SG

LE 04 MARS 2025

Minute n°

N° RG 22/04432 – N° Portalis DBYS-W-B7G-L22W

S.A.R.L. EVENDAY-SRN

C/

S.C.I. DE LA BASSE ILE

Autres demandes en matière de baux commerciaux

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL TORRENS AVOCATS – 81

la SCP VIA AVOCATS

la SELARL ZOCCHETTO RICHEFOU & ASSOCIES – LAVAL

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Madame Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 26 NOVEMBRE 2024.

Prononcé du jugement fixé au 04 MARS 2025.

Jugement Contradictoire par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

S.A.R.L. EVENDAY – SRN, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 414 773 226,, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Hervé CHAUVEAU de la SELARL ZOCCHETTO RICHEFOU & ASSOCIES, avocats au barreau de LAVAL

Rep/assistant : Maître Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. DE LA BASSE ILE RCS [Localité 7] : 341 066 264, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Frédéric MESSNER de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Faits, procédure et prétentions des parties

Aux termes de deux actes sous seing privé distincts en date du 1er juin 2011, la S.C.I. DE [Localité 5] a consenti :

— à la S.A.S. REST’OUEST un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 9], pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2011, pour l’exercice d’une activité de restauration d’entreprise ;

— à la S.A.R.L. EVENDAY-SRN un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2011, pour l’exercice d’une activité de laboratoire de production culinaire.

Aux termes d’un avenant en date du 18 février 2013, la S.A.R.L. EVENDAY-SRN est devenue preneur des locaux situés à [Localité 9] en lieu et place de la S.A.S. REST’OUEST.

Le 31 août 2018, le bail commercial concernant le bien immobilier situé à [Localité 9] a été résilié d’un commun accord et de manière anticipée par les parties.

Le 31 mai 2020, le bail commercial concernant le bien immobilier situé à [Localité 7] est arrivé à échéance.

Par acte d’huissier délivré le 10 octobre 2022, la S.A.R.L. EVENDAY-SRN a fait assigner la S.C.I. DE [Localité 5] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de restitution du dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail portant sur les locaux situés à REZE.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 27 avril 2023, la S.A.R.L. EVENDAY-SRN sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil,

Vu le bail commercial en date du 1er juin 2011 et les avenants à celui-ci,

Vu l’article 70 du Code de procédure civile,

Vu l’article R 145 – 35 du Code de commerce,

— Condamner la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE à payer en principal la somme de 16.681,92 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie du bail pour les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 9] ;

— Condamner la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE au paiement des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du premier courrier de demande de restitution du dépôt de garantie, soit le 28 août 2018 ;

— Condamner la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE au paiement de la somme de 3000,00 euros en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;

— Condamner la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE à régler à la société EVENDAY SRN la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

— Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE;

— À titre subsidiaire, déclarer mal fondée la demande reconventionnelle de la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE ;

— Condamner la S.C.I. DE LA BASSE ÎLE à payer la somme de 13.355,27 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie du bail pour les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 7].

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 14 novembre 2023, la S.C.I. DE [Localité 5] sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1730 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner la société EVENDAY-SRN à payer à la S.C.I. DE LA BASSE ILE la somme de 387.247,26 euros T.T.C. correspondant au coût des travaux de remise en état relatifs aux désordres mis en évidence par huissier de justice dans le cadre de l’état des lieux de sortie des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] (44), par compensation avec la demande indemnitaire formée par la société EVENDAY-SRN à hauteur de 16.681,92 euros au titre du dépôt de garantie des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] ;

— Débouter la société EVENDAY-SRN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la société EVENDAY-SRN à payer à la S.C.I. DE LA BASSE ILE la somme de 5.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 novembre 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 04 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN

Aux termes de l’article 1134 du code civil (dans sa numérotation et rédaction applicable à la cause), “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et notamment, le contrat de bail du 1er juin 2011 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9], ainsi que les avenants successifs en date des 03 juillet 2012, 29 janvier 2013 et 28 février 2013, permettent d’établir qu’un dépôt de garantie d’un montant de 16.681,92 euros a été versé entre les mains de la S.C.I. DE [Localité 5] pour garantir l’exécution des obligations du preneur, étant précisé que la S.A.R.L. EVENDAY-SRN est venue en cette qualité aux droits de la S.A.S. REST’OUEST conformément aux termes de l’avenant du 28 février 2013.

En l’occurrence, force est de constater :

— que le bail a été résilié par les parties d’un commun accord à la date du 31 août 2018 ;

— qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles telles que résultant du bail et des avenants susvisés concernant les locaux situés à [Localité 9], n’est relevé, ni même allégué à l’encontre de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN ;

— que la S.C.I. DE LA [Localité 4] admet pour autant ne pas lui avoir restitué le dépôt de garantie d’un montant de 16.681,92 euros.

Dans ces conditions, la S.A.R.L. EVENDAY-SRN apparaît parfaitement fondée aujourd’hui à solliciter la restitution de cette somme, étant à l’évidence relevé que le litige opposant les parties s’agissant d’éventuels travaux de remise en état des locaux situés à [Localité 7] ne peut justifier une quelconque retenue sur ce dépôt de garantie versé dans le cadre d’un contrat de bail parfaitement distinct.

En conséquence, la S.C.I. DE [Localité 5] sera condamnée à restituer à la S.A.R.L. EVENDAY-SRN la somme de 16.681,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure adressée après la résiliation du bail le 04 janvier 2019 conformément à l’article 1231-6 du code civil.

En revanche et dès lors que la S.A.R.L. EVENDAY-SRN n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par ces intérêts moratoires, il ne peut être fait droit à sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de la S.C.I. DE LA [Localité 4]

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. EVENDAY-SRN

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

“Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :[…]

6° statuer sur les fins de non-recevoir.[…]

En l’espèce et conformément à ces dispositions légales, seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. EVENDAY-SRN aux termes de ses dernières conclusions et fondée sur l’article 70 du code de procédure civile, de sorte qu’en l’état, le juge du fond ne peut statuer sur celle-ci.

Il convient en conséquence de constater l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. EVENDAY-SRN.

Sur le bien-fondé de la demande

A titre liminaire, il convient de rappeler que le bail commercial litigieux portant sur les locaux situés à [Localité 7] a été signé le 1er juin 2011 et que les dispositions notamment, des articles L.145-40-1 et R145-35 du code de commerce issus de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 concernant les baux conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, ne lui sont pas applicables.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l’entretien et les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.

L’article 606 du code civil dispose que “les grosses réparations sont celles de gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien”.

En l’espèce, les parties conviennent qu’aucun état des lieux n’a été établi au moment de la conclusion du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 7], le 1er juin 2011, de sorte que la S.A.R.L. EVENDAY-SRN est présumée les avoir reçus en bon état, étant précisé tout de même qu’elle indique qu’à cette date, elle occupait déjà les lieux, avant leur acquisition par la S.C.I. DE [Localité 5], et ce, depuis 1er janvier 2004, la défenderesse n’ayant aucunement contesté ses allégations sur ce point.

La simple lecture du contrat de bail commercial du 1er juin 2011 permet d’établir que conformément aux dispositions légales susvisées, la S.A.R.L. EVENDAY-SRN s’est engagée à entretenir les locaux loués en bon état de réparations locatives, “la charge de l’entretien, des réparations et travaux, à l’exception des grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil” lui incombant et aucune clause ne mettant à sa charge les conséquences de la vétusté.

En l’occurrence, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 02 juin 2020 par Maître [D] [X], Huissier de Justice, fait essentiellement ressortir qu’à cette date et après une occupation de plus de 15 ans, l’ensemble du bâtiment était manifestement “défraîchi” ou dans un état d’usage résultant des conséquences d’une usure normale des lieux et de la vétusté de l’immeuble.

En outre, si la S.C.I. DE [Localité 5] soutient que des travaux de remise en état d’un montant global de 417.284,45 euros T.T.C. se seraient révélés nécessaires après le départ de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN, force est de constater:

— d’une part, que le total des devis produits au soutien de ses prétentions, est largement inférieur à ce montant, sans qu’aucune explication ou précision ne soit donnée ;

— d’autre part, que ces documents sont manifestement relatifs à des travaux de réhabilitation générale de l’immeuble en lien avec la vétusté des lieux, qu’elle ne peut sérieusement prétendre voir mis à la charge de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN.

Dans ces conditions, la lecture comparative du procès-verbal de constat susvisé et des devis versés aux débats ne permet pas à la juridiction, sans extrapolation, d’établir sérieusement et avec certitude les sommes engagées par la S.C.I. DE [Localité 5] du fait d’un manquement de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN à ses obligations de réparations locatives.

Seules apparaissent non sérieusement contestables les travaux concernant:

— d’une part, un placard relevé comme dégradé, ainsi que les portes de distribution relevées comme manquantes ou dégradées, ayant fait l’objet d’une partie du devis de L’ATELIER [6] pour un montant de 10.866,71 euros T.T.C. ;

— d’autre part, la clôture notée comme étant en mauvais état, déformée, avec des poteaux inclinés ou tordus, ayant fait l’objet d’une partie du devis AXOMA pour un montant de 2.850,00 euros T.T.C. ;

— enfin, le remplacement des luminaires (13) et du convecteur dont le dysfonctionnement a été constaté au moment de l’état des lieux de sortie, pour un montant global de 1.776,49 euros T.T.C. au vu du devis FRESNEL ELECTRICITE.

Seule la somme globale de 15.493,20 euros peut ainsi être mise à la charge de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN.

Les parties convenant du versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 13.355,27 euros au moment de la conclusion du bail litigieux, il reste donc dû par la S.A.R.L. EVENDAY-SRN une somme de 2.137,93 euros.

En conséquence, la S.A.R.L. EVENDAY-SRN doit être déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie et condamnée à payer à la S.C.I. DE [Localité 5] la somme de 2.137,93 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, à titre de dommages et intérêts.

La S.C.I. DE [Localité 5] sera déboutée de sa demande pour le surplus.

Les parties étant respectivement créancière et débitrice l’une de l’autre, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues par leurs soins.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.C.I. DE [Localité 5] qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose en revanche à sa condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.A.R.L. EVENDAY-SRN au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément ne justifie en l’état d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. DE [Localité 5] à payer à la S.A.R.L. EVENDAY-SRN la somme de 16.681,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 04 janvier 2019, au titre de la restitution du dépôt de garantie du bail portant sur les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 9];

DÉBOUTE la S.A.R.L. EVENDAY-SRN de ses demandes pour le surplus ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. EVENDAY-SRN s’agissant de la demande reconventionnelle de la S.C.I. DE [Localité 5] ;

CONDAMNE la S.A.R.L. EVENDAY-SRN à payer à la S.C.I. DE [Localité 5] la somme de 2.137,93 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des travaux de remise en état des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 7] ;

DÉBOUTE la S.C.I. DE [Localité 5] de sa demande reconventionnelle pour le surplus ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. EVENDAY-SRN de sa demande de restitution du dépôt de garantie du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 7] ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par les parties ;

DIT en conséquence que la S.C.I. DE [Localité 5] reste redevable d’une somme de 14.543,99 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 04 janvier 2019 ;

CONDAMNE la S.C.I. DE [Localité 5] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER