TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 04 Novembre 2024

N° RG 23/09623 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBCM

N° de minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. JOLIGREG

C/

S.C.I. [Localité 13] CDG

DEMANDEUR

S.A.R.L. JOLIGREG

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

Situation :

DEFENDEUR

S.C.I. [Localité 13] CDG

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Jules CORMERAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B119

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 09 septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 février 2013, la SCI NEUILLY CDG a donné à bail commercial en renouvellement à la société RESEAU CLUBS BOUYGUES TELECOM (RCBT) pour une durée de neuf années à compter du rétroactivement 1er janvier 2012, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble situé [Adresse 4]) à usage de « boutique commerciale, bureaux commerciaux, locaux informatiques et locaux d’archives afin de permettre au preneur d’exercer l’ensemble des activités définies par son objet social » afin qu’elle y exploite une « activité commerciale de téléphonie , télécommunication, matériels et services audiovisuels et de communication », moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 41.262,086 euros en principal.

Suivant acte extrajudiciaire du 3 septembre 2020, la société RESEAU CLUBS BOUYGUES TELECOM (RCBT) a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2021 moyennant le règlement d’un loyer de 32.000 euros par an en principal.

Suivant acte du 3 novembre 2020, la société JOLIGREG a acquis le fonds de commerce de la société RESEAU CLUBS BOUYGUES TELECOM (RCBT).

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 24 juin 2021, la société JOLIGREG a fait assigner la SCI NEUILLY CDG devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier du 24 août 2020 aux fins principalement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 31.600 euros en principal.

Aux termes de son mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 31 mars 2022, la SCI NEUILLY CDG a sollicité que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire ayant pour objet de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 par l’appréciation des motifs de déplafonnement et de la valeur locative.

Par jugement en date du 30 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er janvier 2021 du bail entre la SCI NEUILLY CGD et la société JOLIGREG, portant sur les locaux situés [Adresse 5],

— ordonné une expertise aux frais avancés de la société JOLIGREG, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à Mme [H] [K],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société JOLIGREG, pour la durée de l’instance, au loyer tel que résultant du bail expiré,

— sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/07026, a consécutivement été retirée du rôle.

Mme [W] a établi son rapport le 9 juin 2023. Elle est d’avis que la valeur locative des lieux loués ressort au 1er janvier 2021 à la somme de 34.375 euros par an en principal, correspondant à une surface pondérée de 31,25 m²p et un prix unitaire de 1.100 euros/m²p/an. Elle précise que le loyer plafonné est, quant à lui, d’un montant de 45.600 euros à la même date.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/09623.

Aux termes de son dernier mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 février 2024, la société JOLIGREG demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 32.800 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sauf celles éventuellement contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la Loi ;

ORDONNER le remboursement du trop-perçu de loyers qui porteront intérêt au taux légal à compter de la date de chaque versement et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3-et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la société [Localité 13] CDG au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Selon mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 22 avril 2024, la SCI NEUILLY CDG demande au juge des loyers commerciaux, de :

DÉBOUTER la S.A.R.L. JOLIGREG locataire de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 32.800 euros HT/HC,

FIXER la valeur locative au 1er janvier 2021 des locaux commerciaux situés à [Localité 14][Adresse 1] et donnés en location à la S.A.R.L. JOLIGREG à la somme de 40 625 € HT/HC/ AN (31.25 m²P x 1 300 €/m²), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sauf celles éventuellement contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la Loi,

CONDAMNER la S.A.R.L. JOLIGREG au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article

700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit ;

CONDAMNER la S.A.R.L. JOLIGREG aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 9 septembre 2024, a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, prorogé au 4 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « dire » et « rappeler », telles que figurant dans le dispositif des mémoires des parties, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

A titre surabondant, il n’entre pas dans l’office du juge de rappeler les dispositions de l’article L145-57 du code de commerce.

Par ailleurs, il convient de préciser que les avocats n’ayant pas notifié leurs derniers mémoires respectifs par voie électronique au juge des loyers commerciaux, il ne peut en être tenu compte. Il sera donc statué sur les mémoires précités notifiés aux parties en lettres recommandées avec avis de réception en application de l’article R145-26 du code de commerce et notifiés par voie électronique au juge des loyers commerciaux.

Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du Juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux :

— d’ordonner le remboursement de l’éventuel trop-perçu de loyers résultant de la fixation judiciaire du bail renouveler, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

— de préciser que le bail renouvelé l’a été aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

Toutefois, il convient de relever que les parties d’accordent sur ce dernier point.

A défaut d’accord sur le surplus, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher les désaccords persistants.

Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er janvier 2021

Les parties sont contraires sur le montant du loyer du bail renouvelé. La société JOLOGREG revendique un loyer annuel fixé à la somme de 32.800 euros en principal, correspondant à la valeur locative dès lors que celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné. La SCI NEUILLY CDG s’y oppose et sollicite, reconventionnellement que le loyer soit fixé à la somme de 40.625 euros par an en principal.

Sur les principes

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

Aux termes de l’article R145-6 du code du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

L’expert judiciaire précise que les locaux :

— sont situés [Adresse 3], axe de circulation très dense qui correspond à la N13 reliant [Adresse 11] au [Adresse 15], dans la portion comprise entre la [Adresse 16] et la [Adresse 17], sur le trottoir de droite (dans le sens de [Localité 10]) qui bénéficie d’une forte commercialité et face à la station de métro [Adresse 12] ;

— dépendent d’un immeuble haussmannien en pierre de taille, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, cinq étages droits et d’un sixième étage en chien assis dans le brisis de la toiture en ardoises, avec balcons filants en fer forgé aux deuxième et cinquième étages, à usage mixte (logements en étages et locaux commerciaux au rez-de-chaussée), en bon état d’entretien général ;

— sont accessibles par une porte vitrée qui, avec la vitrine, développent un linéaire de façade de 3,50 mètres éclairant une boutique de forme rectangulaire en bon état (carrelage imitation parquet, murs peints et faux plafond avec spots encastrés) puis, dans le prolongement, une arrière-boutique ventilée par une fenêtre barreaudée en verre cathédrale donnant sur la cour de l’immeuble en état d’usage (sol en parquet flottant, murs peints et plafond en dalles de polystyrène) et, accessible par un petit escalier démarrant en partie gauche de la boutique, au sous-sol, une ancienne cave aménagée en réserve, comportant un coin bureau avec kitchenette et des sanitaires en état d’usage (sol linoléum, murs et plafond peints).

L’expert a calculé la surface pondérée, conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² qui définit les zones à partir de la façade. En partant des plans qui lui ont été remis, elle est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 31,25 m²p pour une surface utile de 48,90 m²u.

Mme [W] a procédé à l’étude de sept références issues de trois locations nouvelles [Adresse 9] (560 euros/m²p/an, 1.180 euros/m²p/an et 1.340 euros/m²p/an), de trois baux renouvelés amiablement dont une [Adresse 9] (693 euros/m²p/an, 856 euros/m²p/an et 882 euros/m²p/an) et d’une fixation judiciaire de loyer renouvelé (525 euros/m²p/an). Elle précise avoir écarté les références incluant des loyers décapitalisés.

Compte tenu de l’activité exercée, du bon état d’entretien des locaux qui sont adaptés au commerce exploité, mais aussi de la bonne commercialité du secteur, du parking du marché tout proche et de la bonne desserte par les transports en commun, elle propose de retenir un prix unitaire de 1.100 euros/m²p/an, aboutissant à une valeur locative annuelle de 34.375 euros par an en principal.

Sur la surface locative

Les parties s’accordent sur la surface locative pondérée calculée par l’expert judiciaire.

Partant, il convient de retenir une surface locative pondérée de 31,25 m²p pour une surface utile de 48,90 m²u.

Sur le prix unitaire et les abattements

Les parties sont contraires sur le prix unitaire. La société JOLIGREG précise que le loyer plafonné est de 45.330, 90 euros par an en principal. Elle revendique un prix unitaire de 1.050 euros/m²p/an faisant valoir, d’une part, que la moyenne des références de l’expert judiciaire ressort à 862,28 euros/m²p/an et, d’autre part, que les références les plus chères sont issues de renouvellements de bail anciens ou relatives à des superficies non comparable. La SCI NEUILLY CDG prétend, quant à elle, à un prix unitaire de 1.300 euros/m²p/an. Elle fonde sa prétention sur le rapport amiable qu’elle a fait établir par M. [P] LE 10 janvier 2022. Elle insiste sur la qualité de l’immeuble dont dépendent les lieux loués et la bonne commercialité de l’emplacement.

En application de l’article R145-7 du code de commerce, l’expert a dûment procédé à une évaluation du prix unitaire qui ne correspond pas à la moyenne des références, mais tient compte des spécificités de l’emplacement, de l’activité et de l’état des locaux donnés à bail, le cas échéant après pondération des surfaces et actualisation des loyers de référence.

En l’occurrence, le prix unitaire proposé par M. [P] à hauteur de 1.300 euros/m²p/an ne peut être retenu dès lors que toutes les références de locations nouvelles qu’il a prises en compte incluent la valeur de décapitalisation du droit au bail, avec pour effet un renchérissement important des loyers concernés de 288 euros/m²p/an à 722 euros/m²p/an.

Or, il est de droit que la majoration de loyer correspondant à un droit d’entrée éventuellement payé par le locataire n’entre pas dans les critères de la valeur locative des lieux la plus proche des prix du marché, car elle ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères que donnent les dispositions du code de commerce. Si les acteurs économiques acceptent de régler, dans le cadre du marché des baux commerciaux, un droit d’entrée, celui-ci n’est pas la contrepartie de la location mais ne peut que se rattacher au bénéfice de la propriété commerciale, comme un avantage que l’on concède aux propriétaires des lieux. En un mot, ce surloyer ne peut pas être considéré comme un élément des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article L145-33 du code de commerce.

Sans cette décapitalisation, les références de nouvelles location retenues par M. [P] évoluent entre 360 euros/m²p/an et 1.200 euros/m²p/an, prix correspondant à celui des références issues de loyers de renouvellements amiables dont il a par ailleurs tenu compte (entre 930 euros/m²p/an et 1.200 euros/m²p/an). De plus, il convient de relever qu’il n’évoque aucune référence de comparaison issue de fixations judiciaires alors qu’elles sont traditionnellement inférieures.

La société JOLIGREG n’articule de son côté aucun moyen pertinent propre à écarter l’évaluation expertale.

Etant rappelé qu’il est d’usage d’écarter les références extrêmes, et que la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références de comparaison, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, qui a dûment tenu compte de la bonne commercialité des locaux donnés à bail, de leur caractère adapté à l’activité exploitée, de leur bon état, de leur desserte, mais aussi de l’activité autorisée, apparaît adaptée et sera donc retenue. Le prix unitaire sera ainsi fixé à 1.100 euros/m²p/an,

En conséquence, de l’ensemble de ce qui précède, aucun abattement ni majoration n’étant évoqué, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera fixé à la valeur locative qui est inférieure au montant du loyer plafonné, à la somme de 34.375 en principal (31,25 m²p X 1.100 euros/m²p/an).

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de laisser à chacune la charge les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que leurs demandes respectives de ce chef sont rejetées.

Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir condamner l’une des parties à rembourser à l’autre l’éventuel trop-perçu de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ce chef,

CONSTATE l’accord des parties sur le renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 4]) au 1er janvier 2021 aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 entre la SCI NEUILLY CDG et la société JOLIGREG, au titre des locaux situés [Adresse 5], à la somme de 34.375 par an hors taxes et hors charges,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX