Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 27 Mars 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19 à 21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Z]

Bâtiment D Etage 2 à droite sur le palier

36 rue Fontaine des Baronnies

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 décembre 2024

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02036 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3H

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [K] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 avril 2023, Madame [E] [L], représentée par son mandataire, la société par action simplifiée SQUARE HABITAT, a donné à bail à Madame [K] [Z], un logement situé 36 rue Fontaine des Baronnies à NANTES (44100), pour un loyer mensuel de 481,43 euros, outre une provision sur charges de 25 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 481,43 euros.

La bailleresse et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE 7 avril 2023.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 11 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [K] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de [K] [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique ;

condamner [K] [Z] au paiement de la somme de 1 110,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2024 ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner [K] [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner [K] [Z] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

L’assignation a été dénoncée le 26 juin 2024 à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024, puis renvoyée à l’audience du 30 janvier 2025 lors de laquelle elle a été évoquée.

Lors de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, rappelle qu’elle intervient à titre subrogatoire dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code. Elle a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 383,07 euros au 30 janvier 2025, faisant état d’un apurement partiel de la dette.

Madame [K] [Z], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas, et n’est pas représentée à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [K] [Z].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [K] [Z], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre [E] [L] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait [E] [L] à l’encontre de [K] [Z] et notamment dans le droit de solliciter le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 26 juin 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à [K] [Z] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 392,79 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 avril 2023 à compter du 11 juin 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 avril 2023, du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 et du décompte actualisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 383,07 euros arrêtée selon décompte du 15 janvier 2025 (échéance de janvier incluse).

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Madame [K] [Z] à son paiement selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juin 2024, Madame [K] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 11 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 avril 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2023 entre Madame [E] [L] d’une part, et Madame [K] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés 36 rue Fontaine des Baronnies à NANTES (44100), sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 383,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 15 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre à la bailleresse, et justifiée par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

Le greffier La Présidente