TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 JUIN 2025

N° RG 24/02731 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6KG

N° de minute :

S.C.I. NEUFLIZE VIE IMMO 3

c/

S.A.S. STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE

DEMANDERESSE

S.C.I. NEUFLIZE VIE IMMO 3

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0370

DEFENDERESSE

S.A.S. STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2023, la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 a donné à bail commercial à la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE un local commercial (lot n°7) à usage de bureaux dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], d’une durée de dix années à compter du 19 décembre 2023 pour se terminer le 18 décembre 2033, moyennant un loyer annuel de 36 615 euros hors charges, payable par trimestre d’avance, pour une activité à destination et à usage exclusif de bureaux.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE, pour une somme de 66 260,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 a fait assigner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— Constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE le 29 août 2024 pour la somme de 66.626,03€ ;

— Constater que la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE n’a réglé aucune des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 août 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après ;

En conséquence :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 18 du Bail, à la date du 29 septembre 2024 ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE et de tout occupant de son chef dans les lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société NEUFLIZE VIE IMMO 3, aux risques et frais de la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et Dire qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE à payer à la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 à titre de provision sur les loyers, taxes, charges et accessoires dus en vertu du bail du 18 décembre 2023 la somme de 84.766,927 euros T.T.C. (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus), selon décompte arrêté au 23 septembre 2024 en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points stipulés à l’article 6.4 du Bail – Condamner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE au paiement par provision au profit de NEUFLIZE VIE IMMO 3 d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 16 du Bail, jusqu’à la restitution des locaux ;

— Dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE devra payer par provision, en sus des sommes ci-dessus, une somme 900,00 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive ;

— Condamner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE à payer à la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE aux entiers dépens.

A l’audience du 26 mars 2025, la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Sur demande du juge, la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 a versé en délibéré le 1er avril 2025 un décompte actualisé au 31 mars 2025 mentionnant une créance en hausse depuis l’assignation.

Régulièrement assignée à l’adresse des lieux loués par procès-verbal de recherches infructueuses, la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 18, prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 29 août 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 août 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 66 260,70 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juillet 2024 euros (troisième trimestre 2024 inclus).

Selon le décompte du 31 mars 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE n’ayant pas réglé l’arriéré locatif dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise à compter du 30 septembre 2024.

L’obligation de la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré de 50 % s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation due par la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte produit par la société NEUFLIZE VIE IMMO 3, l’obligation de la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE au titre des loyers, charges et accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 84.766,92 euros T.T.C., au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 1er octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que les sommes dues par le preneur au titre des échéances impayées porteront intérêt au taux légal majoré de 500 points s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE à payer à la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 septembre 2024;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE à verser à titre provisionnel à la société NEUFLIZE VIE IMMO 3, à compter de la résiliation du bail au 30 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE par provision la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE à payer à la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 la somme de 84.766,92 euros T.T.C. au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 1er octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus) assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 500 points de l’intérêt légal sur les sommes dues au titre des échéances impayées ;

CONDAMNE la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNE la société SAS STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURETAGE à payer à la société NEUFLIZE VIE IMMO 3 la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 20 juin 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente