Tribunal Judiciaire de Nanterre, 2e chambre, 16 janvier 2025, n° 21/08488

TJ Nanterre 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Défaillance de la condition suspensive
La cour a constaté que la condition suspensive n'a pas été réalisée et que la défaillance n'était pas imputable aux demandeurs, justifiant ainsi la restitution de l'indemnité.
Accepté
Acquisition du surplus de l'indemnité d'immobilisation
La cour a jugé que le surplus de l'indemnité d'immobilisation devait rester acquis aux demandeurs, conformément aux stipulations de la promesse de vente.
Rejeté
Résistance abusive de la défenderesse
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de comportement fautif de la part de la défenderesse, et que les demandeurs n'ont pas prouvé un préjudice résultant de cette résistance.
Rejeté
Frais irrépétibles engagés par les demandeurs
La cour a débouté les demandeurs de leur demande au titre de l'article 700, considérant que les frais n'étaient pas justifiés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [D] [Z] et Mme [R] [O] demandent la restitution d'une indemnité d'immobilisation de 37 450 € suite à la caducité d'une promesse de vente, tandis que Mme [N] [V] veuve [U] conteste cette restitution et réclame le maintien de l'indemnité. Les questions juridiques portent sur la réalisation d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt et sur la validité de la demande de restitution. Le tribunal de Nanterre juge que la condition suspensive a échoué sans faute des demandeurs, ordonnant ainsi la restitution de l'indemnité d'immobilisation à M. [Z] et Mme [O], tout en déboutant Mme [U] de ses demandes et en la condamnant aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 2e ch., 16 janv. 2025, n° 21/08488
Numéro(s) :	21/08488
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 janvier 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry CHAPRONElsa CARRAMarie CAYETTE
Cabinet(s) :	CHAPRON-LEBRUN

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

16 Janvier 2025

N° RG 21/08488 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-W7X5

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [H] [L] [Z], [R] [Y] [K] [O]

[N] [V] épouse

[U],

[R] [Y],

[K] [O],

[X] [A] Notaire

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H] [L] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [R] [Y] [K] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0479

DEFENDEURS

Madame [N] [V] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1041

Madame [R] [Y], [K] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0479

Maître [X] [A]

Notaire

[Adresse 6]

[Localité 5]

non représentée

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat chargé du rapport

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er avril 2021, Mme [N] [V] veuve [U] a consenti à M. [D] [Z] et Mme [R] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété 208, 259 et 319 situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine).

La promesse de vente a initialement été consentie pour une durée expirant le 15 juillet 2021, moyennant une indemnité d’immobilisation fixée à 74 900,00 €. Seule une partie de cette indemnité a été séquestrée, à savoir la somme de 37 450,00 €.

Il a été inséré à l’acte plusieurs conditions suspensives, dont une condition suspensive relative au financement de l’acquisition du bien par emprunt bancaire, d’un montant maximal de 500 000,00 € sur 20 ans et pour un taux nominal d’intérêt maximal de 1,2% (hors assurances). La condition suspensive d’obtention de prêt devait être réalisée au plus tard le 1er juin 2021, et Mme [V] veuve [U] a donné son accord pour proroger ce délai au 25 juin 2021.

A l’expiration de ce délai, à la demande du notaire de Mme [V] veuve [U], il a été sollicité une information quant à l’obtention ou non par les bénéficiaires du prêt sollicité. Le notaire de M. [Z] et Mme [O] a indiqué que devait être envisagée une nouvelle prorogation au 15 juillet 2021. Après plusieurs échanges infructueux, Mme [V] veuve [U] a indiqué, par la voix de son notaire, ne pas être en mesure d’accorder de délais supplémentaires.

Par courriel du 6 juillet 2021, Maître [B] [S] a informé Mme [V] veuve [U] que M. [Z] et Mme [O] entendaient se prévaloir du refus de prêt et sollicitaient la restitution de la somme de 37 450,00 € versée à titre d’acompte d’indemnité d’immobilisation. Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 19 juillet 2021, Mme [V] veuve [U] a fait part de son refus et de sa volonté de récupérer l’indemnité d’immobilisation.

Par acte régulièrement signifié le 18 octobre 2021, M. [Z] et Mme [O] ont fait assigner Mme [V] veuve [U] devant ce tribunal. Par acte régulièrement signifié le 7 octobre 2021, Mme [V] veuve [U] a fait assigner Maître [X] [A] devant ce tribunal.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, M. [Z] et Mme [O] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER Mme [N] [V] veuve [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER que la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente régularisée le 1er avril 2021 est défaillie et qu’en conséquence, la promesse unilatérale de vente est caduque,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Mme [N] [V] veuve [U] à leur restituer la somme de 37 450,00 €, versée à titre d’indemnité d’immobilisation conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente,

En conséquence,

— Les AUTORISER à se faire remettre par Maître [E] [I], notaire au sein de la société par actions simplifiée C&C NOTAIRES, titulaire d’un office notarial à [Localité 7], le cas échéant par La CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, la somme de 37 450,00 €, actuellement séquestrée pour la vente du bien,

— DIRE ET JUGER que le surplus du montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 37 450,00 €, leur restera définitivement acquise,

— CONDAMNER Mme [N] [V] veuve [U] à leur régler la somme de 5000,00€, à titre de dommage-intérêts compte tenu de la résistance abusive,

— CONDAMNER Mme [N] [V] veuve [U] à leur payer la somme de 7000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Mme [N] [V] veuve [U] aux entiers dépens,

— DIT n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ceux-ci avancent, au visa des articles 1103, 1104, 1231-5, 1240 et 1304-3 du code civil, les moyens suivants. Ceux-ci entendent rappeler qu’en l’espèce des démarches devaient être initiées par leurs soins aux fins de justification de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive relative au financement de l’achat des biens immobiliers. Ils soutiennent qu’elles ont bien été réalisées. Aussi, aucune faute ne saurait leur être reprochée. Or, si la condition suspensive a effectivement échoué, c’est au motif du refus de la banque sollicitée de suivre ces derniers dans leurs projets immobiliers. Les griefs formulés par la venderesse a posteriori ne reposent sur aucun fondement. Ainsi, ils avancent que la résistance de Mme [V] veuve [U] et sa persistance à refuser la restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation est abusive.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, Mme [V] veuve [U] demande au tribunal :

— DEBOUTER M. [Z] et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— ORDONNER à Maître [A], notaire, de libérer la somme séquestrée de 37 450,00 € à son profit,

— CONDAMNER M. [Z] et Mme [O] à lui verser le reliquat de l’indemnité d’immobilisation à savoir la somme de 37 450,00 € et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir par mise à disposition au greffe du tribunal,

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] et Mme [O] à lui verser à la somme de 5520,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux dépens de l’instance initiale engagée avant la jonction qui seront recouvrés par son conseil sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Celle-ci avance, au visa des dispositions de l’article 1103 du code civil, les moyens suivants au soutien de ses prétentions. Elle fait valoir que la promesse de vente stipule à l’article 25.2.2 que ''L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire''. Ainsi, à l’expiration du délai dans lequel la condition suspensive devait se réaliser, les bénéficiaires auraient dû selon elle notifier au promettant l’obtention ou la non-obtention de leur prêt. Ce que les bénéficiaires n’ont pas fait et non toujours pas fait à ce jour à ses yeux. En effet, ils ne produisent toujours aucune lettre de refus de prêt. De son côté, Mme [V] veuve [U] avance qu’elle a immédiatement mis en demeure le bénéficiaire d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Maître [A], quoique régulièrement assignée par acte remis à sa personne le 7 octobre 2021, n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 21 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient exclusivement au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable.

En l’espèce, il est constant que par acte du 1er avril 2021, Mme [V] veuve [U] a consenti à M. [Z] et Mme [O] une promesse unilatérale de vente sur un bien immobilier. La promesse de vente a initialement été consentie pour une durée expirant le 15 juillet 2021, moyennant une indemnité d’immobilisation fixée à 74 900,00 €. Seule une partie de cette indemnité a été séquestrée à savoir la somme de 37 450,00 €.

Les stipulations relatives à l’indemnité d’immobilisation et à son sort, ainsi qu’à la condition suspensive d’obtention du prêt, demeurent rédigées comme suit dans l’acte :

Clause 24 de l’acte relative à l’indemnité d’immobilisation et à son sort

« Le sort de cette somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ; elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ; elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Clause 25.2.2 de l’acte relative à la condition suspensive d’obtention du prêt

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : > organisme prêteur : tout organisme ; > montant maximal de la somme empruntée : 500 000,00 € ; > durée maximale de remboursement : 20 ans ; > taux nominal d’intérêt maximal : 1,2% l’an (hors assurances). […]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus [1er juin 2021 initialement, puis prorogé au 25 juin 2021], la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaille et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, les fonds resteront acquis au promettant. »

Après analyse des autres pièces versées aux débats, il s’avère que Mme [V] veuve [U] ne justifie pas que les courriers envoyés à M. [Z] et Mme [O] sont bien des lettres recommandées avec accusé de réception, les justificatifs correspondants n’ayant pas été produits. En outre, M. [Z] et Mme [O] justifient bien en tout état de cause : d’une part d’un courriel du 31 mai 2021 transmis par le Crédit Agricole d’Ile de France répondant négativement à leur demande de prêt d’un montant de 500 000,00 € sur 20 ans et avec un taux de 1,2% ; et d’autre part d’un courrier de ASG Courtage du 30 juin 2022 confirmant le dépôt d’une demande de prêt avec les mêmes modalités que celles ci-dessus indiquées et leur indiquant qu’ « aucun des trois établissements bancaires sollicités n’a souhaité prendre en charge leur dossier ».

Ainsi, les demandeurs démontrent que ce n’est pas de leur fait que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt a défailli et l’indemnité d’immobilisation devra leur être restituée au sens des dispositions précitées de l’article 1304-3 du code civil.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de faire droit aux demandes de

M. [Z] et Mme [O], et ainsi : d’une part, de condamner la défenderesse à leur payer la somme de 37 450,00 €, cette condamnation demeurant compensée en totalité par le versement de la somme séquestrée entre les mains du notaire, qui devra la restituer aux demandeurs ; et d’autre part de maintenir à leur profit le surplus du montant de cette même indemnisation d’immobilisation d’un montant de 37 450,00 €.

Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », chacun étant « responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

En l’espèce, il ne résulte pas du refus opposé par Mme [V] veuve [U] une intention de nuire ou un comportement fautif, dès lors qu’elle a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits. En toute hypothèse, ses adversaires ne démontrent pas que la présente instance leur a causé un quelconque préjudice.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formulée par M. [Z] et Mme [O] ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mme [V] veuve [U], partie qui succombe en la présente instance, sera d’une part déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’autre part condamnée aux entiers dépens.

En outre, elle devra supporter les frais irrépétibles engagés par les demandeurs dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 2500,00 €.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [N] [V] veuve [U] à verser à M. [D] [Z] et Mme [R] [O] la somme de 37 450,00 €, à titre de restitution de l’indemnisation d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente du 1er avril 2021, finalement devenue caduque ;

Autorise Maître [E] [I], notaire au sein de la société par actions simplifiée C&C NOTAIRES, titulaire d’un office notarial à [Localité 7], à libérer la somme de 37 450,00 €, actuellement séquestrée, au profit de M. [D] [Z] et Mme [R] [O], et dit que ce versement viendra en déduction de la somme mise à la charge de Mme [N] [V] veuve [U] via la condamnation ci-dessus prononcée ;

Dit que le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 37 450,00 €, restera acquis au profit de M. [D] [Z] et Mme [R] [O] ;

Déboute M. [D] [Z] et Mme [R] [O] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

Condamne Mme [N] [V] veuve [U] aux entiers dépens et à payer à

M. [D] [Z] et Mme [R] [O], ensemble, la somme de 2500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT