COUR D’APPX D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […] EXTRAITS DES MINUTES

DU GREFFE DU TRIBUNAL

MINUTE JUDICIAIRE DE […] (A.M) (Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. BHE IMMO c/ X AA, Y, S.A. ALLIANZ IARD

MINUTE N° 22/11/C DU 22 Novembre 2022 N° RG 22/00679 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OBYW

DEMANDERESSE:

S.C.I. BHE IMMO pris en la personne de son gérant 35 avenue de l’arbre inférieur

06000 […] représentée par M^e Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de […]

DEFENDEURS:

Monsieur Z X AA né le […] à SOUSSE (TUNISIE) de nationalité […]

[…] 20 avenue des combattants d’Afrique du nord

06000 […] non comparant, ni représenté

Madame AB Y épouse X AA née le […] à M’SAKEN (TUNISIE) de nationalité […]

[…] 20 avenue des combattants d’Afrique du nord

06000 […] non comparante, ni représentée

S.A. ALLIANZ IARD 1 cours Michelet

CS 30051 92076 PARIS LA DEFENSE CEDEX représentée par Maître Laurent NICOLAS de la SCP BERARD NICOLAS, avocats au barreau de […], M^e Emeric DESNOIX, avocat au barreau de TOURS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : Grosse délivrée

LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première à M^e ASSOULINE

à M^e NICOLAS Vice-Présidente as[…]tée lors des débats par Madame Emma BALDUCCI, Greffier Expédition délivrée et lors du prononcé par Madame Emma BALDUCCI qui a signé la minute avec le président à M. X AA DEBATS: A l’audience publique du 26 Octobre 2022, l’affaire a M^me Y le 30/4/2022 été mise en délibéré au 22 Novembre 2022, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE par mise à disposition au greffe le 22 Novembre

2022

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI BHE IMMO a, selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 2019 à effet au 1er février 2019, donné à bail d’habitation principale à Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y un appartement […] à […] 06 000, 20 avenue des Combattants d’Afrique du […] moyennant un loyer de 760,00 euros par mois et une provision sur charges locatives de 30,00 euros par mois, soit un total de 790,00 euros par mois.

La SCI BHE IMMO a selon contrat du 23 janvier 2020, à effet au 1er février 2020 souscrit une garantie couvrant «< loyers impayés », « détériorations immobilières '> et < frais de contentieux >> auprès de la SA ALLIANZ IARD, avec l’intervention de la société INSURED RENT. Services, courtier gestionnaire, gros[…]te en assurance. La cotisation annuelle de cette police d’assurance s’élève à 277,39 euros TTC.

Les locataires ont quitté les lieux à la suite d’une procédure d’expulsion engagée à leur encontre pour impayés locatifs. La SCI BHE IMMO a eu à se plaindre de diverses dégradations locatives suite à la reprise des lieux pour lesquels elle souhaite être indemnisée et voir mobilisée la garantie de la SA ALLIANZ IARD.

C’est ainsi que par acte d’huissier en date du 26 janvier 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, la SCI BHE IMMO a fait assigner respectivement Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y et la SA ALLIANZ

IARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de […] à l’audience du 07 avril 2022 à 14 heures 15, aux fins notamment, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, de voir condamner Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née

Y solidairement à lui payer la somme de 12 572,54 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de réfection de l’appartement et condamner la SA ALLIANZ IARD à l’indemniser à hauteur de 10 000,00 euros.

Cette première instance a été enregistrée au répertoire général sous le n°22/00679.

Par un second acte d’huissier en date du 02 février 2022, la SCI BHE IMMO a fait assigner les mêmes parties devant la juridiction de céans à l’audience du 07 avril 2022 à 14 heures 15 aux mêmes fins.

Cette deuxième instance a été enregistrée au répertoire général sous le n°22/00680.

Vu les divers renvois des deux affaires dont le dernier à l’audience du 26 octobre 2022 à 09 heures,

Vu les conclusions en réplique et récapitulatives n°2 de la SCI BHE IMMO déposées à cette audience,

Vu les conclusions récapitulatives en défense de la SA ALLIANZ prises et déposées à l’audience du 26 octobre 2022,

Vu les conclusions en défense prises pour l’audience du 25 mai 2022 et déposées à celle du

26 octobre 2022,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 26 octobre 2022, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le conseil de la SCI BHE IMMO a sollicité le rejet des dernières conclusions et pièces n°8, 9

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et 10 produites tardivement.

L’avocat de la SA ALLIANZ a reconnu une communication tardive dans ce dossier et déclaré déposer deux jeux de conclusions, celles déposées à la dernière audience ne sont pas à écarter.

Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y n’ont pas comparu, ni personne pour eux, bien que régulièrement convoqués à la dernière audience par le greffe selon courriers du 22 juillet 2022. Les actes d’huissier leur ont été signifiés selon procès-verbal visant l’article 659 du code de procédure civile

Les lettres recommandées avec accusé de réception de l’huissier adressées à la dernière connue des défendeurs sont produites aux débats.

Le délibéré a été fixé au 22 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 dudit code, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

SUR LA FORME

Sur l’exception d’incompétence matérielle

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est objet, la cause ou l’occasion.

La SA ALLIANZ IARD soulève avant tout débat au fond, l’incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la question de la mobilisation de la garantie du contrat d’assurance de la SCI BHE IMMO.

Elle fait valoir que la SCI BHE IMMO l’a assignée aux fins de contester la déchéance de la garantie qu’elle lui a opposée.

La SCI BHE IMMO se fondant sur les dispositions de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire soutient que le juge des contentieux de la protection est le seul compétent à l’exclusion de toute autre juridiction pour connaître des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. Elle rappelle à cet égard à juste titre que son action est afférente à des demandes en réparation des dommages causés au bien immobilier, objet d’un bail d’habitation, formées à l’encontre de Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y, anciens locataires et à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD, assureur des désordres locatifs causés à son bien immobilier.

En effet, comme l’invoque légitimement la SCI BHE IMMO, le présent litige relève bien de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection dès lors qu’il a comme fondement et objet le contrat de bail d’habitation signé le 24 janvier 2019 avec les anciens locataires, Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y et tend

à obtenir une indemnisation des dégradations locatives pour lesquelles une assurance les garantissant a été souscrite par le bailleur.

L’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SA ALLIANZ IARD sera donc rejetée.

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Sur la jonction des instances

Les instances enregistrées au répertoire général sous les n°22/00679 et n°22/00680 présentent un lien de connexité tel qu’il convient pour une bonne administration de la justice d’en prononcer la jonction en application de l’article 367 du code de procédure civile.

En effet, les deux assignations les ayant introduites en date des 26 janvier 2022 et 02 février 2022 opposent les mêmes parties et tendent aux mêmes fins ; elles concernent donc la même affaire.

La présente procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien, le n°22/00679.

Sur le rejet des pièces et conclusions déposées tardivement

L’article 15 du code de procédure civile rappelle que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Selon l’article 16 de ce code, tant le juge que les parties se doivent de respecter le principe du contradictoire.

La SCI BHE IMMO sollicite le rejet des dernières pièces 8, 9 et 10 et conclusions adverses produites la veille de l’audience, soit tardivement. La SA ALLIANZ reconnaît une communication tardive de ses pièces et conclusions, alors qu’à l’audience du 26 juin 2022, les parties avaient été avisées d’un dernier renvoi avant radiation de l’affaire à l’audience du 26 octobre 2022 à 09 heures, que celle-ci serait donc retenue et que les parties devaient s’abstenir de toute transmission de conclusions la veille de cette dernière audience.

En conséquence, en vertu des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les dernières conclusions et les pièces n°8, 9 et 10 de la SA ALLIANZ IARD déposées à l’audience du 26 octobre 2022 seront écartées des débats.

SUR LE FOND

Sur les demandes de la SCI BHE IMMO à l’égard de Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation,

Le locataire est tenu, en vertu de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et selon le d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La SCI BHE IMMO, ancien bailleur de Monsieur Z X AA et Madame AB X

AA née Y leur reproche d’avoir commis des désordres durant leur temps d’occupation du bien immobilier loué qu’elle a fait constater par huissier de justice.

Il y a lieu à cet égard de procéder à une comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie afin de vérifier l’existence de dégradations locatives imputables aux locataires sortants.

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L’état des lieux d’entrée contradictoire établit le 24 janvier 2019 pour une entrée dans les lieux le 1er février 2019 mentionne que l’ensemble des pièces et éléments d’équipement de l’appartement présente un très bon état général (A) avec la précision que l’appartement est propre et entièrement refait à neuf (peinture, électricité, plomberie…). Les parties ont fait précéder leur signature de la formule «< certifié exact '>.

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 1er mars 2021 de Maître OUZILOU, huissier de justice près le tribunal judiciaire de […], à la […] qui s’est rendu en présence du gérant de la SCI BHE IMMO à l’appartement […] à […] 06 000,

20 avenue des Combattants de l’Afrique du […] que :

- à l’entrée, l’intérieur de la porte est càssé et les murs présentent en partie basse et haute de nombreuses traces,

-dans la pièce principale, le bas de la porte en bois est fendu, la partie haute vitrée est cassée côté gauche, murs très marqués, trous, traces et taches, carrelage cassé à plusieurs endroits, le volet ne peut plus se bloquer,

-dans la pièce mitoyenne au salon : mêmes constatations, en outre, trois vitres sur les six sont cassées et un fil d’antenne court dans l’appartement,

-chambre suivante : mêmes observations, trous en partie haute, poignet manquante sur le volet gauche,

-cuisine: le sol, à savoir un lino est très abîmé, arraché en plusieurs endroits, au-dessus de la faïence des cables émergent du mur, les vitres sont cassées sur les deux battants,

-chambre à gauche de l’entrée : mêmes constatations, les murs tachés présentent des impacts, des trous et coups, les deux vitres du battant gauche sont cassées, le sol est rempli de taches de peinture et des traces sont visibles au plafond.

Des photographies en noir et blanc accompagnent ce procès-verbal de constat. Il peut néanmoins en être déduit, comme le souligne d’ailleurs la SA ALLIANZ IARD qu’au regard de l’état de l’appartement (photo 8 peinture des volets très vétuste qui s’écaille, photo 6:2 tomettes anciennes cassées dans la pièce principale et photo 11 également deux tomettes cassées dans la pièce mitoyenne au salon), celui-ci présente un état de délabrement et de vétusté assez avancé.

La SCI BHE IMMO réclame une indemnisation au titre de la remise en état de l’appartement à hauteur d’une somme de 12 572,54 euros. Elle a mis en demeure Monsieur et Madame X

AA par lettre recommandée avec accusé réception en date du 03 mars 2021 de régler la somme de 11 470,25 euros correspondant aux frais de réparations de l’appartement.

La demanderesse produit trois factures au soutien de sa demande :

- deux factures de la société CIFFREO BONA, l’une du 09 mars 2021 au titre de l’achat de

61,920 M2 de carrelage (codec white) pour 774,25 euros TTC, la seconde du 11 mars 2021 pour l’achat du même carrelage, soit 8,640 M2 pour 108,04 euros TTC, soit un montant total TTC de 882,29 euros pour 70,56 M2 alors que la surface habitable de l’appartement est évaluée à 55 M2 (cf bail d’habitation). Il sera fait observer que les sols de l’appartement sont constitués de revêtements, style lino, partiellement abîmés et de tomettes anciennes dont seulement certaines sont dégradées. Seule une partie de la somme susvisée sera donc retenue au titre de l’achat de carrelage à hauteur de 275,00 euros TTC.

-une facture du 21 avril 2021 de la SAS BATIDECO relative aux travaux de rénovation dans un appartement […] à […], 20 avenue des Combattants d’Afrique du […] établie pour un montant TTC de 11 690,25 euros. Il n’y a lieu à imputer aux anciens locataires.l’entière rénovation de l’appartement, propriété de la SCI BHE IMMO qui en dépit des mentions sérieusement contestables figurant dans l’état des lieux de sortie, notamment d’une réfection totale et d’un parfait état de celui-ci, il est apparu après deux ans seulement d’occupation des locataires dans un certain état de délabrement. Il ressort en effet de l’examen de cette facture que chacune des pièces du local d’habitation est reprise en totalité, pour le poste « murs, application d’une couche d’impression générale, d’une couche d’enduit et ponçage, application de 2 couches peinture mate » (entre 21 m²: entrée, 30 m² pièce 4,42 m²:pièce principale et pièce 2, 43m2 pièce 3) pour 1050,00 euros/1075,00 euros chacune. Seul sera pris en compte un forfait global de 2 000,00 euros TTC pour l’ensemble de la remise en état des enduits et peintures (photos 3, 4 et 5 trous et impacts).

Les autres postes de travaux relatifs à la réparation des volets, changement du lino, avec fourniture et pose du carrelage, réparation de la porte d’entrée seront retenus dans leur ensemble, compte tenu toutefois d’un coût moyen raisonnable total de 1 667,50 euros TTC.

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Ainsi, les postes de travaux retenus sont les suivants :

-carrelages ou tomettes : 275,00 euros TTC,

-divers postes de travaux : 1 667,50 euros TTC,

-forfait réfection murs: 2 000,00 euros TTC, soit un total: 3 942,50 euros TTC.

Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 3 942,50 euros à la SCI BHE IMMO au titre des désordres locatifs avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

La SCI BHE IMMO sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les demandes de la SCI BHE à l’égard de la SA ALLIANZ IARD

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la garantie de la SA ALLIANZ IARD

Les articles L 112-1 à L 112-4 du code des assurances fixent les conditions du contrat

d’assurance.

Les obligations pesant sur l’assuré sont prévues par l’article L 113-2 de ce même code.

L’article L 121-1 du code des assurances dispose que l’assurance aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.

La police d’assurance peut, au sens de l’article L 112-4, stipuler des clauses de déchéance de garantie; elles ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

La SCI BHE IMMO a selon contrat du 23 janvier 2020 à effet au 1er février 2020 souscrit une garantie couvrant « loyers impayés », « détériorations immobilières » et «< frais de contentieux >> auprès de la SA ALLIANZ IARD, avec l’intervention de la société INSURED RENT. Services, courtier gestionnaire, gros[…]te en assurance.

La SCI BHE IMMO reproche à la compagnie d’assurance de ne pas avoir mobilisé la garantie qu’elle a souscrite auprès d’elle au titre des dégradations immobilières alors qu’elle a déclaré le sinistre aux fins d’indemnisation des dégradations locatives par mail et selon lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2021. Elle précise que la Compagnie a violé les dispositions du contrat d’assurance, en ne l’informant pas de la désignation d’un expert dans les 15 jours de la réception de la déclaration de sinistre puis en ne lui transmettant aucune indemnisation dans les 20 jours. Elle indique reconnaître avoir fait réaliser des travaux de réfection du logement strictement nécessaires par la SAS BATIDECO fin avril 2021 afin de limiter la perte des loyers et sans avoir obtenu de réponse de son assureur.

La SA ALLIANZ IARD lui oppose en réponse la clause de déchéance totale de la garantie, considérant être convaincue de sa part de fausses déclarations intentionnelles sur la date, les circonstances ou les conséquences d’un événement garanti en exagérant frauduleusement le montant de son dommage de nature à tromper la Compagnie sur la réalité des désordres immobiliers.

Elle fait valoir d’une part que l’assurée a fait réaliser des travaux de remise en état avant le passage de l’expert, soit avant toute constatation et évaluation des désordres immobiliers, ce qui est contraire, selon elle, aux conditions générales de la police. La défenderesse fait en second lieu observer que le gérant de la SCI BHE IMMO, Monsieur AC est également gérant d’autres SCI, SCI BETOR et qu’au cours d’une période d’un mois, il a déclaré trois sinistres pour des appartements qualifiés de refaits à neuf à l’entrée des locataires alors que les photographies à la sortie des lieux montrent un logement ancien avec des équipements et embellissement vétustes et les devis de travaux établis par la même entreprise sont toujours disproportionnés par rapport aux dégradations constatées (remplacement de l’intégralité du sol si un carreau est fêlé).

Il résulte de la police d’assurance, dispositions particulières (pièce 3) que le montant maximum TTC accordé par sinistre au titre de la garantie des détériorations immobilières est de 10 000,00 euros.

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A la lecture des conditions générales (pièce 4), la clause de déchéance est bien stipulée en caractères gras au titre des dispositions diverses en page 19 « Important- Si l’Assuré ou son mandataire ne respecte pas les délais de déclaration et si l’Assureur prouve que ce retard lui a causé un préjudice, l’Assuré perdra toit droit à indemnité (sauf si son retard résulte d’un cas

Il perdra tout droit à indemnité si, volontairement, il fait de fausses déclarations sur la date, la fortuit ou de force majeure. nature, les causes, circonstances ou conséquences du sinistre, ou sur l’existence d’autres assurances pouvant garantir le sinistre. Il en sera de même si l’Assuré emploie sciemment des documents inexacts comme justificatifs

ou use de moyens frauduleux. C’est à l’Assureur d’apporter la preuve de la fausse déclaration, de l’utilisation de documents inexacts comme justificatifs ou de moyens frauduleux. Si des indemnités ont déjà été payées, elles doivent lui être remboursées.

Il y a lieu en outre de relever que la procédure à suivre en l’espèce est celle prévue en page 14 « En cas de départ furtif ou d’expulsion du locataire » et non pas celle visée à la «< Première étape et Deuxième étape » exigeant l’envoi d’une mise en demeure aux locataires qui avisés de dégradations immobilières n’en auraient pas réglé le montant au bailleur. En cas de départ furtif ou d’expulsion du locataire, deuxième étape du présent contrat définie ci-dessus n’est pas applicable et l’assuré doit transmettre à l’assureur une déclaration de sinistre dans les huit jours qui suivent la date de la constatation des détériorations immobilières

par Huissier de Justice.

Or; la SCI BHE IMMO a mis en œuvre la procédure organisée en deux étapes, en adressant une mise en demeure aux locataires le 03 mars 2021 et sa déclaration de sinistre le 11 mars

2021, soit dans les huit jours de la mise en demeure des locataires et non comme exigé par la disposition sus reprise dans les huit jours du procès-verbal de constat d’huissier relevant les dégradations immobilières établi en l’occurrence par Maître OUZILOU en date du 1er mars

En conséquence, la déclaration de sinistre effectuée le 11 mars 2021 par la SCI BHE IMMO 2021. l’a été tardivement, soit postérieurement au 09 mars 2021, date limite de déclaration du sinsitre

En haut de la page 15, il est stipulé qu’il sera opposé une déchéance des garanties à l’assuré en cause. en cas de non production des pièces mentionnées ci-dessus et en cas de non-respect du calendrier de procédure. Toutefois, l’assureur ne prouve pas l’existence d’un préjudice qui résulterait de ce retard de

déclaration de son assurée.

Il est exact comme le soutient la SCI BHE IMMO qu’elle a respecté la clause contractuelle en page 15 du contrat qui l’autorisait à faire réaliser les travaux de remise en état du logement si dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de sa déclaration de sinistre par l’assureur, celui ne lui aurait pas notifié son intention de mandater un expert de son choix.

En l’espèce, la SCI BHE IMMO a fait réaliser les travaux au cours de la deuxième quinzaine d’avril 2021 et n’a été avisée de la désignation d’un expert par l’assurance que par mail du 19 avril 2021 alors que cette dernière a reçu sa déclaration de sinistre par mail le 11 mars 2021, puis par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 15 mars 2021, ce qu’elle ne

L’assureur aurait donc du informer son assurée de son intention de mandater un expert afin conteste pas. d’évaluer les dommages matériels avant l’expiration du délai contractuel de 15 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre, soit avant le 30 mars 2021.

Il est rappelé que la bonne foi contractuelle est présumée.

Toutefois, il est établi, comme le fait valoir légitimement l’assureur et tel qu’il le démontre, que tant le devis 0203-21 de la société MCL BATIMENT du 03 mars 2021 d’un montant de 11 470,25 euros TTC que la facture 2104C21 de la SAS BATIDECO du 21 avril 2021 d’un montant

11 690,25 euros TTC, chiffrant les travaux de rénovation de l’appartement transmis à la SA de ALLIANZ IARD par la SCI BHE IMMO afin d’obtenir une indemnisation du sinistre déclaré, ont assurément suréévalué les réels désordres immobiliers imputables aux locataires. En effet, il convient de se reporter aux développements sus énoncés qui ont mis en évidence cette surestimation de l’évaluation des désordres matériels réels affectant l’appartement de la

SCI BHE IMMO.

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En effet, les documents contractuels, état des lieux d’entrée stipulant un appartement refait à neuf, en très bon état, devis de la société MCL BATIMENT et facture de la SAS BATIDECO du 21 avril 2021 pour des travaux chiffrés et réalisés pour un montant de 11 690,00 euros, sur laquelle ne figure pas la mention « acquittée » sont sujets à caution.

Ils ont été communiqués par la SCI BHE IMMO à la SA ALLIANZ IARD afin de dissimuler une partie des causes réelles du sinistre, à savoir l’ancienneté de l’appartement et la vétusté des éléments d’équipement (sols, volets etc) et obtenir ainsi la mobilisation de la garantie souscrite à hauteur du plafond contractuel de 10 000,00 euros.

La SA ALLIANZ IARD est donc fondée à invoquer la clause de déchéance du terme contractuelle à son assurée, la SCI BHE IMMO qui sera privée de tout droit à indemnisation du sinistre du 11 mars 2021.

La SA BHE IMMO est donc déboutée de l’intégralité de ses prétentions à l’égard de la SA ALLIANZ IARD au titre du sinistre, sauf en ce qui les frais de constat d’huissier du 1er mars 2021, pris en charge au titre des conditions générales de la police d’assurance, au demeurant plus complet que celui diligenté par la Compagnie du 25 février 2021. En revanche, la demande de prise en charge des frais de constat d’huissier du 08 juin 2022 réalisé uniquement dans le cadre de la présente instance aux fins de préserver ses droits et non au titre du sinistre lui-même sera rejetée.

La SA ALLIANZ IARD sera condamnée à payer à la SCI BHE IMMO la somme de 500,00 euros au titre du coût du constat d’huissier du 1er mars 2021 selon état des frais de Maître OUZILOU du 08 mars 2021 (cf pièce 7), avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 26 janvier 2022 valant mise en demeure.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 de ce même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de paiement de somme d’argent con[…]tent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI BHE IMMO se plaint d’une ré[…]tance abusive de la part de la SA ALLIANZ IARD dans la gestion de son sinistre et le retard enregistré dans la transmission de l’indemnisation ainsi que d’un préjudice moral qui serait lié à diverses fausses accusations de fraude.

Or, elle n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi et de la ré[…]tance abusive dont aurait fait preuve l’assureur à son égard dans la gestion de ce dossier qui a abouti à un refus d’indemnisation, étant précisé que ce dernier avait entrepris dans le même temps d’autres investigations à l’égard des dossiers sinistres de la SCI BHE IMMO. Le préjudice moral de la SCI BHE IMMO n’est pas davantage justifié au regard de la solution du présent litige.

La SCI BHEIMMO est déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SA ALLIANZ IARD

La Compagnie d’assurance sollicite en vertu de l’article 1302-1 du code civil le remboursement de la somme de 1 440,00 euros au titre des frais d’expertise qu’elle a engagés, dès lors que son assurée s’est vue opposer la clause de déchéance de garantie. Toutefois, la SA ALLIANZ IARD a décidé de mandater un expert hors le délai contractuel. Elle gardera donc à sa charge les frais d’expertise.

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Sur les dépens de l’instance et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à payer à la SCI BHE IMMO une somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les circonstances de l’affaire justifient en revanche de rejeter la demande de la SA ALLIANZ

IARD au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile (texte applicable pour les actions engagées à compter du 1er janvier 2020),

à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément particulier ne justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SA ALLIANZ IARD,

Se déclare matériellement compétent pour connaître le présent litige,

Prononce la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 22/00679 et 22/00680 et dit que la présente procédure se poursuivra sous le numéro le plus

ancien 22/00679, Ecarte des débats, les dernières conclusions et les pièces n°8, 9 et 10 de la SA ALLIANZ IARD déposées à l’audience du 26 octobre 2022,

Condamne Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y solidairement à payer à la SCI BHE IMMO la somme de 3 942,50 euros avec intérêts légaux

à compter du présent jugement, Dit la SCI BHE IMMO déchue de son droit à indemnisation du sinistre déclaré le 11 mars 2021,

Déboute la SCI BHE IMMO de ses demandes principales et de dommages et intérêts à l’égard

de la SA ALLIANZ IARD,

Condamne la SA ALLIANZ IARD à payer à la SCI BHE IMMO la somme de 500,00 euros au titre du coût du constat d’huissier du 1er mars 2021 avec intérêts légaux à compter de

l’assignation du 26 janvier 2022, Déboute la SA ALLIANZ IARD de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de

1 440,00 euros au titre des frais d’expertise,

Condamne Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y in solidum à payer à la SCI BHE IMMO la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile, Déboute la SA ALLIANZ IARD de sa demande en paiement de ses frais irrépétibles,

Condamne Monsieur Z X AA et Madame AB X AA née Y in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du

Code de procédure civile conséquence LA REPUBLIQUE FRANÇAISE Rappelle que le présent de droit exécutoire à titre provisoire. MANDE ET ORDONNE

A tous nuissiers de justice, sur ce requis, de présentes à exécution: Aux Procureurs Généraux el aux Procureurs de la

Le juge des contentieux de la protection

^Le ^greffierдз République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main : A tous les commandants al efficiers de la force publique de prêter main forte squ’ils en seront@galement requis.

En foi de quoi la finute des présentes a ét signée par le président et le greffier Pour grosse certifiée confeine a ronginal delivrée par nous

Le directeur des services the greffe du tribunal judiciaire

LIANEO CEDVES DE GREFFE