COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[H], [H] c/ [X]

MINUTE N°

DU 27 Février 2025

N° RG 24/02831 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2A4

Grosse délivrée

à M^e PAVESI Jérôme

Copie délivrée

à M^e VEZIER Jeanne

le

DEMANDEURS:

Monsieur [P], [G] [H]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e PAVESI Jérôme, avocat au barreau de Nice

Monsieur [W], [F], [V] [H]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e PAVESI Jérôme, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [O] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par M^e VEZIER Jeanne, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 2018 à effet à la même date, Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] ont donné à bail à Madame [O] [X] un appartement avec garage situé au rez de jardin de la résidence dénommée « [Adresse 9] » sis [Adresse 5], pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 500 euros et d’une provision sur les charges de 80 euros par mois, soit un total mensuel de 580 euros, actualisé à 643,82 euros.

Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] ont fait signifier à Madame [O] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023.

Les bailleurs ont assigné le 9 août 2023 la locataire en expulsion locative devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé et une ordonnance de référé rendue le 30 avril 2024 a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse quant à la prescription d’une partie des demandes en paiement des arriérés locatifs.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 25 juin 2024, Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] ont fait assigner Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 24 octobre 2024 à 15 heures, aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties le 4 juin 2018,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [X] des lieux loués sis [Adresse 10], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meuble de leur choix, à frais risque et périls de la défenderesse,

— condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 17 962,93 euros en représentation de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation dus au mois de juin 2024 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de la délivrance du commandement,

— condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 624,76 euros mensuelle (charges incluses) correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et à celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 14 janvier 2025 à 14 heures,

À l’audience,

Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils maintiennent leurs prétentions initiales sauf à porter leur demande en paiement des arriérés locatifs à la somme de 22 469,67 euros arrêtés au mois de janvier 2025 et à demander le paiement des indemnités d’occupation à compter du mois de février 2025.

Madame [O] [X], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de débouter Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] de leurs demandes et reconventionnellement :

— à titre principal, déclarer prescrite la demande en paiement des arriérés locatifs sur la période du 4 juin 2018 au 21 juin 2021 et à titre subsidiaire déclarer prescrite la demande en paiement des arriérés locatifs sur la période du 4 juin 2018 au 9 août 2020,

— lui accorder des délais de paiement de trois ans,

— en tout état de cause débouter Messieurs [H] de leur demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,

En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, justifient avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 25 juin 2024 l’assignation en expulsion locative du 21 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 octobre 2024.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 visant l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

Vu le contrat de bail du 4 juin 2018 qui stipule au paragraphe 1.6.2 que le loyer est payable d’avance le premier jour de chaque mois,

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Les bailleurs sollicitent la résiliation du contrat de bail se prévalant des manquements répétés de Madame [O] [X] à son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, ce que la locataire ne conteste pas.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par les demandeurs que les difficultés de paiement du loyer par Madame [X] sont intervenues dès son entrée dans les lieux, cette dernière ne procédant pas au paiement de l’intégralité du loyer à l’échéance et s’abstenant de tout paiement pendant de longues périodes. Il est relevé qu’elle effectuera de manière sporadique des versements plus ou moins importants (1 000 euros le 13 décembre 2020, 2 500 euros le 24 mars 2021, 1 000 euros le 29 mars 2021, 1 935,94 euros le 16 mai 2022 puis 334 euros le 5 janvier 2023 et 334,37 euros le 9 juin 2023, le 13 juin 2023 et le 16 juillet 2023). Le dernier paiement de Madame [X] date du mois de juillet 2023 étant précisé que les sommes portées au crédit du compte locatif pour un montant total de 1 177,37 euros mentionnées par celle-ci dans ses écritures sont relatives à deux paiements de la CAF de 334,57 euros le 10 juillet 2023 et de 843 euros le 24 mai 2024 et non à des paiements qu’elle a elle-même effectués.

Il ressort de ces éléments que Madame [O] [X] a de manière répétée depuis le début du bail en juin 2018 jusqu’à aujourd’hui manqué à son obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu. Ces manquements sont suffisamment graves par leur nature et leur répétition pour fonder la demande de résiliation des bailleurs.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à effet à la date de signification du présent jugement et il sera ordonné l’expulsion de Madame [O] [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement donné à bail situé au rez de jardin de la résidence dénommée « [Adresse 9] » sis [Adresse 5], si besoin avec le concours de la force publique.

Madame [O] [X] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé augmenté des charges soit la somme de 643,82 euros par mois, circonscrite à la demande des bailleurs à 624,76 euros, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs aux bailleurs, en raison de l’occupation illicite des lieux postérieurement à la résiliation du bail, en application de l’article 1240 du code civil.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande tendant à les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meuble de leur choix, à frais risque et périls de la défenderesse.

Il est rappelé en outre, qu’en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Selon l’article 7-1 de la même loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il ressort de l’application combinée des textes susvisés, qu’à défaut pour le locataire d’avoir précisé sur quelle échéance de loyer son paiement devait s’imputer, celle-ci s’est imputée sur l’échéance la plus ancienne, comme étant celle que le locataire a le plus d’intérêt à payer.

S’agissant de créances périodiques, comme un loyer mensuel, la prescription est acquise terme par terme.

Aux termes des articles 2241 à 2243 du code civil, la demande en justice, même en référé interrompt le délai de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance. L’interruption est toutefois non avenue, si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

Il résulte du décompte locatif actualisé, que les bailleurs sollicitent le paiement d’arriérés de loyer sur la totalité de la durée du bail à savoir du 4 juin 2018 au 1er janvier 2025 inclus s’élevant à 22 469,67 euros, demande à laquelle la locataire s’oppose soulevant la prescription triennale des loyers réclamés pour la période antérieure au 21 juin 2021, compte tenu de la date de l’assignation. En réponse à ce moyen de défense, les bailleurs soutiennent qu’à défaut d’indication, les paiements de Madame [O] [X] se sont imputés sur les échéances les plus anciennes outre que leur assignation en référé du 9 août 2023 a interrompu la prescription de sorte qu’à la date d’introduction de la présente instance le premier loyer impayé n’est pas couvert par la prescription.

Les bailleurs ont assigné la locataire en référé par exploit de commissaire de justice du 9 août 2023 et par ordonnance du 30 avril 2024 le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties devant le juge du fond se déclarant incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse. Cette décision constitue une décision par laquelle la demande est rejetée. Il s’ensuit, en application de l’article 2243 du code civil susvisé, que l’effet interruptif de l’assignation en référé du 9 août 2023 doit être considéré comme non avenu.

En conséquence, la présente instance ayant été initiée par assignation du 21 juin 2024, est donc prescrite toute action en paiement concernant des loyers échus avant le 21 juin 2021.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs que :

— au 1er juillet 2021 Madame [O] [X] était redevable de la somme de 8 619,56 euros

— les allocations logement ont été versées en août et octobre 2018 puis de décembre à août 2020, en octobre et novembre 2021 puis de juillet 2022 à mars 2023,

— postérieurement à cette date, les paiements de la locataire se sont élevés au total à 3 273,05 euros,

— un rappel d’allocations logement de 3 521 euros a été versé par la CAF le 16 septembre 2021.

Il s’ensuit, que par application des règles d’imputation précitées, à la date d’introduction de l’assignation, le premier loyer impayé était celui de septembre 2020. La prescription est donc encourue, même si l’on tient compte du rappel d’allocations logement de 3 521 euros versé par la CAF le 16 septembre 2021 dont la période de référence n’est pas connue, le dernier loyer impayé dans ce cas étant celui de mars 2021.

Compte tenu des développements précédents, il convient en conséquence de déduire du décompte locatif arrêté au 1er janvier 2025 le solde débiteur de 8 619,56 euros au 1er juillet 2021 et de condamner Madame [O] [X] à payer à Messieurs [P] et [W] [H] la somme de 13 850,11 euros au titre des arriérés locatifs dues sur la période de juillet 2021 à janvier 2025 inclus (22 469,67 – 8 619,56) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2023 sur la somme de 10 326,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les bailleurs sollicitent des dommages et intérêts de 10 000 euros en faisant valoir qu’ils ont été fortement pénalisés du fait de l’absence de perception des loyers. Si la mauvaise foi de la locataire est avérée en l’espèce, cette dernière ne procédant pas au paiement régulier de son loyer depuis de nombreuses années, les bailleurs ne produisent aucun élément justifiant d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Madame [O] [X] fonde sa demande de délais de paiement sur l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l’espèce les bailleurs ne se prévalant pas de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient en conséquence d’appliquer les dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui prévoient que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

À l’appui de sa demande, Madame [O] [X] fait valoir qu’elle perçoit les allocations logement et devrait prochainement bénéficier du fonds de solidarité pour le logement, ce qui lui permettrait de s’acquitter de l’ensemble de sa dette locative. Elle prétend procéder au paiement du loyer en totalité ou partiellement dès qu’elle en a la possibilité et estime dès lors être de bonne foi.

En l’espèce, Madame [O] [X] ne produit aucun élément pour justifier que sa situation financière lui permettrait de régler sa dette dans le délai maximal de deux années. En outre, comme il a été constaté précédemment, elle n’a procédé à aucun versement depuis le mois d’août 2023 au titre de son loyer de sorte que l’octroi de délais de paiement serait nettement préjudiciable aux bailleurs. Il convient en conséquence de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [X] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser à Messieurs [P] et [W] [H] une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 4 juin 2018, à effet à la date de signification du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [X], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, du logement donné à bail situé au rez de jardin de la résidence dénommée « [Adresse 9] » sis [Adresse 4] [Localité 1] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre du logement litigieux donné à bail situé au rez de jardin de la résidence dénommée « [Adresse 9] » sis [Adresse 5], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] de leur demande tendant à les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meuble de leur choix, à frais risque et périls de la défenderesse ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à verser à Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H], une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges, soit 624,76 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à verser à Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] la somme de 13 850,11 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2023 sur la somme de 10 326,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [O] [X] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à verser à Monsieur [P] [H] et Monsieur [W] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection