Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

73013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame, [E], [S]

23 Rue Jules Romain

78180 MONTIGNY LE BRETONNEUX

comparant en personne

Monsieur, [A], [I]

domicilié : chez Madame, [R], [Z]

1 Ruelle du Chateau

44430 LE LOROUX-BOTTEREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/04229 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OHAM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître, [G], [P],

CCC à Madame, [E], [S] + Monsieur, [A], [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 22, 23 et 24 novembre 2022, la société SARL PRIMERA, représentée par FSCONSEILGESTION, a donné à bail à Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A], un logement situé 218 les Roseaux VALLET (44330), pour un loyer mensuel de 890 euros.

La société bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES avaient au préalable signé un contrat de cautionnement VISALE le 22 novembre 2022.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 25 juillet 2025, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

condamner solidairement Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 6599,83 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3918,37 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 28 novembre 2025 à la préfecture.

À l’audience du 12 février 2026, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 391,57 euros arrêtée selon décompte du 2 février 2026. Elle maintient sa demande d’expulsion, quand bien même les défendeurs indiquent ne plus résider dans le logement.

Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] comparaissent et ne contestent pas le principe de la dette. Sur leur situation personnelle et financière, ils indiquent être séparés et avoir tous deux quitté le logement. Ils déclarent leurs nouvelles adresses respectives. Ils précisent avoir tous deux déposés des dossiers de surendettement, seul celui déposé par Madame ayant à ce jour fait l’objet d’une décision de recevabilité le 5 janvier dernier.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé possède son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la société bailleresse, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2308 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait la société bailleresse à l’encontre de Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES le 25 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3918,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu des 22,23 et 24 novembre 2022 à compter du 23 septembre 2025.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail des 22,23 et 24 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 22 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé que la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de la dette locative.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 10 391,57 euros arrêté au 2 février 2026, échéance du mois de février incluse.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 391,57 euros, actualisée au 2 février 2026, échéance du mois de février incluse, au titre de l’arriéré locatif. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 septembre 2025, Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer, soit la somme de 952,05 par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet pour l’échéance de mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A], in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 juillet 2025, d’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22,23 et 24 novembre 2022 entre la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES d’une part, et Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] d’autre part, concernant les locaux situés 218 les Roseaux VALLET (44330), sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 391,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 février 2026, échéance de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] à verser, sur quittance subrogative, à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 952,05 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer, à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la société bailleresse ;

CONDAMNE in solidum Madame, [S], [E] et Monsieur, [I], [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 juillet 2025, d’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU