TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 23/00037 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YXRK

Minute N° :

Date : 25 Novembre 2024

OPERATION : Prolongement du Tramway T1 entre [Localité 7] et [Localité 8]

ENTRE :

DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

S.A.S. KILOUTOU

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Paul-Guillaume BALAY, du cabinet EDIFICES AVOCATS, avocats au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [K] [X] et [O] [Y], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 07 août 2023, le département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à la société Kiloutou au titre de l’éviction partielle du bien situé [Adresse 3] à [Localité 8] sur la parcelle BY n°[Cadastre 2] : indemnité principale 0€ et indemnités accessoires 0€.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 mars 2024 et le 29 avril 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement

Le bien fait l’objet d’une expropriation partielle. Le terrain concerné se situe à l’ouest de la commune de [Localité 8], dans un quartier en rénovation, à côté de l’A86 et du tramway T2 qui se trouve à 2 minutes à pied. La ligne de bus n°304 dessert cette zone mixte industrielle et à usage d’habitation, la ZAC se trouvant du côté de la rue où est l’entreprise KILOUTOU. La rue d’en face est occupée par des immeubles hauts à caractère social.

II/ L’emprise

Le terrain exproprié est de forme rectangulaire, en parallèle de la [Adresse 9], d’une profondeur de 5,7m environ. L’emprise s’étend sur toute la longueur de la façade de la rue. Il existe également une petite emprise sur l’espace vert.

L’entrée du terrain se fait par un portail métallique (concerné par l’emprise) et se situe côté [Adresse 9], sur la gauche. Le portail mesure 6,9 m de large environ. Un grillage délimite la parcelle. Cette large entrée constitue l’accès principal au site de l’entreprise et se situe devant un grand bâtiment surmonté de l’enseigne “KILOUTOU”. Le bâtiment est hors emprise n’est pas concerné par l’emprise.

Mention : l’avocat de l’expropriée indique que la voie d’accès devant le bâtiment sera réduite et rendra impossible les manoeuvres des grands véhicules pourtant nécessaires pour l’activité.

Une distance de 5,10 m environ sépare les escaliers du bâtiment et la limite de l’emprise.

Nous poursuivons la visite des lieux (emprise et hors emprise) pour apprécier l’impact de la procédure d’expropriation sur l’exploitation des lieux.

Au niveau de l’emprise se trouve une voie servant de stockage. Il s’agit d’une voie goudronnée avec une bordure végétale. Y sont entreposés notamment des engins de travaux publics, des pelleteuses, une réserve à eau, des compresseurs, du matériel de chauffage et des souffleuses. Il nous est précisé qu’il s’agit ici du stock du matériel destiné à être emporté, c’est une zone de mouvement où le stock tourne.

Mention : l’expropriée indique que le stock actuel devra être déplacé de l’autre côté du bâtiment et qu’après expropriation l’accès à un atelier sera bloqué/qu’il sera plus difficile de passer compte tenu de la réduction de cet espace.

Actuellement, il est constaté que dans la partie hors emprise, à l’extérieur, du matériel plus ancien est stocké de manière anarchique devant deux grands accès permettant le passage d’un véhicule. Nous ne constatons pas que l’expropriation entraîne un blocage d’accès à l’atelier. L’expropriant explique que le passage sera possible à condition de libérer ce matériel entreposé devant.

Mention : L’expropriée précise qu’elle utilise un camion avec porte-charge pour le transport des véhicules, la présence d’un tel véhicule en mouvement ayant été constatée lors de la visite.

A gauche de l’entrée principale dans l’emprise, se trouvent quatre véhicules ainsi que du matériel. Il y a un retour au niveau de l’angle de la parcelle ainsi qu’une bande d’espace vert.

Mention : l’expropriée souligne qu’il y aura une distance à prévoir pour la glissière de sécurité après expropriation, réduisant l’espace d’exploitation.

Nous visitons à présent la partie hors emprise.

Le bâtiment principal abrite du matériel dans un préfabriqué couvert.

Le pourtour du bâtiment est une voie goudronnée servant aussi de lieu de stockage et d’acheminement du matériel à l’arrière à des fins de réparation. La partie atelier sert aussi de lieu de stockage du petit matériel, tout l’espace étant occupé. Le matériel lourd sort par l’accès camion, le petite matériel est emmené par la clientèle par la partie bureaux/accueil. Ce dernier espace est accessible directement par l’atelier et abrite une partie du petit matériel disponible pour la clientèle. On observe une autre entrée avec escalier pour le personnel en face de l’accès principal, entrée qui ne semble pas usitée. L’expropriant nous a dit envisager de supprimer ces escaliers et le sas d’entrée ou couper au raz du bâtiment ces aménagements afin de dégager de la place pour rendre possibles les manoeuvres des camions.

Mention : l’expropriée attire notre attention sur la présence du boîtier EDF qui sera touché par l’emprise.

Par mémoire récapitulatif et en réplique II visé par le greffe le 18 octobre 2024, le département des Hauts-de-Seine forme les prétentions suivantes :

« Vu les articles L. 321-1et suivants du Code de l’expropriation,

Il est demandé à Monsieur le Juge de l’expropriation près le Tribunal judiciaire de Nanterre de fixer comme suit l’indemnité revenant à la société SAS KILOUTOU :

I. INDEMNITE PRINCIPALE :

Chiffres d’affaires des trois exercices :

2021 : 4.001.618 € 2022 : 4.631.773 € 2023 : 4.432.041 € CA moyen : 4.355.144 €

4.355.144 € X 46 % X 13,37 % = 267 850,07 €arrondis à 267.850 €

II. INDEMNITÉS ACCESSOIRES :

Frais de remploi :

23.000 € X 5 % = 1.150 € 244.850 € X 10 % = 24.485 € Total remploi : 25.635 €

Trouble commercial :

A titre principal :

Donner acte de l’engagement du département à réaliser les travaux en permettant à l’expropriée de poursuivre son activité,

Par suite,

Rejeter tout demande à ce titre

A titre subsidiaire : sursis à statuer

Frais de réinstallation : donner acte de l’engagement du Département de reconstitution des fonctionnalités

INDEMNITÉ TOTALE D’ÉVICTION : 293.485 € »

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 23 octobre 2024, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de dépossession de 499 050 €, soit : indemnité principale de 280 000 €, indemnité de remploi du 26 850 €, frais de réinstallation de 13 200 € et indemnité pour trouble commercial de 179 000 €.

Par mémoire en réplique et récapitulatif visé par le greffe le 18 septembre 2024, la société Kiloutou forme les prétentions suivantes :

« REJETER l’offre non satisfactoire du Département

FIXER le montant des indemnités de l’expropriation à la somme totale de 1.008.998,00 €

CONDAMNER le Département au paiement d’une somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens d’instance. »

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 novembre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il ressort des écritures concordantes des parties que le dernier document opposable aux tiers est la dernière modification du PLU de [Localité 8] approuvé le 30 janvier 2013 par délibération du Conseil municipal du 3 octobre 2019 rendu opposable le 9 novembre 2019.

En conséquence, la date de référence est fixée au 09 novembre 2019.

II/ Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

En l’espèce, il résulte des éléments des parties que l’activité de vente de matériel en boutique de la société Kiloutou ne constitue pas un accessoire résiduel et indépendant de l’activité de location d’engins de chantier, laquelle est semblerait impacté par l’expropriation partielle affectant leur stationnement, mais constitue un marché interdépendant de la location d’engin dans la mesure où elle permet de vendre les accessoires, matériels et produits d’entretien inhérents aux engins donnés à bail et aux travaux entrepris par les clients.

Dès lors, il convient de prendre pour assiette de calcul l’intégralité du chiffre d’affaires de l’expropriée, l’expropriation partielle ayant des conséquences sur le stationnement et l’espace disponible pour les engins mais aussi pour les ventes des marchandises qui y sont directement liées.

Les données sur le chiffre d’affaires de la société Kiloutou selon les écritures et pièces de celle-ci ainsi que des écritures du commissaire du gouvernement sont les suivantes :

2023 : 4 432 041 € 2022 : 4 631 773 € 2021 : 4 001 618 €(4 432 041 + 4 631 773 + 4 001 618) / 3 = 4 355 144

La moyenne des chiffres d’affaires de la société Kiloutou sur les trois annuités antérieures au jugement est de 4 355 144 €.

S’agissant des taux retenus par l’expropriée, ils ne sont pas pertinents en ce qu’ils ont pour objet les activités de location de véhicule sans tenir compte de la spécialisation dans le domaine du bâtiment et de la construction.

Il ressort des références citées par le département et par le commissaire du gouvernement que les taux retenus pour les activités de location de véhicules utilitaires oscille entre 30 et 60 % d’une part et que la valeur moyenne des fonds de commerce de location de machine et équipements de construction est de 37,68 % d’autre part. A ce titre, l’écart interquartile de 41,39 % doit être interprété comme une distance très importante entre le premier quartile et le troisième quartile des données utilisées et correspond donc à une forte variabilité des taux recensés.

Eu égard au chiffre d’affaires croissant de l’expropriée depuis 2018, il convient de retenir un taux de 50 % se situant bien au-delà de la moyenne de 37,68 % € susvisé.

4 355 144 / 2 = 2 177 572

Il convient de réduire ce résultat au prorata de la surface totale expropriée correspondant à 13,37 % de la parcelle :

2 177 572 / 100 x 13,37 = 291 141,376

Ainsi, l’indemnité principale est de 291 141 € arrondie à l’unité.

III/ L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

5 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000 € ;10 % pour le surplus. 23 000 / 100 x 5 + (291 141-23 000) / 10 = 1 150 + 26 814,1 = 28 314,1

L’indemnité de remploi est donc de 28 314 € arrondie à l’unité.

IV/ L’indemnité de frais de réinstallation

Le préjudice pour frais de réinstallation a notamment pour objet de compenser les sommes exposées pour réaliser les aménagements et travaux nécessaires, parfois légaux, à l’exploitation de l’activité au sein des nouveaux locaux.

En l’espèce, si la société Kiloutou maintient son activité sur la même parcelle, il demeure qu’elle doit adapter son activité aux nouvelles dimensions de la parcelle, la capacité de stationnement des engins et de stockage extérieur des matériels étant réduites.

A ce titre, l’expropriée produit des devis pour un total de 320 785 € HT.

S’agissant de l’intervention d’un architecte afin d’optimiser la modification de la VRD résultant de la réduction de la surface exploitée, celle-ci est opportune. Le devis de 2 900 € HT corrélé aux plans établis produits en pièces n°10 et 11 démontrent la réalité de ce préjudice, lequel doit être retenu.

S’agissant des frais relatifs au repérage des réseaux de 750 € HT suivant le bon de commande n°LCH/07-24/D788 de la CGA, ils sont justifiés en ce qu’une telle prestation sera nécessaire à l’issue de la reconstitution des fonctionnalités liées à l’expropriation par le département dont il a été donné acte dans le jugement du juge de l’expropriation du 9 mai 2022 n°RG21/49 opposant l’expropriant à Kiloutou Immobilier.

En revanche, dans la mesure où il a été donné acte au propriétaire de la parcelle de l’obligation du département de reconstituer les fonctionnalités, il convient de retenir uniquement les prestations suivantes du devis de la société Eurovia n°0020123088 : signalétique de 5 500 € HT, candélabre d’éclairage de 1 250 € HT, Bandes d’espaces verts de 1 548 € HT, ancienne signalétique de 2 250 € HT et escalier piéton de 3 033 € HT, soit un total de 13 581 € HT. Il convient d’ajouter les généralités au prorata de ce montant :

220 856,70 – 18 205 =202 651,7

13 581 / 202 651,7 x 100 = 6,7016

18 205 / 100 x 6,7016 = 1 220,03

1 220,03 + 13 581 = 14 801,03

Ainsi le montant de 14 801,03 € HT est retenu à ce titre. Le surplus des travaux relève soit de l’engagement du département de reconstituer les fonctionnalités soit des prérogatives du propriétaire de la parcelle eu égard à l’importance et la nature des travaux.

Il ressort de la nature des travaux exécutés par le département que l’auvent de la société Kiloutou doit être déposé. Il est produit à ce titre un devis de la société Smefer Métallerie du 12 août 2024 valorisant cet élément à 11 000 € HT, retenu par la juridiction.

Si la modification de la gestion de l’espace au sol est démontrée, il demeure que la nécessité de procéder à des travaux d’électricité au-delà de l’engagement de l’expropriante de reconstituer les fonctionnalités n’est pas établie. Ainsi, les travaux d’électricité évalués à 1 907,89 € HT sont écartés.

Le total des frais matériels de réinstallation est donc de 29 451,03 € HT.

Le devis établi par le société Ame Architecture aux fins de maîtrise d’œuvre est de 21 900,00 € au titre de la mission principale pour une assiette des travaux de 300 000 € HT.

29 451,03 / 300 000 x 100 = 9,81

29 451,03 / 100 x 9,81 = 2 891,21

Ainsi, les frais d’architecte proportionnels aux frais de réinstallation sont de 2 891,21 € HT.

29 451,03 + 2 891,21 = 32 342,24

L’indemnité pour frais de réinstallation est de 32 342,24 € HT. L’expropriée est déboutée de la demande de paiement de la TVA dans la mesure où elle ne démontre pas qu’elle ne la récupère pas en raison de sa forme sociale.

V/ L’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de compenser les perturbations subies par l’exploitant évincé du fait de la perspective d’une perte du fonds.

De manière constante, cette indemnité est fixée à la plus favorable des formules suivantes :

trois mois de bénéfices,quinze jours de chiffre d’affaires,un mois et demi de salaires et charges.En l’espèce, il est établi que la société Kiloutou rencontrera des perturbations de son activité résultant de la procédure d’expropriation notamment pour l’exécution des travaux de réinstallation.

4 355 144 / 365 x 15 = 178 978,521

Eu égard à la nature des travaux et le département s’engageant à maintenir l’accès au commerce, il convient de considérer des perturbations pour une durée de 5 jours.

178 978,521 / 3 = 59659,5068

Il convient de fixer ce préjudice à 59 660 € arrondi à l’unité.

VI L’indemnité pour frais divers

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Kiloutou ne rapport pas le preuve de l’existence d’un préjudice constitué par une perte de visibilité résultant de l’expropriation, celle-ci, supposant qu’elle existe, relevant de l’opération matérielle correspondant aux travaux du département.

De manière surabondante, la fixation d’un tel préjudice à titre forfaitaire est dénuée de fondement, l’expropriée échouant dans la charge de la preuve de l’évaluation du préjudice.

En conséquence, la société Kiloutou est déboutée de sa prétention.

VII/ Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 3 000 € à la société Kiloutou en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

DIT n’y avoir lieu au sursis à statuer ;

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par le département des Hauts-de-Seine à la société Kiloutou au titre de l’éviction partielle du bien situé [Adresse 3] à [Localité 8] sur la parcelle BY n°[Cadastre 2] :

Indemnité principale : 291 141 €Indemnités accessoires :Remploi : 28 314 €Frais de réinstallation : 32 342,24 €Trouble commercial : 59 660 €DÉBOUTE la société Kiloutou du surplus de ses prétentions ;

DONNE ACTE au département des Hauts-de-Seine de son engagement de réaliser les travaux en permettant le maintien de l’activité et de reconstituer les fonctionnalités ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine aux dépens ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine à payer 3 000 € à la société Kiloutou en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier, le 25 novembre 2024..

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION