TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 JANVIER 2025

N° RG 24/01771 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTZO

N° de minute :

COMMUNE DE [Localité 3]

c/

S.A.R.L. KPN IMMOBILIER

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire-marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KPN IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Suivant acte authentique du 17 avril 2013, Messieurs [E] [T] et [O] [K] ont consenti un bail commercial portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] au profit de la SARL KPN IMMOBILIER.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er mai 2013 et pour se terminer le 30 avril 2022 moyennant un loyer annuel initial de 33 000 € hors charge payable les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et révisable triennalement sur la base de l’indice des loyers commerciaux à usage de « tous commerces, à l’exception de tout type de restauration et des activités expressément interdites par le Règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs ».

Par acte authentique du 25 juin 2014, les parties ont convenu de mensualiser le paiement du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2014 pour un loyer mensuel de 2 750 euros et des charges mensuelles de 333,33 euros, soit 3 083,33 euros par mois et en dernier lieu de 3 356,21 euros.

Le bail s’est prolongé tacitement, au-delà de son terme contractuel, soit le 1er mai 2022.

Par acte authentique du 24 juillet 2023, la COMMUNE DE [Localité 3] a fait l’acquisition des locaux loués.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société KPN IMMOBILIER pour une somme de 20 137,26 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 mars 2024 (mois de février 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la commune de [Localité 3] a fait assigner la société KPN IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

À titre principal :

— Constater que, par l’effet du commandement de payer du 25 avril 2024, la clause résolutoire insérée au bail commercial dont est titulaire la société KPN IMMOBILIER est définitivement et irrévocablement acquise depuis le 26 mai 2024, cette dernière étant depuis cette date dépourvue de tout droit ou titre d’occupation du local commercial dépendant des lots 3, 22, 23 et 73 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] et cadastré sous la référence AH [Cadastre 1] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société KPN IMMOBILIER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des du local commercial dépendant des lots 3, 22, 23 et 73 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] et cadastré sous la référence AH [Cadastre 1], et ce avec l’assistance d’un serrurier et/ou de la force publique si besoin est ;

— Condamner la société KPN IMMOBILIER au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par jour de retard, conformément aux stipulations du bail commercial en date du 17 avril 2013, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à la COMMUNE DE [Localité 3] ;

— Dire que le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, pourra liquider l’astreinte qui aura été fixée ;

— Dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision la société KPN IMMOBILIER à verser à la COMMUNE DE [Localité 3] la somme de 15 103,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner par provision la société KPN IMMOBILIER au paiement à la COMMUNE DE [Localité 3] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5 034,52 euros correspondant au dernier loyer majoré de 50 %, conformément au bail commercial en date du 17 avril 2013, outre les charges, à compter du 26 mai 2024, date d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à la restitution effective des lieux et remise des clés ;

A titre subsidiaire.

Dire qu’à défaut de respect par la société KPN IMMOBILIER des délais de paiement qui pourraient lui être accordés, ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail commercial du 17 avril 2013 sera alors définitivement acquise, et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie ;En tout état de cause.

Condamner la société KPN IMMOBILIER à verser la COMMUNE DE [Localité 3] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société KPN IMMOBILIER au paiement de tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 avril 2023, de l’assignation, de la signification et l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 21 novembre 2024, la COMMUNE DE [Localité 3] a confirmé oralement les termes de son assignation et précisé que les preneurs étaient partis sans remettre les clés. Sur demande du juge ils ont versé en délibéré un décompte actualisé au 4 novembre 2024.

Régulièrement assignés (remise à l’étude), la société KPN IMMOBILIER n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 25 avril 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués (remise à étude).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de ce commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 20 137,26 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 29 mars 2024.

Selon le décompte daté du 20 novembre 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien qu’une somme de 3 356,21 euros ait été réglée le 24 mai 2024 ; la clause résolutoire est donc acquise à compter du 26 mai 2024.

L’obligation de la société KPN IMMOBILIER de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation majorée de 50 % s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation, qui sera due par la société KPN IMMOBILIER, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte du 20 novembre 2024, l’obligation la société KPN IMMOBILIER n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 391,05 euros (mois de novembre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de la condamner par provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KPN IMMOBILIER doit supporter la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi, et qui comprendra les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société KPN IMMOBILIER à payer à la COMMUNE DE [Localité 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mai 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KPN IMMOBILIER et de tout occupant de son chef du local commercial dépendant des lots 3, 22, 23 et 73 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement la société KPN IMMOBILIER à verser à titre provisionnel, à compter de la résiliation du bail au 26 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société KPN IMMOBILIER à payer à la COMMUNE DE [Localité 3] la somme de 8 391,05 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 20 novembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts ;

Condamne solidairement la société KPN IMMOBILIER aux entiers dépens y compris le cout du commandement de payer ;

Condamne la société KPN IMMOBILIER à payer à la COMMUNE DE [Localité 3] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente