandes ;
Condamne in solidum M. X AI et M^me AF AJ aux dépens de l’instance, à l’exception de ceux exposés par la SAS Objectif Diagnostic et la SA Axa France Iard qui seront supportés par M^me AB Y AL AH ;
Condamne in solidum M. X AI et M^me AF AJ à payer à M^me AB Y AL AH la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M^me AB Y AL AH à payer à la SAS Objectif Diagnostic et la SA Axa France Iard la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
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Rejette le surplus des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
signé par Julia VANONI, Vice-Présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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