TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03127 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD6I

Minute :

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [W] [S]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

Mme [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne – assistée de M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 octobre 2017, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à Mme [W] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 690,64 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 690 euros.

Par jugement en date du 2 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment déclaré irrecevables les demandes du bailleur tendant à la résiliation du bail, condamné Mme [S] à payer la somme de 13 651,90 euros, terme de mai 2023 inclus et débouté cette dernière de ses demandes d’expertise, d’indemnisation du préjudice de jouissance et de délais de paiement.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, le 7 décembre 2023, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 19 452,02 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 27 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [W] [S], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— le rejet des demandes formées par Mme [S] ;

— que les dernières pièces produites par la défenderesse soient écartées des débats ;

— et la condamnation de Mme [W] [S] :

— au paiement de la somme actualisée de 27 869,03 euros,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double des loyers majoré des charges,

— au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute qu’il n’y a eu aucun règlement pendant les deux mois suivants la délivrance du commandement de payer, qu’un avis rendu par la Cour de cassation n’a pas valeur de loi et que la locataire n’a, en tout état de cause, subi aucun préjudice du fait de la mention d’un délai erroné. Elle soutient en outre que Mme [S] ne justifie pas de la présence de nuisibles au sein du logement loué, explique que des travaux sont en cours aux alentours de la résidence et indique que la locataire s’est opposée aux interventions dans son appartement. Elle confirme le montant de la dette en précisant que Mme [S] n’a jamais justifié avoir souscrit une assurance habitation, que des régularisations de charges ont été effectuées et que les enquêtes sociales sont restées sans réponse. Elle souligne que la locataire a menacé de mort le gardien, que le trouble de jouissance n’est pas démontré, que l’entretien de la résidence a été fait, que le juge des contentieux de la protection n’a pas le pouvoir d’ordonner un relogement, que la locataire n’a fait aucun effort de paiement et qu’elle ne démontre pas n’avoir pas pu jouir du logement.

Mme [W] [S] comparaît, assistée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— in limine litis, l’annulation du commandement de payer ;

— l’irrecevabilité de l’assignation ;

— le rejet des demandes du bailleur ;

— la déduction du décompte de la somme de 1 631,23 euros ;

— la compensation ;

— la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 13 851,36 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— qu’il soit enjoint au bailleur de procéder à une dératisation du logement dans le délai de 15 jours suivant le présent jugement ;

— qu’il soit enjoint au bailleur de proposer à la locataire un logement de type 3 adapté à ses capacités financières ;

— des délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 euros par mois pendant 36 mois ou, à titre subsidiaire, des délais de paiement de 24 mois ;

— la condamnation du bailleur à payer à Maître Anne Caillet la somme de 2 000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation du demandeur aux dépens ;

— de voir écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1729 et 1721 du code civil, que les termes du commandement et du contrat de bail se contredisent, ce qui cause nécessairement un grief à la locataire qui n’a pas été mise en mesure de connaître le délai dans lequel son impayé devait être régularisé, ce qui entraîne la nullité de l’assignation et de l’entière procédure. Elle soutient ensuite que le demandeur ne justifie pas avoir remis au greffe de la présente juridiction une copie de l’assignation 15 jours avant l’audience, à la CCAPEX une copie du commandement de payer et à la préfecture une copie de l’assignation deux mois avant l’audience. Elle indique en outre que le logement loué est insalubre du fait de la présence de nuisibles et qu’elle a sollicité son relogement dans un appartement plus petit dès le mois de juin 2022. Elle se prévaut ainsi d’une exception d’inexécution. Elle ajoute que les locaux étant impropres à l’usage auquel ils sont destinés, aucune expulsion ne peut être ordonnée. Elle conteste devoir une somme au titre de l’assurance habitation, de l’intitulé « PREST. AUTR. » et de l’intitulé « TAX. LOC. » et conteste être redevable de frais d’enquête sociale. Elle fait valoir par ailleurs qu’une baisse de ses ressources a entraîné un impayé en 2022, suite auquel elle a sollicité une mutation auquel le bailleur aurait dû faire droit pour éviter la constitution d’une dette. Elle souligne qu’il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction de quitter les lieux d’une astreinte ou de prévoir une indemnité d’occupation excédant le montant du loyer. Elle sollicite une indemnisation de son préjudice à hauteur de 50% du montant du loyer sur 3 ans du fait de l’infestation de rongeurs. Elle ajoute enfin qu’elle perçoit l’allocation adulte handicapé, qu’elle souffre de troubles neurologiques affectant son comportement, qu’elle a besoin d’être prévenue à l’avance de l’arrivée des dératisateurs, que son préjudice de jouissance résulte également de la présence de nuisibles dans les parties communes, qu’elle n’a jamais menacé de mort son gardien, qu’elle ne s’est jamais opposée à la réalisation de travaux, que ses canalisations sont usées et que personne ne voudra habiter son logement, ce qui explique que sa demande de mutation n’aboutisse pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande aux fins de voir les dernières pièces produites par la partie défenderesse écartées des débats

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. L’article 830 du même code, applicable à la procédure orale, prévoit en outre qu’à défaut de conciliation constatée à l’audience, l’affaire est immédiatement jugée ou, si elle n’est pas en état de l’être, renvoyée à une audience ultérieure. Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Son cinquième alinéa prévoit en outre que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. L’article 135 du même code prévoit au surplus que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [S] a fait valoir, lors de l’audience du 16 septembre 2024, des pièces qui n’ont pas été communiquées à la partie adverse avant l’audience.

Néanmoins, en procédure orale, la date fixée pour les échanges est la date de l’audience. Au cours de cette dernière, les parties peuvent librement faire valoir des prétentions, des moyens et des pièces.

Ainsi, Mme [S] n’a pas communiqué des pièces, moyens et prétentions après la date fixée pour les échanges.

Le principe du contradictoire implique cependant que chacune des parties soit en mesure de prendre connaissance des pièces, prétentions et moyens formés et produits par l’autre et puisse disposer du temps nécessaire pour y répondre. Ainsi, un renvoi de l’affaire peut être ordonné lorsqu’une des parties ne dispose pas du temps nécessaire pour pouvoir prendre connaissance des pièces produites par l’autre et y répondre utilement.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité le renvoi de l’affaire.

Dans ces circonstances, il ne saurait être considéré que le principe du contradictoire n’a pas été respecté dès lors qu’il appartenait au demandeur de prendre connaissance des pièces, moyens et prétentions présentés par le défendeur à l’audience et d’y répondre.

En conséquence, la demande aux fins de voir les pièces, moyens et prétentions du défendeur écartés des débats sera rejetée.

II – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, l’assignation a été transmise au greffe dans les délais légaux.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article précité dispose en outre que le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Par ailleurs, l’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Enfin, l’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2017 contient une clause résolutoire en son article 9 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 19 452,02 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due.

Or, et conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

La mention erronée du délai accordé pour régler les causes du commandement constitue un motif de nullité prévu par la loi. Par ailleurs, et bien qu’il ressorte du décompte locatif produit aux débats que Mme [S] n’a effectué aucun règlement durant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, la mention erronée du délai dont elle disposait pour régler sa dette suite à la délivrance dudit commandement lui cause nécessairement un grief dès lors que l’absence de paiement de la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois a pu résulter de la conviction qu’un tel règlement ne permettrait pas de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 7 décembre 2023.

Le commandement de payer étant nul, la clause résolutoire prévue au contrat de bail ne saurait être acquise.

Néanmoins, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. L’article 1355 du code civil dispose quant à lui que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. Par ailleurs, l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Enfin, l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. L’article 1719 du code civil prévoit quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte mentionnant que Mme [S] est, au 9 septembre 2024, redevable d’une dette à son égard d’un montant de 27 869,03 euros. De ce décompte, il convient de déduire la somme de 235,80 euros, correspondant à la différence entre le solde de la dette à la date du 20 juin 2023, tel qu’indiqué sur le décompte du 9 septembre 2024 et tel que fixé par le juge dans le jugement rendu le 2 octobre 2023. Il convient par ailleurs de préciser que le jugement précité ayant fixé la dette à la somme de 13 651,90 euros, selon décompte arrêté au 20 juin 2023, terme du mois de mai 2023 inclus, aucune somme facturée pour une période antérieure au 20 juin 2023 ne saurait être à nouveau mise à la charge de Mme [S]. Il convient également de déduire la somme de 58,52 euros (14 x 4,18 €), correspondant aux frais d’assurance habitation facturés depuis le mois de juin 2023, Mme [S] rapportant la preuve d’avoir souscrit une assurance habitation et le bailleur ne rapportant pas la preuve d’avoir sollicité vainement un justificatif de cette assurance auprès de sa locataire. Il doit également être déduit du décompte la somme de 65,92 euros (7 x 4,64 € + 8 x 4,18 €), correspondant aux autres prestations facturées par le bailleur depuis le 20 juin 2023, sans que celui-ci ne fasse valoir à l’audience à quoi correspondent ces facturations. De la même façon, les sommes facturées au titre des taxes locatives à compter du 20 juin 2023, soit la somme de 267,84 euros (8 x 18,43 € + 7 x 17,20 €), doivent être déduites du décompte, le bailleur n’alléguant pas à quoi ces sommes correspondent. Enfin, si la société ICF La Sablière justifie que sa locataire n’a pas répondu à l’enquête sur l’occupation du parc social au mois de février 2020, elle ne justifie aucunement que sa locataire n’y a pas répondu depuis le mois de juin 2023 et la somme de 30,48 euros (7,62 € x 4 mois) doit donc être déduite à ce titre.

Il est ainsi démontré que Mme [W] [S] reste redevable de la somme de 27 210,47 euros à l’égard de son bailleur (27 869,03 € – 235,80 € – 58,52 € – 65,92 € – 267,84 € – 30,48 €). Cette somme est supérieure à 27 échéances contractuelles.

Néanmoins, par courrier daté du 16 juin 2022, Mme [W] [S] a sollicité son relogement dans un trois pièces et informé son bailleur de la présence de rats et de souris dans le logement qu’elle occupe. Par courrier daté du 8 décembre 2022, Mme [S] a informé l’ARS de la présence de rats dans l’appartement et l’immeuble qu’elle occupe. Mme [W] [S] produit en outre un constat dressé le 16 août 2024 aux termes duquel le commissaire de justice a constaté, pour les parties communes, que le local poubelle n’est pas nettoyé, que l’accès à l’immeuble est encombré d’objets divers, que les espaces verts et l’enrobé des voies de circulations ne sont pas entretenus, que le couloir est très sale, que l’accès aux caves a été condamné et que des traces d’infiltration peuvent être constatées au niveau d’une canalisation ainsi que des traces d’écoulement sur les murs de la cage d’escalier. Dans l’appartement loué par Mme [W] [S], le commissaire de justice constate que les canalisations de la machine à laver ne sont plus adaptées, que la locataire a calfeutré divers espaces pour éviter l’intrusion de rongeurs, qu’un angle de porte et le bas de baignoire sont abîmés et présentent des détériorations susceptibles d’avoir été infligées par des rongeurs. Mme [S] justifie également d’un compte-rendu de passage aux urgences daté du 28 juillet 2024 mentionnant une morsure des orteils par souris. Dans son jugement rendu le 2 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection relève que les photographies et attestations produites ne permettent pas de caractériser la présence de rongeurs dans l’appartement loué. Le bailleur produit en outre le justificatif d’opérations de dératisation dans le logement de Mme [S] au mois de mars 2022 et du refus de la locataire d’une nouvelle intervention aux mois de juin et décembre 2022. Il justifie également d’opérations de dératisations dans les parties communes effectuées aux mois de septembre et décembre 2023.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que si les divers calfeutrements et détériorations constatés par le commissaire de justice dans le constat établi le le 16 août 2024 ne permettent pas de caractériser une infestation actuelle de rongeurs, ils témoignent suffisamment de la présence, au moins ancienne, de nuisibles dans le logement loué par Mme [W] [S]. En outre, le compte-rendu du passage aux urgences de la locataire et les opérations de dératisation ayant eu lieu récemment dans les parties communes de l’immeuble attestent suffisamment de la présence actuelle de nuisibles au sein des parties communes mais également au sein de l’appartement occupé par Mme [W] [S]. S’il ne ressort pas des documents produits en la cause que le bailleur a essayé d’intervenir une nouvelle fois chez la locataire, il ne ressort pas non plus des éléments produits par la défenderesse que cette dernière a sollicité son bailleur en ce sens, alors même qu’elle n’explique pas la raison pour laquelle elle a refusé, à trois reprises, des interventions au sein de son logement au cours de l’année 2022. Néanmoins, l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation de résultat. Ainsi, la présence de nuisibles dans le logement loué est, en tout état de cause, constitutif d’un préjudice de jouissance, à moins qu’il ne soit démontré que c’est du fait de la locataire que des nuisibles ont infesté son logement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les refus d’intervention de la locataire datent de l’année 2022, que de nouvelles opérations de dératisation ont eu lieu dans les parties communes depuis, que le bailleur ne justifie pas s’être enquis de savoir si l’appartement de Mme [S] subissait encore l’invasion de nuisibles ou avoir proposé à nouveau une intervention et qu’il ressort du constat du commissaire de justice que Mme [W] [S] a procédé à de nombreux calfeutrements pour éviter la présence de rongeurs au sein de son logement.

Cependant, la présence de nuisibles au sein de l’appartement ne constitue pas une inexécution suffisamment grave pour justifier que la locataire ne soit acquittée que de la somme de 120 euros depuis le mois de juin 2023 en règlement de son loyer. Il convient à ce titre de relever que si elle allègue disposer de ressources insuffisantes pour régler son loyer, elle ne justifie pas du règlement mensuel d’une somme à hauteur de ses moyens financiers ou du dépôt d’un dossier de surendettement. Il n’est par ailleurs pas suffisamment démontré que la présence de nuisibles au sein du logement loué par Mme [W] [S] rend ce dernier impropre à l’habitation et donc l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail. Enfin, il n’existe aucune obligation pour un bailleur social de proposer un logement adapté aux moyens financiers dont dispose un locataire et ce, d’autant plus en l’espèce que le logement loué correspond à la composition familiale du foyer puisqu’il s’agit d’un quatre pièces et qu’il ressort de l’attestation de la Caisse d’allocations familiales produite aux débats que Mme [W] [S] et ses deux fils majeurs occupent le logement loué.

Ainsi, l’inexécution constatée, tirée du défaut de paiement des loyers, apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Dès lors, le bail sera judiciairement résilié à la date du présent jugement.

En conséquence, l’expulsion de Mme [W] [S] sera ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [W] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III – Sur les demandes de condamnation en paiement de l’arriéré et de réparation des préjudices

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Aux termes de l’article 1355 du code civil, L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. Or, l’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 125 du même code précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Enfin, l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En l’espèce, et au vu du jugement rendu le 2 octobre 2023, la demande en paiement des loyers et des charges formée pour la période antérieure au 20 juin 2023 doit être déclarée irrecevable comme ayant déjà été tranchée par un précédent jugement.

Par ailleurs, il a été précédemment démontré que Mme [W] [S] reste devoir à son bailleur la somme de 13 558,57 euros (27 210,47 € – 13 651,90 €) à la date du 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Mme [W] [S] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 13 558,57 euros.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

Par ailleurs, le jugement rendu le 2 octobre 2023 déboute Mme [W] [S] de sa demande de réparation du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 3 juillet 2023, date de l’audience lors de laquelle le jugement du 2 octobre 2023 a été mis en délibéré. En conséquence, la demande de réparation du préjudice de jouissance formée par Mme [W] [S] pour la période antérieure au 3 juillet 2023 sera déclarée irrecevable.

Pour la période postérieure au 3 juillet 2023, il a déjà été démontré que le logement de Mme [W] [S] et les parties communes de l’immeuble au sein duquel il est situé ne sont pas exempts de toute infestation d’espèces nuisibles et que des rats ou souris sont régulièrement présents. Ces nuisibles sont nécessairement à l’origine d’un trouble de jouissance subi par Mme [W] [S]. Il est suffisamment démontré par les pièces produites aux débats, et notamment par les justificatifs d’intervention du bailleur, que ces troubles de jouissance existent depuis le mois de septembre 2023.

Le préjudice en résultant apparaît suffisamment réparé par la condamnation du bailleur à payer à Mme [S] la somme de 4 565,08 euros, correspondant à 50% du montant du loyer depuis le mois de septembre 2023 (743,50 € x 4 mois X 50% + 769,52 x 8 mois x 50%).

En revanche, le bailleur ne rapporte, lui, la preuve d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

La demande de réparation du préjudice formée par la société anonyme d’HLM ICF La Sablière sera en conséquence rejetée.

Conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

III – Sur les demandes de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit aux débats que Mme [W] [S] n’a pas repris, même partiellement, le paiement de son loyer.

Ainsi, sa demande aux fins de bénéficier de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sera rejetée. Par ailleurs, Mme [S] n’étant plus locataire, sa demande aux fins de bénéficier de délais de paiement d’une durée de 36 mois sera également rejetée.

En revanche, compte tenu du montant de ses ressources, Mme [W] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, par échéances mensuelles de 50 euros.

IV – Sur les demandes de dératisation et de relogement

Aucune disposition légale ne met à la charge du bailleur d’un logement social l’obligation de proposer au locataire, qui ne parvient pas à régler son loyer, un logement moins cher et ce, d’autant plus en l’espèce que le logement loué est adapté à la composition familiale du foyer de la locataire. En conséquence, la demande de Mme [W] [S] aux fins d’être relogée sera rejetée.

Par ailleurs, Mme [W] [S] n’étant plus locataire mais occupante sans droit ni titre, elle ne peut solliciter de son ancien bailleur la réalisation de travaux au sein du logement qu’elle occupe.

V – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens et la demande qu’elle formule au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’un commandement dont la nullité a été prononcée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM ICF La Sablière les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, au vu des conséquences irréversibles d’une expulsion sur la situation de Mme [W] [S], il convient d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevable la demande en paiement de l’arriéré locatif formée pour la période antérieure au 20 juin 2023 ;

DECLARE irrecevable la demande de réparation du préjudice de jouissance formée pour la période antérieure au 20 juin 2023 ;

REJETTE la demande aux fins de voir des pièces écartées des débats ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 7 décembre 2023 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 octobre 2017 entre la société anonyme d’HLM ICF La Sablière et Mme [W] [S] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de Mme [W] [S] aux fins de bénéficier de délais de paiement de 36 mois suspensifs de la résiliation du bail ;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [W] [S] à payer à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière la somme de 13 558,57 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse) ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière à payer à Mme [W] [S] la somme de 4 565,08 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT, qu’après compensation, Mme [W] [S] reste redevable de la somme de 8 993,49 euros ;

AUTORISE Mme [W] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [S] à verser à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière de sa demande de réparation du préjudice ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE les demandes de dératisation et de relogement formées par Mme [W] [S] ;

REJETTE les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [S] aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE