TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 AVRIL 2026

N° RG 25/02319 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3CJA

N° de minute :

S.A.R.L. [Localité 1] COLMAR

c/

S.A.R.L. STORY KASH

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 1] COLMAR

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Eric-olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1612

DEFENDERESSE

S.A.R.L. STORY KASH

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2023, la société [Localité 1] COLMAR a donné à bail à la société STORY KASH un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 1], et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel de 27.900 hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité d’épicerie et de petite restauration rapide.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société STORY CASH, pour une somme de 22.242,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2025 (second trimestre 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la société [Localité 1] COLMAR a fait assigner la société STORY KASH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 02 juin 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;Ordonner l’expulsion de la société STORY KASH, et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe, et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d 'un serrurier ;Condamner par provision la société STORY KASH à lui payer la somme de 17.403,48 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés à la date du 02 juin 2025 inclus, jour de la résiliation de plein droit du bail, augmentée d’une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes restant dues à la SARL [Localité 1] COLMAR, outre les intérêts de retard calculés en appliquant le taux d’intérêt égal à compter de la date du commandement de payer signifié le 2 mai 2025 ; Fixer à la somme de 4.909,64 euros hors charges et hors taxes (correspond à deux fois le montant du dernier loyer en vigueur, conformément aux stipulations du bail), la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société STORY KASH à compter du 3 juin 2025 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs, et la condamner au paiement par provision de cette somme à compter du 3 juin 2025 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;Dire, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société STORY KASH et/ ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;Augmenter les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au bail, TVA en sus ;Ordonner que la somme versée par la société STORY KASH à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la société [Localité 1] COLMAR à titre d 'indemnité, conformément aux stipulations de l’article intitulé « Clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » stipulé au bail ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la société [Localité 1] COLMAR, aux frais, risques et périls de la société STORY KASH, en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la société [Localité 1] COLMAR ;Condamner la société STORY KASH à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner la société STORY KASH à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société STORY KASH aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de la société STORY KASH, dont distraction au profit de la SELARL BLUMENTHAL AVOCATS, représentée par Maître Eric Olivier BLUMENTHAL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’audience du 12 janvier 2026, la société [Localité 1] COLMAR a soutenu oralement les termes de son assignation.

Régulièrement assignée à personne morale, la société STORY KASH n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail du 28 juin 2023 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article « clause résolutoire » une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 2 mai 2025 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 22.242,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2025 (second trimestre 2025 inclus).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 11 février 2026 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance même si le preneur a effectué, dans ce délai, deux virements d’un montant total de 2.000 euros.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 2 juin 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société [Localité 1] COLMAR produit un décompte au 11 février 2026 faisant apparaître un solde au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2025, jour de la résiliation du bail et échéance du second trimestre 2025, de 20.242,02 euros. Il convient de déduire de cette somme les règlements postérieurs, qui s’imputent sur les dettes les plus anciennes, représentant la somme totale de 9.500 euros. Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette au titre de l’arriéré locatif s’établit à 10.742,02 euros.

Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit le paiement de l’indemnité forfaitaire de 10 % du montant des échéances impayées au jour de la délivrance de l’assignation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur son application.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette locative de la société STORY KASH s’établit à 10.742,02 euros au 3 juin 2025, jour de la résiliation du bail (second trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal compter de la date du commandement de payer signifié le 2 mai 2025 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société STORY KASH sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du troisième trimestre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation annuelle conformément aux dispositions contractuelles.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Les pouvoirs du juge des référés sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur son application.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société STORY KASH, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de la SELARL BLUMENTHAL AVOCATS, représentée par Maître Eric Olivier BLUMENTHAL.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société STORY KASH à payer à la société [Localité 1] COLMAR la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juin 2025 à 24 heures ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société STORY KASH et de tout occupant de son chef des locaux loués situés à [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société STORY KASH à payer à la société [Localité 1] COLMAR la somme provisionnelle de 10.742,02 euros arrêtés au 3 juin 2025, jour de la résiliation du bail (second trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal compter de la date du commandement de payer signifié le 2 mai 2025 et avex capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision concernant l’indemnité forfaitaire de 10 %, l’indemnité contractuelle d’occupation correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel et la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société STORY KASH à verser à titre provisionnel à la société [Localité 1] COLMAR, à compter du troisième trimestre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation annuelle conformément aux dispositions contractuelles ;

Condamnons la société STORY KASH aux entiers dépens, dont la liste est prévue par la loi, avec distraction au profit de la SELARL BLUMENTHAL AVOCATS, représentée par Maître Eric Olivier BLUMENTHAL ;

Condamnons la société STORY KASH à payer à la société [Localité 1] COLMAR la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 02 avril 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge