Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Christine JULIENNE, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Z]

Appartement 202 Etage 2 Résidence Villa Colombe

50 Bis Rue des Coulmiers

44000 NANTES

non comparant

Madame [H] [Y]

Appartement 202 Etage 2 Résidence Villa Colombe

50 bis Rue des Coulmiers

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 décembre 2024

délibéré au : 23 janvier 2025

date de réouverture des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/02174 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEID

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [T] [Z] + Madame [H] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2022, ayant pris effet le 14 décembre 2022, Monsieur [V] [W] [X] a donné à bail à Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] un logement à usage d’habitation sis, Villa Colombe – 50 bis rue de Coulmiers – 44000 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 735 €, outre une provision sur charges de 100 € par mois.

Le bailleur et la société par actions simplifiée Action Logement Services ont signé un contrat de cautionnement Visale le 15 décembre 2022.

Le 14 septembre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 677,84 € au titre des loyers échus et impayés au 3 août 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 14 septembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 2 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique;

— condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3263,73 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 septembre 2023 sur la somme de 1677,84 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4125,07 € selon le décompte arrêté au 5 décembre 2024, étant précisé qu’elle a transmis ce décompte actualisé à Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] par courrier électronique du 5 décembre 2024.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société demanderesse a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Monsieur [T] [Z] s’est présenté à l’audience après la mise en délibéré de la décision. Par mail adressé à la juridiction le 12 décembre 2024, il a sollicité une réouverture des débats afin de faire valoir ses droits et notamment demander des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Une réouverture des débats a été ordonnée par décision du 23 janvier 2025.

A l’audience du 6 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6 900.50 € selon le décompte arrêté au 28 janvier 2025, étant précisé qu’elle a transmis ce décompte actualisé à Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] par courrier électronique daté du même jour.

Régulièrement convoqués par les soins du greffe, Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter afin de soutenir la demande de suspension de la clause résolutoire évoquée lors de la précédente audience et objet de cette réouverture.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur, représenté par son mandataire, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait le bailleur à l’encontre de Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 2 juillet 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a été saisie le 14 septembre 2023.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] n’ont pas comparu devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

Il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 22 janvier 2025 que la créance de la garantie s’élève à la somme de 7 059.16 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Le décompte de la créance arrêtée au 28 janvier 2025 fait bien apparaître une créance principale de 7 059.16 euros correspondant aux loyers et charges impayés par Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] pour les mois de juin et juillet 2023, de janvier, mai, juin, octobre, novembre et décembre 2024 puis janvier 2025. Toutefois, apparaît deux versements du locataire pour un montant total de 158.66 euros (150€ le 22 décembre 2023 et 8.66€ le 18 décembre 2024) qu’il convient de déduire.

Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à payer la somme de 6 900.50 euros à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au bail, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article XVI du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 677.84 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 15 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner le débiteur à son paiement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

La solidarité sera prononcée au regard de la clause insérée au bail prévoyant expressément la solidarité pour les indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y], qui succombent in solidum, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX, saisine non obligatoire.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le demandeur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2022 entre Monsieur [V] [W] [X] et Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] portant sur un logement à usage d’habitation sis, Villa Colombe – 50 bis rue de Coulmiers – 44000 NANTES et ses accessoires, sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] des lieux susvisés et celle de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 900.50 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 janvier 2025, terme de Janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 septembre 2023 sur la somme de 1677,84 €, à compter de l’assignation sur la somme de 3263,73 €, à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

FIXE une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables à compter du 14 septembre 2023 et CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de l’échéance de février 2025, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de leur départ effectif caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [H] [Y] aux dépens à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA