COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. [Adresse 11] c/ [Z], [C], [C]

MINUTE N°

DU 14 Janvier 2025

N° RG 24/00235 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PN32

Grosse délivrée

à M^e TEBOUL Philippe,

Copies délivrées

à M^e HELALI Kais

à Monsieur [X] [C]

à Madame [T] [C]

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. DU PARC IMPERIAL

dont le siège social est [Adresse 7]

prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e TEBOUL Philippe, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [E] [Z] épouse [C]

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 2]

représentée par M^e HELALI Kais, avocat au barreau de Nice

Monsieur [X] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 16]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat du 30 juin 2000, [B] [H], gérant de la société civile immobilière du [Adresse 15] a donné la gestion à l’agence ALLIANCE EUROPÉENNE DE GESTION IMMOBILIÈRE et de PATRIMOINE (A.E.G.I.P) domiciliée [Adresse 8], d’un immeuble d’environ 1600 m² sis à [Adresse 12]” élevé sur cinq niveaux, se composant de neuf appartements, un garage double et différentes dépendances, caves au sous-sol.

Suivant acte sous seing privé en date du 5 octobre 2018, la société civile immobilière du [Adresse 15] représentée par son mandataire, A.E.G.I.P. a donné à bail à [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] un appartement de 2/3 pièces de 78,16 m² comprenant une entrée/3 placards, un séjour, un salon, une chambre, une salle de bains, un WC et une cave, sis [Adresse 5], pour une durée de trois ans prenant effet le 5 octobre 2018 moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 850 € et de 200 € de provisions pour charges. Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’à ce jour.

Par acte d’huissier du 12 décembre 2023, la société civile immobilière du [Adresse 15] a fait assigner [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion sans délai de [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] et de tous occupants de leur chef, sis15[Adresse 1][Adresse 14],

— condamner solidairement [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] à régler une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.050 € à compter de la date du prononcé de l’expulsion au profit de la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL,

— condamner solidairement [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au profit de la société civile immobilière du [Adresse 15] outre la somme de 2.000 € sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience du 12 novembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL, représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières écritures visées à l’audience et y ajoutant, a sollicité de débouter [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

[E] [Z] épouse [C], représentée, sollicite de:

— débouter la société civile immobilière du [Adresse 15] de toutes ses demandes,

— condamner la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL en la personne de son représentant légal à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

[X] [C], régulièrement assigné le 12 décembre 2023 selon les formalités prévues par l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

[T] [C], comparaissant en personne, a sollicité le rejet des demandes de la société civile immobilière du [Adresse 15], expliquant à l’audience qu’elle ne souhaitait pas que le bail soit résilié et qu’elle n’avait pas de souci avec les voisins.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 12 novembre 2024, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée »

Selon l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL explique que les locataires, et particulièrement [E] [Z] épouse [C] n’usent pas paisiblement des lieux loués, que les témoins évoquent d’importants troubles de jouissance, à savoir des nuisances sonores, des insultes, des menaces récurrentes, des agressions verbales et physiques auprès de différents locataires et en particulier envers la concierge de l’immeuble, [W] [U], qui a déposé une plainte pénale le 16 novembre 2023 contre [E] [Z] épouse [C].

[E] [Z] épouse [C] rétorque que sa famille et elle-même utilisent le bien conformément à sa destination et qu’un simple conflit personnel entre elle-même et la concierge n’équivaut pas à une utilisation du bien en contradiction avec sa destination. Elle relève que l’existence des troubles allégués n’est pas démontrée et que les attestations produites par la société civile immobilière du [Adresse 15] doivent être examinées avec circonspection.

Il convient de préciser en préambule que la pièce 16 qui aurait été rédigée par les locataires le 5 avril 2024, n’emporte pas la conviction du fait de l’absence de toute signature.

L’examen des autres pièces permet de démontrer l’existence d’une altercation violente le 15 novembre 2023 entre [E] [Z] épouse [C] et la concierge de l’immeuble, [W] [U].

Six locataires (sur les huit comptant l’immeuble en exceptant les défendeurs) témoignent à cet égard de la violence de la scène notamment en ces termes :

“Mme [U] était en train de faire le ménage et se faisait agresser verbalement par Mme [M]”

“Je suis resté dans le hall car j’avais peur que Mme [M] frappe notre concierge”

“Menaces et insultes en tous genres ont fusé à l’encontre de Mme [U] mais aussi à l’encontre de tous les locataires, Mme [U] est très touchée par ce qui lui est arrivé hier soir et a peur pour son intégrité physique ainsi que pas mal de personnes dans notre immeuble”

“Cette personne a déjà créé de violents scandales avec d’autres locataires, elle insulte et menace les habitants de l’immeuble, fait preuve d’un équilibre mental précaire”

“J’ai été gravement perturbée par les hurlements et invectives proférées par Mme [E] à l’encontre de Mme [U]”

Le 17 octobre 2023, [W] [U] a bénéficié d’un arrêt de travail et d’une prescription médicale de Xanax et Seroplex (médicaments généralement prescrits contre l’angoisse)

Elle a consulté sur réquisition de l’agent de police judiciaire un médecin légiste, expert auprès de la cour d’appel d'[Localité 10], qui a fixé son incapacité temporaire de travail à un jour.

Plusieurs résidents ont demandé au syndic d’intervenir pour faire cesser ces désordres ([N] [V], [A] [G] et [K] [L])

Il est à noter que préalablement à la scène du 15 novembre 2023, [W] [U] avait déposé le 15 juin 2022 une main courante à l’encontre de [E] [Z] épouse [C] en expliquant qu’elle s’en était prise à elle, complètement hystérique, que diverses menaces avaient été proférées et qu’un locataire avait dû la faire rentrer chez lui afin qu’il ne lui arrive rien. Elle ajoutait que ce n’était pas la première fois que cela arrivait.

Par ailleurs, [Y] [J] qui remplace [W] [U] une fois par semaine pour nettoyer la cage d’escalier depuis l’altercation du 15 novembre 2023, explique que [E] [Z] épouse [C] fait exprès de salir les parties communes de l’immeuble et cherche par tous les moyens à avoir une altercation avec [W] [U].

En réponse, [E] [Z] épouse [C] produit l’attestation d’un locataire du [Adresse 4], qui atteste avoir de bonnes relations de voisinage avec elle et “n’avoir jamais été gênée par des nuisances d’incivilités ou de bruits”

Elle verse également quatre attestations de personnes qui la connaissent bien qui louent ses qualités humaines, notamment en ces termes “accueillante, discrète, digne de confiance, dame gentil d’un grand cœur, calme, posée et bienveillante, polie et attentionné”

S’il est établi que, hors de son domicile, [E] [Z] épouse [C] est dotée de valeurs humaines incontestables, il est en l’espèce démontré l’existence qu’elle a commis des violations graves, caractérisées et répétées de ses obligations de jouissance paisible au sein de la copropriété sise au [Adresse 4]. Les locataires de cette petite copropriété de neuf appartements (incluant celui occupé par les défendeurs) témoignent pour six d’entre eux contre cette dernière, certains craignant pour leur propre sécurité.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail liant la société civile immobilière du [Adresse 15] à [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C].

Faute de départ volontaire de [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion du logement précédemment donné à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, est ordonnée.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la somme due au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL de condamner solidairement [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.050 € au profit de la [Adresse 17], à compter du prononcé de l’expulsion jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL sollicite la condamnation solidaire des trois défendeurs “compte tenu du comportement des requis”

De fait, seule [E] [Z] épouse [C] a commis des violations graves et répétées de son obligation de jouissance paisible des locaux loués. Elle sera donc seule condamnée à payer à la société civile immobilière du [Adresse 15] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [E] [Z] épouse [C], partie perdante, est seule condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[E] [Z] épouse [C], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s’agissant d’un domaine où la loi n’en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation du bail consenti par la société civile immobilière du [Adresse 15] à [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] le 05 octobre 2018 et portant sur le logement sis, [Adresse 6], “[Adresse 13]” à compter de la signification de la présente décision;

DIT que [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] devront quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

ORDONNE, faute de départ volontaire de [E] [Z] épouse [C] dans les 2 mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués [Adresse 5], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOIE aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,

CONDAMNE [E] [Z] épouse [C], [X] [C] et [T] [C] à payer à la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.050 euros par mois à compter du prononcé de l’expulsion jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE [E] [Z] épouse [C] à payer à la société civile immobilière du [Adresse 15] une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE [E] [Z] épouse [C] à payer à la société civile immobilière du PARC IMPÉRIAL une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes de la société civile immobilière du [Adresse 15] et [E] [Z] épouse [C];

CONDAMNE [E] [Z] épouse [C] au paiement des entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter;

Ainsi jugé par mise à disposition du public par le greffe, le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE