TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 23/01403 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YGUF

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2]

C/

S.C.I. [Adresse 2]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2]

[M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

DEFENDEUR

S.C.I. LUCKY PLACE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI [Adresse 2] est copropriétaire au sein de cet immeuble.

Par exploit d’huissier du 18 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en référé à la SCI Lucky Place devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins notamment de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable à agir et bien fondé en sa demande d’expertise concernant la répartition des charges communes générales, Ordonner une expertise judiciaire, En conséquence,

Désigner à cet effet tel Expert spécialisé en charges de copropriété qu’il plaira au tribunal pour mission notamment de : donner son avis sur la détermination des tantièmes de répartition des charges générales affectés aux lots n°101 et n°201, dont est propriétaire la SCI [Adresse 2], eu égard aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, établir si nécessaire une grille de répartition des charges générales conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, faire les comptes entre les parties.

Par ordonnance de référé du 19 février 2016, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires et a notamment désigné M. [Y] en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la détermination des tantièmes de répartition des charges générales des lots 101 et 201 de la SCI Lucky Place eu égard aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, établir une grille de répartition des charges et faire les comptes entre les parties.

M. [Y] a déposé son rapport relatif aux charges générales le 31 octobre 2018.

Lors de l’assemblée générale en date du 29 mai 2019, la résolution n°6-3 portant sur l’approbation de la nouvelle grille de répartition des charges générales, établie par l’expert judiciaire dans son rapport du 31 octobre 2018, a été soumise au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mais n’a pas été adoptée faute de majorité suffisante.

Par exploit introductif en date du 9 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [Adresse 2], devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir principalement réputer non écrite la répartition des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble comme étant contraire à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de prononcer la nullité de l’actuelle répartition et grille des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 20/02722.

Le 15 septembre 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le protocole d’accord à régulariser avec la société SCI Lucky Place, destiné à mettre notamment un terme à la présente instance.

Ledit protocole a été signé entre les parties le 14 décembre 2022.

L’affaire a été retirée du rôle par demande conjointe des parties par ordonnance de radiation du juge de la mise en état du 27 janvier 2023.

Par conclusions en date du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé le rétablissement au rôle et sollicite, au visa des articles 383 du code de procédure civile, 5, 8, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 de :

“ Réputer non écrite la répartition des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] comme étant contraire à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Prononcer la nullité de l’actuelle répartition et grille des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6],

Entériner et Fixer la nouvelle répartition et la nouvelle grille des charges communes générales conformément à celles déterminées par Monsieur l’Expert judiciaire dans son rapport (Pièce n°3),

Ordonner la publication du jugement à intervenir dans les six mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires,

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la SCI [Adresse 2] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et notamment les articles 5, 10 et 43, de :

« DECLARER NON ECRITES les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] figurant à l’article 13 alinéa 1 relatives à la répartition des charges générales.

ORDONNER, en conséquence, une nouvelle répartition pour les charges générales, conformément à la grille détaillée dans le tableau figurant page 21 à 26 du rapport de Monsieur [Y], ladite grille se trouvant annexée aux présentes conclusions.

ORDONNER la publication du jugement à intervenir,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

LAISSER à la charge de chacune des parties ses frais et dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions transmises par les parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026, prorogée au 8 avril 2026 en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes de l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, lors de l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2025, le tribunal a invité la SCI Lucky Place à communiquer au tribunal le jugement RG 21/09647 de la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 12 février 2024, rendu entre les mêmes parties, ayant entériné et fixé la répartition des charges de chauffage central de l’immeuble, comme indiqué aux pages 33 à 39 du rapport d’expertise judiciaire déposé le 27 novembre 2020 par M. [D] [Y].

Cette note en délibéré de la SCI [Adresse 2] qui a été autorisée, est recevable et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.

II – Sur les demandes portant sur l’ancienne grille de répartition des charges communes générales

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de réputer non-écrite la répartition des charges communes générales de l’immeuble, comme étant contraire à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite également que soit prononcée la nullité des actuelles répartition et de la grille des charges communes générales de l’immeuble.

Il fait valoir que la création du plancher supplémentaire à l’entresol, à l’intérieur du lot n°101, n’a pas été prise en compte dans la détermination de la quote-part dudit lot et que ce faisant, l’expert a proposé l’attribution d’une nouvelle quote-part de charge générale pour ce lot, à savoir 429/10.230ème.

La SCI Lucky Place demande également que les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à Levallois-Perret (92300), figurant à l’article 13 alinéa 1, relatives à la répartition des charges générales soient déclarées non écrites.

Elle souligne qu’il est constant et non contesté que les opérations de M. [Y] ont établi que la répartition des charges générales prévue par cet article du règlement de copropriété « au prorata des quotes-parts de copropriété » ne tient pas compte du critère de la superficie pour le lot n° 101.

Elle indique que la grille actuelle de répartition des charges communes générales est dépourvue de valeur juridique, en ce qu’elle est empirique, ne figure pas dans le règlement de copropriété, n’a pas été publiée, ne répond pas au critère édicté à l’article 17 bis du règlement de copropriété et est contraire à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 43 de ladite loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non-écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non-écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, l’article 13 du règlement de copropriété, afférent à la répartition des charges de communes générales, stipule que :

« Les charges générales seront réparties entre les co-propriétaires, au prorata des quotes-parts de co-propriété contenues dans les lots.

Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.».

Les parties conviennent que le calcul des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots, éléments de calcul de la grille de répartition des charges communes générales, ne respecte pas le critère de superficie et que la création du plancher supplémentaire à l’entresol, à l’intérieur du lot n°101, n’a pas été prise en compte dans la détermination de la quote-part dudit lot.

Dès lors la grille de répartition des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble est réputée non écrite comme étant contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de relever que la méconnaissance de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 conduit, en application de l’article 43 de ladite loi, à réputer non-écrite la clause litigieuse et non à l’annuler

En revanche, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir prononcer la nullité des actuelles répartition et de la grille des charges communes générales de l’immeuble.

III – Sur les demandes portant sur la nouvelle grille de répartition des charges communes générales

La SCI [Adresse 2] demande au tribunal d’ordonner une nouvelle répartition des charges communes générales, conformément à la grille détaillée dans le tableau figurant pages 21 à 26 du rapport d’expertise judiciaire, et d’ordonner la publication du jugement à intervenir.

De manière similaire, le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, que soient entérinées et fixées la nouvelle répartition et la nouvelle grille des charges communes générales conformément à celles déterminées par l’expert judiciaire dans son rapport et que soit ordonnée la publication du jugement à intervenir dans les six mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à sa diligence et à ses frais.

En vertu de l’article 10 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l’article 10 de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s’il y a lieu, du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

2° En fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s’agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, il résulte des développements ci-avant que le calcul des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots, éléments de calcul de la grille de répartition des charges communes générales, ne respecte pas le critère de superficie.

Le 15 septembre 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le protocole d’accord à régulariser avec la SCI Lucky Place.

Aux termes de ce protocole d’accord, signé le 14 décembre 2022 entre le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 2], le syndicat a accepté de renoncer à toutes prétentions dans le cadre de la présente instance à l’exception de celles tendant à voir « Réputer non écrite la répartition des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à LEVALLOIS-PERRET 92300 comme étant contraire à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et fixer la nouvelle répartition et la nouvelle grille des charges communes générales conformément à celles déterminées par Monsieur [Y], expert judiciaire dans son rapport du 31 octobre 2018, ordonner la publication du jugement à intervenir à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires. »

En vertu du même protocole, la SCI Lucky Place a consenti à s’associer à ces demandes, à l’exclusion de toute autre réclamation.

Il convient ainsi, au vu de l’accord des parties, approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, qui lie le tribunal, d’entériner et fixer la répartition des charges de communes générales comme indiqué aux pages 21 à 26 du rapport d’expertise judiciaire déposé le 31 octobre 2018 par M. [Y], lesquelles sont annexées à la présente décision.

Il convient également de rappeler que cette répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive.

Il convient enfin d’ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder, à ses frais, à la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent, ce dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle sera devenue définitive.

IV – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, au regard des développements ci-avant, il convient de dire que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la note en délibéré transmise le 9 décembre 2025 par la SCI [Adresse 2],

REPUTE non écrite la grille de répartition des charges communes générales prévue au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des actuelles répartition et grille des charges communes générales de l’immeuble,

ENTERINE ET FIXE la répartition des charges communes générales de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] comme indiqué aux pages 21 à 26 du rapport d’expertise judiciaire déposé le 31 octobre 2018 par M. [D] [Y], lesquelles sont annexées à la présente décision,

RAPPELLE que cette répartition prenne effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive,

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, de faire procéder, à ses frais, à la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent, ce dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle sera devenue définitive,

ORDONNE que chaque partie conserve à sa charge ses propres dépens,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,