TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e SCHMITT (L0021)

M^e TABUTIAUX (D1416)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06678

N° Portalis 352J-W-B7G-CW3GN

N° MINUTE : 2

Assignation du :

18 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ALDOLINO (RCS de [Localité 9] n°390 236 347)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice SCHMITT de la SELEURL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0021

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LIMO (RCS de [Localité 9] n°383 349 446)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1416

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06678 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3GN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Sandrine BREARD, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2013, la société LIMO a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société ALDOLINO des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 10], pour une durée de neuf années du 09 février 2012 au 08 février 2021, l’exercice de l’activité de « [Localité 8] (licence IV), restaurant, salon de thé et traiteur» et un loyer annuel de 62 060 euros, hors taxes et hors charges.

La société ALDOLINO exerce son activité dans un ensemble de locaux contigus qui lui sont donnés à bail par la société LIMO, situés au [Adresse 3] et qui font l’objet de trois contrats de bail distincts.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 08 juillet 2020, la société LIMO a donné congé à la société ALDOLINO pour le 08 février 2021 à vingt-quatre heures, en lui offrant le renouvellement du bail susvisé à compter du 09 février 2021 moyennant un loyer annuel de 92 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 19 mars 2020, la société LIMO a délivré à la société ALDOLINO un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui régler la somme principale de 10 265 euros au titre d’un arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 29 février 2020.

Puis, selon acte d’huissier de justice signifié le 21 avril 2022, la société LIMO a délivré à la société ALDOLINO un second commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui régler la somme principale de 47 745 euros au titre d’un arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 12 avril 2022, outre le coût de l’acte de 349,36 euros, soit une somme totale de 48 044,81 euros.

C’est dans ces circonstance que par acte d’huissier de justice signifié le 18 mai 2022, la société ALDOLINO a assigné la société LIMO à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir déclarer le commandement de payer nul et de nul effet.

Selon ordonnance en date du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close et renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience à juge unique du 12 février 2025.

Par jugement en date du 19 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 09 février 2021 à la somme de 64 762 euros hors taxes et hors charges.

Le 12 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état, en considérant aux termes de son ordonnance que le jugement rendu le 19 septembre 2024 par le juge des loyers commerciaux était susceptible d’avoir une influence sur la décision du tribunal, ce qui caractérisait la cause grave exigée par l’article 803 du code de procédure civile pour révoquer l’ordonnance de clôture.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la société ALDOLINO demande au tribunal de :

« ➢ DEBOUTER la Société bailleresse de toutes ses demandes ;

➢ DIRE nul et de nul effet le commandement délivré le 21 avril 2022 ;

En tous cas, le DIRE mal fondé et DIRE qu’il ne pourra sortir aucun effet.

Subsidiairement,

➢ SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais à la locataire 24 mois. ;

➢ CONDAMNER la SCI Bailleresse aux dépens qui pourront être recouvrés directement par le « CABINET SCHMITT & ASSOCIES », conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et la CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 5 000 €, par application de l’article 700 du même code ;

➢ SUSPENDRE l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, la société LIMO demande au tribunal de :

« IN LIMINE LITIS

— ORDONNER ET DECLARER recevable et bien fondé, le commandement de payer avec acquisition de la clause résolutoire signifié par la société LIMO en date du 21 avril 2022 à l’encontre de la société ALDOLINO,

— DEBOUTER la société ALDOLINO de sa demande de nullité et d’effet du commandement de payer

A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE la société LIMO en ses demandes, fins et prétentions,

— DEBOUTER la société ALDOLINO de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions dirigées contre la société LIMO,

— DECLARER, et ORDONNER acquise la clause résolutoire insérée aux baux successifs régularisés entre la société LIMO et la société ALDOLINO pour le local sis [Adresse 4],

En conséquence,

— ENTERINER ET ORDONNER la résiliation judiciaire des baux régularisés entre la société ALDOLINO et la société LIMO à compter du 22 mai 2022,

— CONDAMNER la société ALDOLINO au paiement de la somme de 68.846,10 euros TTC pour les trois baux, soit pour le bail du [Adresse 1] proratisée par la société LIMO, une somme de 20.423,47 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2025 outre le loyer du 4e trimestre 2025, somme à parfaire afin de tenir compte des versements réalisés par la société ALDOLINO non affectés à un bail précis portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer avec acquisition de la clause résolutoire en date du 21 avril 2022,

— FIXER l’indemnité provisionnelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à compter du 22 mai 2022,

— CONDAMNER la société ALDOLINO au paiement du solde des indemnités d’occupations dues à la société LIMO depuis le 22 mai 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— ORDONNER l’expulsion de la société ALDOLINO et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les vingt- quatre heures de la décision à intervenir avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— CONDAMNER la société ALDOLINO à la remise en état des lieux, en l’état initial sauf accord du bailleur de laisser quelques aménagements en l’état,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DEBOUTER la société ALDOLINO de ses demandes de délais sur 24 mois pour verser les sommes dues à la société LIMO,

— Dans l’hypothèse, où la juridiction décidait d’allouer des délais de paiement, les réduire à moins de trois mois à compter de la décision à intervenir compte tenu des plus amples délais que la société ALDOLINO s’est déjà octroyé, à ce jour, près de quatre ans,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société ALDOLINO à verser à la société LIMO, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER la société ALDOLINO à payer à la SCI LIMO, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la société ALDOLINO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 19 mars 2020 et du 21 avril 2022, dont distraction au profit de M^e TABUTIAUX, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du présent jugement.

Par ordonnance du 17 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et son renvoi à l’audience à juge unique du 22 octobre 2025, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été renouvelé le 09 février 2021, il convient de faire application des dispositions du code civil dans leur version postérieure au 1er octobre 2016.

1- Sur la demande tendant à voir déclarer le commandement de payer du 21 avril 2022 nul et nul d’effet

La société ALDOLINO expose qu’en application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, la société LIMO ne pouvait lui délivrer un commandement de payer visant à l’exécution de la clause résolutoire. Elle soutient que ces dispositions sont applicables dans la mesure où, d’une part, la suspension des poursuites qu’elles ordonnent est applicable jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, d’autre part, un nouveau confinement a été décidé par décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 et, enfin, le commandement porte sur les loyers 2021 relatifs à cette deuxième période de confinement ainsi que sur la taxe foncière qui ne peut être récupérée sur le locataire à défaut de stipulation explicite en ce sens du contrat de bail. Elle ajoute qu’en délivrant un commandement de payer au mépris des dispositions légales susvisées, malgré la situation sanitaire et sans aucune tentative préalable de résolution amiable du litige alors qu’elle a toujours payé les loyers sans aucun incident, la société LIMO a fait preuve de mauvaise foi.

La société LIMO soutient que les dispositions invoquées par la société ALDOLINO ne sont pas applicables aux loyers des 1er et 2e trimestre 2021 visés au commandement du 21 avril 2022 mais aux loyers de la première période de pandémie du 12 mars au 11 septembre 2020. Elle expose avoir attendu plus d’un an avant de faire délivrer le commandement de payer et souligne que la société ALDOLINO a pu réouvrir son établissement dès le début du mois de mai 2020, réaliser de la vente à emporter et bénéficier des aides financières de l’Etat, ce qui lui permettait de payer le loyer. Elle affirme que le contrat de bail met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière. Elle souligne la mauvaise foi de la société ALDOLINO qui n’a jamais répondu à ses tentatives de rapprochement et qui n’a procédé qu’à des règlements partiels, sans d’ailleurs distinguer le bail qui était concerné.

Sur ce,

a) Sur le moyen tiré de l’application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il s’avère que le présent litige relève des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, pris en ses I., II., III., IV. et VI., qui prévoient que :

I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa.

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020.».

L’article 1 du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 ci-avant énoncé dispose que :

« I. – Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

3° Leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II. (…). ».

Selon l’article 2 de ce même décret, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées dans les dispositions précédemment énoncées « attestent des conditions fixées à l’article 1er du présent décret en produisant une déclaration sur l’honneur qu’elles remplissent lesdites conditions. Cette déclaration est accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier les conditions fixées au 1° et 2° du I de l’article 1er. La perte de chiffre d’affaires est établie sur la base d’une estimation. ».

En application de ces dispositions, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, les personnes morales de droit privé satisfaisant à plusieurs critères d’éligibilité ne peuvent encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives dus pour une période au cours de laquelle leur activité économique est affectée par l’une des mesures de police précitée.

Cependant, en l’espèce, la société ALDOLINO n’invoque ni ne justifie remplir les critères d’éligibilité fixés pour bénéficier du dispositif protecteur institué.

Il s’ensuit que son moyen tendant à voir priver d’effet le commandement de payer ne peut être retenu.

b) Sur le moyen tiré de l’exigibilité de la taxe foncière

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

Le contrat de renouvellement de bail en date du 12 février 2013, dernier contrat écrit, renvoie aux charges et conditions du contrat de bail initial du 11 avril 2003 qui stipulent, d’une part, que le preneur est tenu de « payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe à sa charge, et de supporter leurs augmentations de telle sorte que le BAILLEUR ne soit jamais inquiété à ce sujet et d’en justifier le paiement sur réquisition.» et, d’autre part, que « Le PRENEUR sera tenu de supporter tous droits, taxes et impôts de quelque nature que ce soit qui pourraient être exigibles sur lesdits loyers et charges.».

Selon le décompte annexé aux commandement de payer du 21 avril 2022, il est inclus dans la dette de la société ALDOLINO la taxe foncière de l’année 2020 d’un montant de 1 311 euros.

Cependant, le contrat de bail ne prévoyant pas que le preneur est tenu de payer la taxe foncière, la société LIMO ne peut réclamer aucune somme à ce titre à la société ALDOLINO.

Le commandement de payer a ainsi été notifié pour une créance erronée et supérieure au montant de la créance réelle de la société LIMO.

Il ne peut toutefois être déclaré nul et de nul effet mais il ne peut produire ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible, soit la somme principale de (47 745 – 1 311 =) 46 434 euros.

c) Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, les mesures administratives prises afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 n’ont pas dispensé la société ALDOLINO du paiement des loyers et, par conséquent, la société LIMO était fondée à solliciter le paiement d’un arriéré.

En outre, il s’avère que selon le décompte annexé au commandement de payer du 21 avril 2022, la société LIMO a demandé à cette date le paiement des loyers des premier et deuxième trimestres 2021, outre la taxe foncière 2020, un complément de dépôt de garantie, un complément de loyer en raison de l’indexation et des frais d’acte, ce qui montre qu’avant de faire délivrer le commandement de payer, elle a attendu pendant un an le règlement de l’arriéré qui lui était dû.

De surcroît, préalablement au commandement de payer du 21 avril 2022, la société LIMO avait adressé une mise en demeure à la société ALDOLINO le 16 septembre 2021 pour lui rappeler sa dette et lui indiquer qu’à défaut de règlement elle prendrait toute mesure qu’elle jugerait nécessaire, de sorte que la société ALDOLINO était informée de la décision de la société LIMO de vouloir procéder au recouvrement de sa créance.

Enfin, il ressort des explications des parties et des pièces produites que le 19 mars 2020, la société LIMO avait déjà fait délivrer à la société ALDOLINO un commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’un échéancier de règlement avait été mis en place. A cette occasion la société LIMO a d’ailleurs écrit à la société ALDOLINO, par e-mail du 23 mars 2020 : « Au cours des six dernières années, nous avons toujours su trouver ensemble des solutions mutuellement acceptables. Il n’y a pas de raison que nous n’y arrivions pas cette fois encore. », ce qui révèle sa volonté de trouver une solution amiable avec celle-ci.

Il résulte de ces éléments que la société ALDOLINO ne peut reprocher à la société LIMO, qui s’est montrée consciente de ses difficultés et qui a attendu le règlement de sa créance avant d’initier une procédure de recouvrement, d’avoir fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer du 21 avril 2022.

Par conséquent, le moyen de la société ALDOLINO tiré de la mauvaise foi de la société LIMO ne peut être retenu.

*****

Il résulte des développements qui précèdent que la demande la société ALDOLINO de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été signifié le 21 avril 2022 à la demande de la société LIMO doit être rejetée.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La société ALDOLINO expose que la société LIMO lui réclame le paiement des loyers et accessoires des premier et deuxième trimestre 2021 couvrant en partie la période d’urgence sanitaire durant laquelle elle était dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce en raison des protocoles sanitaires extrêmement stricts imposés par le gouvernement. Elle soutient que cette situation exceptionnelle relève incontestablement de la force majeure conformément à l’article 1218 du code civil, que les fermetures administratives qui lui ont été imposées constituent une perte évidente de la chose louée, et que la société LIMO s’est montrée de mauvaise foi en refusant tout accord de règlement du loyer. Elle en déduit que les loyers réclamés ne sont pas dus.

La société LIMO fait valoir que l’article 1218 du code civil sur la force majeure ne peut être appliqué à l’espèce car il n’est applicable qu’aux contrats conclus postérieurement à 2016. Elle soutient que les critères de la force majeure ne sont pas remplis et que la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer une somme d’argent, laquelle est toujours susceptible d’exécution. Elle ajoute que le preneur ne peut se prévaloir à la fois des aides de l’Etat et du soutien du bailleur. En ce qui concerne la perte de la chose louée, la société LIMO invoque la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. S’agissant de sa bonne foi, la société LIMO affirme avoir attendu près de quatorze mois avant d’engager une procédure en acquisition de la clause résolutoire et souligne que la société ALDOLINO n’a jamais effectué une proposition amiable de règlement des loyers. Elle souligne que la société ALDOLINO est toujours débitrice des causes du commandement et de certains loyers postérieurs.

Sur ce,

a) Sur l’exigibilité des loyers et charges visés au commandement de payer du 21 avril 2022

— Sur le moyen tiré de la force majeure

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

En l’espèce, si l’épidémie de covid-19 et les mesures administratives de fermeture des commerces s’analysent en un événement imprévisible, elles ne peuvent être considérées comme un événement irrésistible rendant manifestement impossible le paiement du loyer puisqu’en raison de sa nature pécuniaire cette obligation est toujours susceptible d’être exécutée.

Dans ses conditions, la société ALDOLINO ne peut se prévaloir d’un cas de force majeure ayant suspendu le contrat de bail et la dispensant du paiement des loyers.

Le moyen ne peut donc être retenu.

— Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est admis que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative, et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

L’effet des mesures d’interdiction de recevoir du public et des restrictions sanitaires prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 ne peut être assimilé à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil car ces mesures ont été adoptées au regard de la nature de l’activité exercée, aux seules fins de garantir la santé publique et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué.

Dès lors, le moyen de la perte de la chose louée ne permet pas d’exonérer la société ALDOLINO de son obligation de paiement du loyer.

— Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 2274 du même code énonce que la bonne foi est toujours présumée et que c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

La société LIMO n’a pas fait preuve de mauvaise foi à l’égard de la société ALDOLINO dans l’exécution du contrat de bail dès lors que, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, d’une part, les mesures administratives prises afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 n’ont pas dispensé la société ALDOLINO du paiement des loyers et, d’autre part, la société LIMO s’est montrée consciente des difficultés de celle-ci et a attendu le règlement de sa créance avant d’initier une procédure de recouvrement.

Le moyen ne peut donc être retenu.

*****

Il résulte de ces éléments que la créance de loyers et charges visée au commandement du 21 avril 2022 était exigible, et ce à concurrence de la somme principale de 46 434 euros ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents.

b) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de renouvellement de bail en date du 12 décembre 2011, dernier contrat écrit, renvoie aux charges et conditions du contrat de bail initial du 11 avril 2003 qui stipule que « A défaut de paiement à son échéance, d’un seul terme de loyer ou de charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire et un mois après un commandement demeuré sans effet, le présent bail pourra être résilié de plein droit par le BAILLEUR, si bon lui semble, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sans qu’il soit nécessaire de faire une demande en justice. Il en sera de même à défaut d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent bail et hui joirs après une mise en demeure restée sans effet. ».

Ainsi que cela a été jugé dans les développement précédents, le commandement signifié le 21 avril 2022, ne peut produire effet que pour un arriéré de loyers et charges limité à la somme de 46 434 euros.

La société ALDOLINO ne prouve pas s’être acquittée de sa dette dans le délai d’un mois qui lui était imparti de sorte qu’il sera constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mai 2022 à vingt-quatre heures.

3- Sur la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et charges

La société ALDOLINO soutient avoir intégralement réglé les loyers dont l’exigibilité était pourtant discutable et n’avoir jamais cessé de payer le loyer courant.

La société LIMO expose que la société ALDOLINO reste redevable d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 68 846,10 euros pour les trois baux, qu’elle proratise à la somme de 20 423,47 euros pour les locaux considérés selon décompte arrêté au 31 août 2025 outre le loyer du 4e trimestre 2025.

Sur ce,

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par la société LIMO au 31 août 2025 que la société ALDOLINO reste lui devoir une somme de 20 423,47 euros.

La société ALDOLINO justifie avoir effectué des versements au titre des premier et deuxième trimestre 2021 mais il apparaît toutefois que la société LIMO en a tenu compte, les sommes payées figurant au décompte.

La société ALDOLINO indique en outre être à jour du paiement du loyer courant sans justifier avoir payé l’exacte somme due pour la totalité de la période considérée, étant précisé que la société ALDOLINO a tenu compte des paiements qu’elle a effectués.

Il apparaît également que la société LIMO mentionne au décompte les rappels ou trop-perçus de loyer dus en exécution du jugement du juge des loyers commerciaux fixant le loyer du bail renouvelé au 09 février 2021 et que la société ALDOLINO ne justifie pas avoir payé les sommes dont elle serait redevable à ce titre.

En outre,la société LIMO demande le paiement de frais d’expertise pour un montant de 2 100 euros dont elle ne justifie pas, étant précisé que s’il s’agit des frais de l’expertise ordonnée par le juge des loyers commerciaux, ils ont déjà fait l’objet d’un jugement et peuvent, à défaut de paiement spontané, faire l’objet d’un recouvrement forcé. Il convient donc de déduire la somme de 2 100 euros de la créance invoquée.

Il en est de même en ce qui concerne les frais de commandement d’un montant de 235,51 euros qui doivent être inclus dans les dépens.

De plus, ainsi que cela a été jugé dans les développements précédents, la société LIMO ne peut réclamer le remboursement de la taxe foncière d’un montant de 12 827 euros.

Enfin, la société LIMO ne peut demander dans ses conclusions notifiées le 16 septembre 2025 le paiement du loyer du 4e trimestre 2025 dès lors que, payable d’avance aux termes d’usage, soit le 1er octobre 2025, il ne pouvait être réclamé avant cette date.

Par conséquent, la société ALDOLINO sera condamnée à payer à la société LIMO la somme de (20 423,47 – 2 100 – 235,51 – 12 827 =) 5 260,96 euros au titre des loyers et charges restant dus au 31 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022, date du commandement de payer.

3- Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur le fondement des articles 1244-1 du code civil et L.145-41 du code de commerce, la société ALDOLINO sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de vingt-quatre mois aux motifs que sa dette a été intégralement réglée et que l’évolution de son chiffre d’affaires laisse présager une évolution favorable de sa trésorerie.

La société LIMO s’oppose à tout délai de paiement en exposant que la société ALDOLINO est de mauvaise foi car débitrice antérieurement à la crise sanitaire, qu’elle n’a pas réglé sa dette contrairement à ce qu’elle soutient, que ses justificatifs montrent que sa situation lui permet de régler la somme due et que durant la crise sanitaire elle a perçu d’importantes aides financières.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ne peut être contesté que les mesures de restriction mises en place en 2020 et en 2021 afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 ont entravé la société ALDOLINO dans l’exercice de son activité.

Il s’avère en outre qu’elle a régulièrement procédé à des versements.

Il est également établi que sa situation financière lui permettra de régler sa dette en sus du loyer courant.

Dès lors, la société ALDOLINO sera autorisée à régler sa dette en six mensualités d’égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la sixième et dernière échéance, et ce en sus du règlement du loyer et des charges courants.

La suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai de règlement sera ordonnée.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la société ALDOLINO sera déchue du bénéfice de ce délai et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, la société LIMO pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la société ALDOLINO et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire de sa part et selon les modalités fixées au dispositif.

La demande d’astreinte de la société LIMO sera rejetée, le concours de la force publique qui sera accordé étant suffisamment comminatoire.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société LIMO pourra prétendre à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, et sera due jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ou l’expulsion.

4- Sur la demande de remise en état des lieux

La société ALDOLINO ne formule aucune observation sur la remise en état des lieux sollicitée par la société LIMO.

La société LIMO sollicite que la société ALDOLINO soit condamnée à la remettre les lieux en leur état initial sauf accord de sa part pour laisser quelques aménagements en l’état.

Sur ce,

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La société LIMO ne motive ni en droit ni en fait sa demande de condamnation de la société ALDOLINO à remettre en état les locaux loués.

Par conséquent, elle sera rejetée.

5- Sur la demande de dommages-intérêts

En réponse à la demande de dommages-intérêts de la société LIMO, la société ALDOLINO soutient qu’elle ne justifie d’aucun préjudice.

La société LIMO sollicite la condamnation de la société ALDOLINO à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en soutenant avoir subi un préjudice dans la mesure où les sommes qui lui sont dues sont exigibles depuis plus de quatre ans. Elle ajoute que la société ALDOLINO a fait durer la procédure et précise vivre des loyers des locaux.

Sur ce,

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La société LIMO ne justifiant pas de son préjudice, sa demande de condamnation de la société ALDOLINO à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts sera rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’articles 696 du code de procédure civile, la société ALDOLINO, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 avril 2022.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société LIMO la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société ALDOLINO de condamnation de la société LIMO à lui payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire et la demande en ce sens de la société ALDOLINO sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande la société ALDOLINO de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été signifié le 21 avril 2022 à la demande de la société LIMO ;

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail renouvelé le 08 février 2021 entre la société LIMO et la société ALDOLINO pour les locaux situés à [Adresse 10], sont réunies au 21 mai 2022 à vingt-quatre heures ;

Condamne la société ALDOLINO à payer à la société LIMO la somme de 5 260,96 euros (cinq mille deux cent soixante euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers et charges restant dus au 31 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 ;

Autorise la société ALDOLINO à s’acquitter de sa dette, en plus du loyer et des charges courants, en six mensualités d’égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la sixième et dernière échéance ;

Rappelle que les loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le contrat de bail ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai de règlement accordé ;

Déclare qu’à défaut pour la société ALDOLINO de payer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants, une seule des mensualités,

° le tout deviendra immédiatement exigible ;

° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le bail sera résilié ;

° la société ALDOLINO et tous occupants de son chef devront libérer les locaux loués situés à [Adresse 10], dans un délai d’un mois ;

° à défaut pour la société ALDOLINO de libérer spontanément les locaux susvisés, la société LIMO est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

° une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux par la remise des clés ou l’expulsion ;

Rejette la demande d’astreinte de la société LIMO ;

Rejette la demande de la société LIMO de condamnation de la société ALDOLINO à remettre les locaux en leur état initial sauf accord de sa part pour laisser quelques aménagements en l’état;

Rejette la demande de la société LIMO de condamnation de la société ALDOLINO à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;

Condamne la société ALDOLINO aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 avril 2022 ;

Condamne la société ALDOLINO à payer à la société LIMO la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société ALDOLINO de condamnation de la société LIMO à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société ALDOLINO de voir écarter l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER