TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Septembre 2025

N° RG 22/00436 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-XEV3

N° Minute :

AFFAIRE

[H]

[S]

C/

[M]

[X]

Monsieur

[M]

[X],.

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

DEFENDEUR

Monsieur [M] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Laurent MARRIÉ de la SELEURL LAURENT MARRIÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0997

L’affaire a été débattue le 22 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Au printemps 2021, M. [H] [S] a décidé de mettre en vente son bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8].

A cette fin, par acte sous signature privée daté du 12 mai 2021, il a conclu un « MANDAT DE VENTE » avec la société Les Barrys.

Le 20 mai 2021, M. [M] [X] a émis une « OFFRE D’ACHAT » au prix du mandat, à savoir 14 000 000 euros frais d’agence inclus, soumise aux conditions suspensives de droit commun.

Reprochant à ce dernier de ne pas avoir signé la promesse synallagmatique de vente préparée par son notaire, par acte judiciaire du 12 janvier 2022, M. [S] l’a fait assigner devant ce tribunal en indemnisation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023, M. [H] [S] demande au tribunal de :

à titre principal, sur la responsabilité contractuelle de M. [X] :

— juger que le contrat entre lui et M. [X] a été définitivement formé par l’offre d’achat adressée par ce dernier en date du 20 mai 2021,

— juger que M. [X] a engagé sa responsabilité contractuelle en raison de l’inexécution du contrat conclu avec lui,

— juger que le lien de causalité entre la faute commise par M. [X] et les préjudices subis par lui est parfaitement justifié,

en conséquence,

— condamner M. [X] à lui verser, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

* 1 400 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation du bien immobilier,

* 405 000 euros au titre du préjudice financier,

* 20 000 euros au titre du préjudice moral,

à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle de M. [X] :

— juger que M. [X] a engagé sa responsabilité délictuelle en rompant brutalement les pourparlers sans aucun motif légitime,

— juger que le lien de causalité entre la faute commise par M. [X] et les préjudices subis par lui est parfaitement justifié,

en conséquence,

— condamner M. [X] à lui verser, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

* 1 400 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation du bien immobilier,

* 10 000 euros au titre du préjudice issu de la déconvenue de ne pas vendre son bien,

* 20 000 euros au titre du préjudice moral,

en tout état de cause :

— débouter M. [X] de ses demandes de paiement relatives à ses soi-disant préjudices pour procédure abusive et moral,

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [X] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [S] fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1113 et 1583 du code civil, que M. [X] a émis une offre d’achat au prix proposé, qu’il y a par conséquent eu accord sur la chose et sur le prix entre les parties, et, partant, formation d’un contrat, et qu’en refusant de signer le compromis de vente, ce dernier a commis une faute. Il ajoute qu’il n’avait pas lui-même à accepter l’offre d’achat émanant du défendeur dès lors qu’elle était au prix proposé ou, à tout le moins, qu’il l’a acceptée tacitement, que les échanges entre les parties montrent qu’elles étaient d’accord sur les éléments essentiels de la vente, que la faculté de résiliation prévue à l’article [6] 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable, M. [X] n’ayant pas signé le compromis et celui-ci n’ayant ainsi pas pu lui être notifié, et qu’en tout état de cause, les formalités nécessaires à une éventuelle rétractation n’ont pas été respectées. Il détaille ensuite, au visa des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, les préjudices qu’il estime avoir subis en raison de la faute contractuelle reprochée.

A titre subsidiaire, il soutient, sur le fondement des articles 1104 et 1112 du code civil, qu’après de nombreux échanges entre les notaires des parties, M. [X] a, postérieurement à l’heure fixée pour la signature du compromis, rompu brutalement les négociations en invoquant un motif fallacieux et tardif relatif à l’imputabilité des frais d’agence, ce alors même qu’il savait depuis l’origine que ceux-ci pèseraient sur le vendeur et qu’une modification sur ce point n’était pas envisageable contractuellement et légalement, ce qui constitue une faute délictuelle. Il indique en outre qu’il a réglé toutes les problématiques invoquées, se pliant à chaque demande de M. [X], qu’il a transmis l’ensemble des éléments utiles à la signature du compromis, dont la date a été fixée par le notaire du défendeur, et qu’il n’a lui-même jamais souhaité mettre un terme aux négociations. Il explique ensuite les préjudices qu’il estime avoir subis en raison de la faute délictuelle reprochée.

Enfin, il s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par M. [X], alléguant qu’il est fondé en ses demandes, qu’il n’est pas démontré qu’il aurait commis une faute dans le cadre de la présente instance ou qu’il aurait eu un comportement malhonnête ou agressif, que la délivrance de deux assignations est liée à une difficulté de prise de date et qu’une indemnisation ne peut présenter un caractère forfaitaire.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, M. [M] [X] demande au tribunal de :

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 60 000 euros en réparation des préjudices causés par la présente procédure abusive,

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit sur les seules demandes de M. [S].

M. [X] prétend, au visa des articles 1113, 1117 et 1118 du code civil, qu’aucun contrat de vente n’a été conclu entre les parties, M. [S] n’ayant pas accepté, de manière expresse ou tacite, son offre d’achat dans le délai prévu par celle-ci, laquelle est ainsi devenue caduque. Il précise que ladite offre ne saurait s’analyser en une acceptation au regard de son intitulé et de ses termes, ce qui est d’ailleurs confirmé par le fait que le notaire du vendeur a préparé un projet de promesse de vente qui incluait de nouvelles conditions inédites et soulevait de nombreuses difficultés et par le fait qu’aucune offre de vente n’est versée aux débats. Mentionnant les articles 1583 et 1602 du code civil, il relève par ailleurs que, comme le montrent les échanges qui ont eu lieu entre les parties et leurs notaires, aucun accord n’a pu être trouvé sur les éléments essentiels de la promesse de vente, à la signature de laquelle était conditionnée la formation du contrat, que les parties sont ainsi restées au stade des pourparlers, que le demandeur, dont la volonté de vendre était incertaine, n’a pas transmis toutes les informations sollicitées et que deux des conditions suspensives stipulées dans le projet de promesse de vente étaient manifestement impossibles. Il ajoute que la fixation d’une date de signature de la promesse de vente était seulement destinée à pouvoir procéder rapidement dans l’hypothèse où les parties seraient parvenues à un accord sur les points restant en discussion, tout comme le versement qu’il a effectué entre les mains de son notaire et qu’en tout état de cause, en application des articles 1122 du code civil et L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, il disposait d’un droit de rétractation discrétionnaire.

Il indique ensuite, au visa de l’article 1112 du code civil, qu’il a été diligent dans le cadre des pourparlers, dont la durée a été raisonnable, qu’il a fait part de ses interrogations concernant la vente mais qu’elles n’ont pas toutes été levées, qu’une ultime difficulté s’est présentée quant à l’imputation des frais d’agence, que M. [S] a été informé de son refus de signer à la date prévue pour la signature de la promesse de vente, laquelle avait été fixée à des fins purement logistiques comme indiqué ci-avant, et que ce dernier a été le premier à faire part de sa volonté de mettre fin aux pourparlers.

Il répond en outre aux préjudices allégués.

A titre reconventionnel, il note, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que l’instance ne repose sur aucun moyen sérieux et sur aucun élément de preuve, ce qui caractérise une légèreté blâmable et qu’elle vise seulement à l’inciter à négocier sous la contrainte, raison pour laquelle il a reçu deux assignations successives. Il estime ainsi que cette procédure, qui lui a fait perdre un temps précieux, lui a causé un préjudice matériel, outre un préjudice moral au regard de l’issue agressive de son projet d’acquisition et de sa renonciation à ce projet auquel il était attaché.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

1 – Sur les demandes formées par M. [H] [S] sur le fondement de la responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 dudit code précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 du même code ajoute que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Au vu de ce texte, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, à moins qu’une clause spéciale ne l’y autorise expressément, pour une opération déterminée dans les termes de l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (1re Civ., 7 juillet 1992, pourvoi n° 90-21.779 ; 1re Civ., 6 mars 1996, pourvoi n° 93-19.262 ; 1re Civ., 14 décembre 2004, pourvoi n° 03-10.528 ; 1re Civ., 27 juin 2006, pourvoi n° 04-20.693 ; 1re Civ., 28 juin 2012, pourvoi n° 10-20.492).

En l’espèce, malgré son intitulé, il résulte de ses propres stipulations que le mandat conclu entre M. [S] et la société Les Barrys constitue un mandat d’entremise :

« MANDAT DE VENTE

Cet intitulé, issu de la pratique professionnelle, s’analyse en un mandat de recherche d’acquéreur qui ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d’un quelconque engagement pour les mandants ».

Dès lors, la présentation du bien et de son prix par la société Les Barrys à M. [X] ne peut s’analyser en une offre de vente.

Il en ressort que, le 20 mai 2021, M. [X] a non pas accepté une offre de vente mais émis une offre d’achat, laquelle devait faire l’objet d’une acceptation pour que la vente soit parfaite, ce que confirment d’ailleurs son intitulé et ses stipulations :

« OFFRE D’ACHAT »

« Faisons […]

L’OFFRE D’ACHAT SUIVANTE »

« Faisons une offre au prix du mandat de vente […]

Payable de la façon suivante après acceptation de la présente offre d’achat »

« Cette offre est valable jusqu’au : 18 juin 2021 ».

Or, il n’est ni allégué ni démontré que cette offre d’achat aurait été acceptée de manière expresse par M. [S].

Il ne peut par ailleurs être utilement affirmé qu’elle l’aurait été de manière tacite, le 16 juin 2021, par le biais de l’envoi d’un projet de promesse synallagmatique de vente par le notaire de ce dernier au notaire de M. [X].

En effet, il peut être relevé que la description du bien, telle que contenue au sein dudit projet de promesse, diverge de celle figurant dans l’offre d’achat, notamment quant à la présence d’une buanderie, de terrasses et d’un abri de jardin ou encore quant au nombre de chambres et de salles de bain ou de douche.

Aussi, ce projet, qui indique qu’un procès-verbal de bornage est en cours de régularisation, mentionne l’existence d’un empiètement sur une parcelle voisine, qui aboutira soit à une régularisation de la limite séparative, soit à une remise en état.

Encore, le projet de promesse prévoit qu’aux termes d’un acte à recevoir, il sera constitué, avant la vente, des servitudes de passage et de stationnement au profit de la parcelle à acquérir.

Au surplus, malgré le caractère synallagmatique de la promesse projetée, il y est prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10 %, ce alors que M. [X] a uniquement proposé, dans son offre d’achat, de verser un acompte de 5 %.

Il peut enfin être noté que, si l’offre d’achat précise être soumise aux seules conditions suspensives de droit commun, le projet de promesse a ajouté une condition essentielle et déterminante de la vente tenant à l’obtention d’un rescrit par le vendeur.

Au vu de ces éléments, il apparaît qu’il n’y a pas eu de rencontre entre, d’une part, une offre et, d’autre part, une acceptation conforme à l’offre, de sorte que la vente ne peut être considérée comme parfaite et que les parties sont demeurées au stade des pourparlers.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de M. [X] ne pouvant être engagée, il convient de débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts formées à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

2 – Sur les demandes formées par M. [H] [S] sur le fondement de la responsabilité délictuelle

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1104 du code civil dispose par ailleurs que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1112 du même code énonce que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages

En l’espèce, il ressort des courriels des 23 juillet, 10 août, 18 août et 20 août 2021 émanant du notaire de M. [S] que ce dernier souhaitait signer la promesse synallagmatique de vente dans les plus brefs délais et qu’une date de signature a ainsi été fixée à son initiative.

Il n’est toutefois pas établi, au regard des seuls échanges produits, que l’ensemble des questions soulevées par M. [X] auraient été réglées avant cette date, ni qu’un nouveau projet de promesse intégrant le résultat des discussions entre les parties et leurs notaires aurait été adressé à ce dernier.

Aussi, il ne peut être utilement soutenu que la question du débiteur des frais d’agence aurait été soulevée tardivement, alors que la lecture de l’offre d’achat montre que le défendeur, qui a formé une proposition financière « frais d’agence inclus », souhaitait les régler et que le courriel du 27 août 2021 émanant du notaire du demandeur mentionne que cette difficulté a notamment été évoquée, sans être résolue, dans les jours qui ont précédé la date fixée pour la signature de la promesse.

A défaut d’accord entre les parties sur les éléments essentiels de la promesse synallagmatique de vente malgré les nombreux échanges intervenus, le refus de signature de ladite promesse par M. [X] ne peut être considéré comme fautif.

Il convient par conséquent de rejeter l’ensemble des demandes de dommages et intérêts formées à titre subsidiaire par M. [S] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit d’agir en justice est sanctionné sur le fondement de ce texte.

La caractérisation d’un tel abus nécessite une mise en balance entre les droits de la personne contre laquelle l’action est formée et le droit fondamental du libre accès à la justice, participant au droit à un procès équitable, affirmé par l’article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, il convient de relever que les moyens et prétentions de M. [S] méritaient discussion et qu’il n’est pas démontré que la délivrance de deux assignations successives à la requête de ce dernier n’aurait pas été liée à des difficultés de prise de date.

Au surplus, M. [X] ne communique aucun élément de nature à établir la réalité des préjudices matériel et moral qu’il allègue, étant noté que sa renonciation à signer la promesse synallagmatique de vente est sans lien avec la présente instance.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4 – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

4.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [S], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à M. [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

4.3 – Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

M. [X] ne justifiant pas de son incompatibilité avec la nature de la présente affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile, sa demande tendant à la voir écarter sur les seules demandes formées par M. [S] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [H] [S] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts formées à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

DEBOUTE M. [H] [S] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts formées à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

DEBOUTE M. [M] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [H] [S] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [H] [S] à payer à M. [M] [X] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [H] [S] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [M] [X] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision sur les seules demandes formées par M. [H] [S],

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT