Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. PODELIHA

12 boulevard Yvonne Poirel

CS 10096

49009 ANGERS CEDEX 01

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS,

substitué par Maître Louis-Marie LE ROZIC, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J]

4 Rue Pierre Sécher

Etage 3

44430 LE LEROUX BOTTEREAU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/02737 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NH2B

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Pierre LAUGERY

CCC à Monsieur [V] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 16 février 2022, pour une durée de trois mois renouvelable, la société PODELIHA a donné à bail à Monsieur [V] [J] un local à usage d’habitation au troisième étage sis 4 rue Pierre Secher au LOROUX BOTTEREAU (44430), moyennant un loyer mensuel de 399.88 euros outre une provision mensuelle pour charges de 58.42 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 12 octobre 2022, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la société PODELIHA a assigné Monsieur [V] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer la société PODELIHA recevable et bien fondée en ses demandes ;

Constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 12 décembre 2022, et subsidiairement la résiliation judiciaire ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [J] et de tout occupant de son chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 12 décembre 2022, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;

Condamner Monsieur [V] [J] au paiement de :la somme de 9 102.66 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 19 juillet 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;la somme de 600 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 27 février 2025, en raison de problèmes de santé de Monsieur [V] [J].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 14 733.13 euros arrêtée au 19 février 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [J] n’a pas comparu et personne pour le représenter. Il a cependant fait parvenir un courrier et des pièces au Tribunal le 25 février 2025, expliquant ne pas pouvoir se rendre à l’audience en raison de problèmes de santé.

Lors de l’audience, il a été fait lecture du courrier en date du 20 février 2025, reçu au greffe le 26 suivant. Monsieur [V] [J] explique être seul avec deux enfants, connaître des problèmes de santé. Il reconnaît ne pas avoir réglé le loyer et sollicite la suspension de la clause résolutoire.

Les pièces ont été communiquées au conseil de la demanderesse et un temps lui a été laissé afin qu’elle puisse faire ses observations.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la Présidente a sollicité la société bailleresse aux fins de voir produire les avis d’échéance depuis le début de sa dette locative, le détail des éléments de facturation n’apparaissant pas dans le décompte actualisé. Les pièces justificatives ont été versées par courriel en date du 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [V] [J] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 24 mai 2022 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [V] [J] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pas pu être réalisé. Cependant, par courrier en date du 20 février 2025, il reconnaît ne pas avoir réglé les loyers.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 19 février 2025 que les loyers et charges du local d’habitation n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 14 733.13 euros , terme de janvier 2025 inclus.

Il convient toutefois de déduire de ce montant le coût de l’assurance souscrite pour le compte du locataire en l’absence de pièces justificatives, conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (61.05 euros) ainsi que les montants liés aux lignes « provision preventissimo » et « provision multiservices » représentant un montant total de 259.76 euros, ces charges supplémentaires ne figurant pas dans le contrat ni dans les pièces versées. En outre, une somme de 399.88 euros sera déduite en raison de l’écart non justifié entre le solde de la précédente échéance figurant sur l’avis de mars 2022 et celle figurant sur l’échéance de février 2022. (612.67 euros – 212.79 euros).

De plus, aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Il ressort des pièces versées aux débats que bailleur a appliqué un surloyer forfaitaire mensuel de 294.28 euros de janvier à décembre 2024, puis de 304.79 en janvier 2025, soit la somme totale de 3 836.15 euros, quittancement de janvier 2025 inclus, outre 50 euros au titre des frais de dossiers sur les échéances de janvier 2024 et janvier 2025 (2 x 25 euros).

La société bailleresse produit un procès-verbal de constat du 1er décembre 2023 faisant état d’un contrôle aléatoire par sondage effectué par commissaire de justice des enveloppes prêtes à être expédiées par la société PODELIHA à ses locataires. La commissaire constate que les enveloppes contrôlées contiennent des courriers identiques ayant pour objet :

« mise en demeure – Enquête SLS 2024 » – « Sans réponse »,ou, « mise en demeure – Enquête SLS 2024 » – « Dossier incomplet »,ou, « mise en demeure – Enquête OPS 2024 » – « Sans réponse »,ou, « mise en demeure – Enquête OPS 2024 » – « Dossier incomplet ».

Dans la liste des plis vérifiés, le nom de Monsieur [V] [J] n’apparait pas, et il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, la bailleresse ne rapportant pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle, elle ne peut prétendre ni au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale (83.82 euros), ni au paiement des suppléments de loyer de solidarité (3 836.15 euros) et des frais de dossier (50 euros). Ces sommes seront donc soustraites de la dette locative.

La créance étant justifiée pour la somme de 10 087.47 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 102.66 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe également de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 6-7 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2022, la société PODELIHA a fait délivrer à Monsieur [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 375.08 euros au titre des loyers et charges arrêté au 23 septembre 2022.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 13 décembre 2022.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [J] et de tous occupants de son fait, étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail la locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 13 décembre 2022, Monsieur [V] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [V] [J] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur les délais sollicités par le défendeur

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [V] [J] demande à se maintenir dans les lieux précisant qu’il « trouvera des solutions pour payer », sans plus de précisions ni d’éléments sur sa situation personnelle et professionnelle.

En outre, aucune reprise du loyer n’est constaté sur le décompte.

Au regard de ce qui précède, aucun délai de paiement ne peut être accordé à Monsieur [V] [J] et sa demande sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [V] [J], qui succombe, supportera les entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [V] [J] sera condamné au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société la société PODELIHA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 16 février 2022 entre la société PODELIHA et Monsieur [V] [J] portant sur un local à usage d’habitation au troisième étage sis 4 rue Pierre Secher au LOROUX BOTTEREAU (44430), à compter du 13 décembre 2022 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la société PODELIHA la somme de 10 087.47 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 102.66 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au défendeur ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [V] [J] de sa demande de délais ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la société PODELIHA une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA