TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 19 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 22/03827 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XK76

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société RESIDENCE [U]

C/

Société IMMOBILIERE JRS

Copies délivrées le :

A l’audience du 20 Mars 2025,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Société RESIDENCE [U]

33 rue Danton

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0129

DEFENDERESSE

Société IMMOBILIERE JRS

6 rue de la Trémoille

75008 PARIS

représentée par M^e Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1294

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 mai 2009, Mme [Y] [U] a donné à bail commercial à la société RESIDENCE [U], pour une durée de neuf années, des locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis 33,rue Danton à LEVALLOIS-PERRET (92300), afin qu’elle exploite une activité d’hôtel de tourisme, moyennant un loyer annuel payable mensuellement et d’avance fixé à la somme de 38.400 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 24 novembre 2017, Maître [N] [M] ès qualité d’administrateur provisoire de la succession de Mme [Y] [U], a fait signifier à la société RESIDENCE [U] un congé à effet du 25 mai 2018, offrant le renouvellement de son bail moyennant un loyer annuel porté à la somme de 134.000 euros en principal.

La société IMMOBILIERE JRS a acquis la propriété des locaux donnés à bail aux termes d’un jugement d’adjudication judiciaire en date du 22 novembre 2018.

Les parties ne s’étant pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé au 25 mai 2018, la bailleresse a fait assigner la société RESIDENCE [U] devant le juge des loyers commerciaux qui a ordonné une expertise confiée à M. [W], par jugement avant dire-droit du 09 mars 2020.

Selon exploit en date du 08 avril 2020, la société IMMOBILIERE JRS a exercé son droit d’option, rétractant l’offre de renouvellement de bail signifié à la société RESIDENCE [U], et a proposé de lui régler l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce.

Par acte du 10 mars 2022, la société RESIDENCE [U] a saisi ce tribunal aux fins de voir condamner la société IMMOBILIERE JRS à lui verser une indemnité d’éviction fixée à la somme de 1.490.900 euros.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 22/03827.

Par exploit en date du 16 mars 2022, la société IMMOBILIERE JRS a fait signifier à la société RESIDENCE [U] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, tendant à voir justifier, dans le délai d’un mois, « de la mise aux normes des lieux loués notamment au regard de la règlementation relative aux établissements recevant du public » telle que prévue au bail.

La société IMMOBILIERE JRS a consécutivement fait assigner la société RESIDENCE [U] devant le juge de référés de ce tribunal le 02 mai 2022 aux fins notamment de voir constater la résolution de plein droit du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.

Par ordonnance en date du 11 janvier 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société IMMOBILIERE JRS.

Par acte du 16 juin 2023, la société RESIDENCE [U] a saisi ce tribunal aux fins principalement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié le 22 mai 2023, condamner la bailleresse à lui régler une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et, subsidiairement, voir ordonner la suspension des effets de ladite clause et se voir accorder vingt-quatre mois de délais pour exécuter les causes du commandement jugées valables.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 23/05221.

Dans le cadre de l’instance tendant au versement d’une indemnité d’éviction, enrôlée sous le RG : 22/03827, la société RESIDENCE [U] a élevé un incident le 11 avril 2023, tendant à voir désigner un expert judiciaire chargé d’éclairer le tribunal sur le montant de l’indemnité devant lui revenir.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2024, le juge de la mise en état a, compte tenu de la contestation du droit à indemnité d’éviction opposée par la bailleresse consécutivement aux différents commandements visant la clause résolutoire du bail signifiés à la société RESIDENCE [U] en raison de manquements à ses obligations contractuelles :

— débouté la société RESIDENCE [U] de sa demande d’expertise judiciaire,

— déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société RESIDENCE [U] irrecevable devant le juge de la mise en état,

— débouté les demandes des parties fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— ordonné que les dépens de l’incident suivraient le sort des dépens de l’instance au fond,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie sur l’incident mis au débat par le juge de la mise en état le 20 mars 2025 à 9h30 pour éventuelles conclusions de jonction avec le dossier 23/05221 et/ou sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans cette procédure dont dépend le droit à indemnité d’éviction en fixant un calendrier pour échange des conclusions des parties de ces chefs.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024 dans l’instance enrôlée sous le RG : 22/03827, la société RESIDENCE [U] demande au juge de la mise en état, de :

ORDONNER qu’il soit sursis à statuer de la présente instance dans l’attente de la décision à intervenir dans la procédure actuellement pendante devant la 8ème Chambre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE et enrôlée sous le numéro RG n°23/05221 ;

RESERVER les dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025 dans l’instance enrôlée sous le RG : 22/03827, la société IMMOBILIERE JRS demande au juge de la mise en état, de :

DEBOUTER la société RESIDENCE [U] de l’intégralité de sa demande de sursis à statuer et de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dans le cadre de la mise en état des procédures enrôlées sous les numéros RG 22/03827 et RG 23/05221,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 5.000 Euros pour procédure abusive sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer la somme de 3000 Euros à titre d’amende civile, sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNER la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 22/03827 et RG

23/05221,

RENVOYER à bref délai l’affaire devant le juge de la mise en état, une fois la jonction

Prononcée,

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] aux entiers dépens.

Parallèlement, dans le cadre de l’instance enrôlée sous le RG : 23/05221, la société RESIDENCE [U] a sollicité la désignation d’un constatant aux frais avancés de la bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024 dans l’instance enrôlée sous le RG : 23/05221, la société RESIDENCE [U] demande au juge de la mise en état, de :

DESIGNER tel Commissaire de Justice qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de la mise en état, avec notamment mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur place à LEVALLOIS PERRET (92300) rue Danton, n°33 ;

— visiter les lieux, les décrire ;

— constater l’état général des locaux loués par la Société RESIDENCE [U] ;

JUGER que le Commissaire de Justice sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal Judiciaire de NANTERRE, dans tel délai que Madame ou Monsieur le Juge de la mise en état voudra bien fixer, sauf prorogation dudit délai dûment sollicitée en temps utile auprès du Juge du contrôle des expertises ;

JUGER que la provision à valoir sur les frais et honoraires du Commissaire de Justice sera consignée par la Société IMMOBILIERE JRS à l’origine du commandement visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2023 ;

DEBOUTER la Société IMMOBILIERE JRS de l’ensemble de ses demandes ;

RESERVER les dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024 dans l’instance enrôlée sous le RG : 23/05221, la société IMMOBILIERE JRS demande au juge de la mise en état, de :

DEBOUTER la société RESIDENCE [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 5.000 Euros pour procédure abusive,

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’incident a été plaidé à l’audience du 20 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de sursis à statuer et de jonction

La société RESIDENCE [U] demande au juge de la mise en état d’ordonner un sursis à statuer dans l’instance initiale relative à l’indemnité d’éviction enrôlée sous le RG : 22/03827 dans l’attente de la décision à intervenir dans l’instance en contestation du commandement de faire visant la clause résolutoire enrôlée sous le RG : 23/05221. Elle fonde sa demande sur l’article 378 du code de procédure civile et fait essentiellement valoir que la bailleresse poursuivant reconventionnellement la constatation des effets de la clause résolutoire, cette seconde instance est susceptible d’avoir une incidence sur l’instance initiale.

La société IMMOBILIERE JRS résiste à cette prétention arguant, d’une part, que la demanderesse se prévaut de constats d’huissier pour contester le bien-fondé du commandement qui lui a été signifié, qui ne sont pas communiqués. D’autre part, elle soutient que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, les instances doivent être jointes, ainsi que suggéré par le juge de la mise en état dans son ordonnance en date du 18 novembre 2024, dont elle estime que la demanderesse fait une lecture biaisée.

L’article 789 1° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes de l’article 378 du même code, le sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenue de l’événement qu’elle détermine

L’article 379 du même code précise que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

Il est constant que le sursis à statuer ne peut être ordonné que si cette mesure est nécessaire à une bonne administration de la justice.

Par ailleurs, en application des articles 367 et 766 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article L145-14 du code de commerce dispose par ailleurs que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Selon l’article L145-17 I 1° du même code , le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En application de ces dispositions, le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement de bail, mais peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu’il ne justifie pas à son encontre d’un motif grave et légitime.

Le juge apprécie souverainement le(s) motif(s) grave(s) et légitime(s) en se plaçant à la date de la mise en demeure.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d’apporter la preuve de la réalité du manquement et de ce que celui-ci s’est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d’avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s).

En l’espèce, le tribunal est saisi d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce dans l’instance enrôlée sous le RG : 22/03827.

Or, la bailleresse a, en cours de procédure, fait signifier à la société RESIDENCE [U] différents commandements visant la clause résolutoire du bail en raison de manquements à ses obligations contractuelles, que celle-ci a contestés dans l’instance enrôlée sous le RG : 23/05221.

La demande reconventionnelle formée par la bailleresse en constatation des effets de la clause résolutoire du bail dans l’instance enrôlée sous le RG : 23/05221 aurait, si elle était accueillie, pour effet de remettre en cause le droit à indemnité d’éviction de la demanderesse. Il en résulte que la décision à intervenir dans cette instance est susceptible d’avoir une incidence sur le sort de l’instance initiale.

Les instances étant ainsi liées, il apparaît d’une bonne administration de la justice, non pas d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive à intervenir dans le cadre de la procédure enrôlée sous le RG : 23/05221, comme le requiert la société RESIDENCE [U], mais d’ordonner d’office la jonction de cette seconde instance avec celle, initiale, enrôlée sous le RG : 22/03827.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée et l’instance se poursuivra, consécutivement à cette jonction, sous le RG : 22/03827.

Sur la demande de désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat

La société RESIDENCE [U] demande au juge de la mise en état de désigner un commissaire de justice afin de dresser contradictoirement un procès-verbal de constat de l’état actuel de l’immeuble loué qu’elle entend opposer à la bailleresse pour contester le bien-fondé du commandement visant la clause résolutoire qu’elle lui a fait signifier le 22 mai 2023. Elle estime cette mesure nécessaire dès lors que la bailleresse critique les procès-verbaux qu’elle a fait dresser pour contester les manquements visés au commandement.

Elle précise que celui dressé le 23 novembre 2023 démontre que des travaux ont débuté pour rectifier les anomalies ayant conduit à l’arrêté municipal du 17 novembre 2023, certains travaux nécessitant des autorisations spécifiques des services de la Mairie de LEVALLOIS-PERRET pour pouvoir être mis en œuvre, et que celui en date du 26 juin 2024, établit que huit des douze anomalies ont été corrigées par le preneur. Elle ajoute avoir parallèlement, fait assigner la Mairie de LEVALLOIS-PERRET et la bailleresse pour remettre en cause la validité de l’arrêté municipal qui lui a été notifié le 17 novembre 2023.

La société IMMOBILIERE JRS s’oppose à cette demande arguant qu’aucune mesure expertale ne saurait être diligentée hors la présence de la Mairie dans la mesure où les manquements visés au commandement ont été pointés par la Commission de sécurité de la ville de LEVALLOIS-PERRET. Elle fait valoir que le recours introduit à l’encontre de l’arrêté du 17 novembre 2013 a été rejeté par ordonnance du tribunal administratif confirmée par le Conseil d’Etat du 20 mars 2024. Selon elle, seule la juridiction administrative est compétente pour désigner un expert chargé de donner son avis sur la mise en conformité avec les normes, en présence de la Mairie. Elle fait également valoir ces décisions ont autorité de la chose jugée. Elle rappelle en outre qu’une mesure d’expertise n’a pas vocation à pallier la carence d’une partie dans la charge de la preuve qui lui incombe. Elle affirme enfin que les éléments produits sont suffisamment probants.

Aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, la société RESIDENCE [U] a fait établir deux procès-verbaux de constat par voie de commissaire de justice afin de contester le bien-fondé de de l’arrêté municipal du 17 novembre 2023 pris à son encontre, dont les termes ont été invoqués par la bailleresse à l’appui du commandement visant la clause résolutoire qu’elle lui a fait signifier.

Le fait que la société IMMOBILIERE JRS conteste la portée des constatations faites par le commissaire de justice à l’occasion de l’établissement de ces procès-verbaux, dans le cadre du débat opposant les parties devant le tribunal au titre des manquements reprochés, ne permet pas d’accueillir la demande de désignation d’un constatant formée par la société RESIDENCE [U] pour voir dresser un procès-verbal de constat au contradictoire de la bailleresse.

En effet, dans la mesure où elle est preneur à bail des locaux, aucune autorisation judiciaire n’est nécessaire pour permettre à un commissaire de justice de pénétrer dans ses locaux afin de dresser constat. Il appartient à la société RESIDENCE [U] de demander au commissaire de justice qu’elle est libre de mandater de convoquer la bailleresse et la Mairie, si elle l’estime utile, pour dresser un procès-verbal de constat contradictoire sur place.

Par conséquent, sa demande de désignation d’un commissaire de justice constatant sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive

Reconventionnellement, la société IMMOBILIER JRS sollicite que la société RESIDENCE [U] soit condamnée au paiement d’une amende civile en application de l’article 32-1 du code de procédure civile et à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive. Elle soutient que l’incident élevé est dilatoire.

La société RESIDENCE [U] conclut à son débouté contestant le caractère abusif de sa demande.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol. La partie qui l’invoque doit ainsi apporter la preuve d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable, ou d’une faute dans l’exercice de l’action.

Il convient de rappeler que les attributions du juge de la mise en état sont limitativement énumérées par les articles 780 et suivants du code de procédure civile et qu’aucune disposition ne lui confère le pouvoir de prononcer une amende civile ni d’allouer à une partie des dommages et intérêts réparant le préjudice causé par une action en justice jugée dilatoire.

Or, la société IMMOBILIERE JRS ne sollicite pas le versement d’une provision, et sa demande s’analyse en une mise en cause de la responsabilité de la société RESIDENCE [U], laquelle implique une analyse du fond, qui excède les pouvoirs du juge de la mise en état.

Les demandes reconventionnelles formées par la société IMMOBILIERE JRS seront par conséquent rejetées comme irrecevables.

Sur les mesures accessoires

L’équité commande de dire que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et, en l’absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société RESIDENCE [U] de sa demande de sursis à statuer,

ORDONNONS la jonction des instances enrôlées sous les RG : 22/03827 et RG : 23/05221 et que l’instance se poursuivra sous le RG : 22/03827.

DEBOUTONS la société RESIDENCE [U] sa demande de désignation d’un constatant,

DECLARONS irrecevable devant le juge de la mise en état les demandes de paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par la société IMMOBILIERE JRS,

DEBOUTONS les demandes des parties fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

ORDONNONS que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 21 novembre 2025 à 9h30 pour clôture de la procédure, avec fixation du calendrier suivant :

— conclusions récapitulatives de la société RESIDENCE [U] suite à la jonction avant le 31 juillet 2025,

— conclusions récapitulatives de la société IMMOBILIERE JRS suite à la jonction avant 15 octobre 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES