COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. L’ALTEA, S.A. SEYNA c/ [G] [S]

MINUTE N°

DU 20 Mars 2025

N° RG 24/04248 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBPB

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Expédition(s) délivrée(s)

à Mme [Y] [G] [S]

Le

DEMANDERESSES:

S.C.I. L’ALTEA

1635 Chemin des Colles

06740 CHATEAUNEUF-DE-GRASSE

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

S.A. SEYNA

20 bis rue Louis-Philippe

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [G] [S]

née le 19 Septembre 1982 à GOMA

147 Promenade des Anglais

Palais des Cèdres

06200 NICE

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M^me Slavica BIMBOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 août 2021, la SCI L’ALTEA a loué à Madame [Y] [G] [S] un local à usage d’habitation situé Résidence Palais des Cèdres – 147 promenade des anglais – 06200 Nice, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 750 euros, outre 106 euros de provision pour charges.

La SA SEYNA s’est porté caution de Madame [Y] [G] [S] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de la caution, si bien qu’il lui a été réglé le montant des sommes dues par la locataire, soit la somme de 7 852,60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI L’ALTEA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juin 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte extra-judiciaire en date du 23 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA SEYNA et la SCI L’ALTEA ont fait assigner Madame [Y] [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 février 2025.

A cette audience, la SCI L’ALTEA et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent la dette à la somme de 20 388,40 euros. Elles s’opposent à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Madame [Y] [G] [S] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, les demandeurs produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 16 janvier 2025.

Ils justifient par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui est intervenue le 12 juin 2024, la situation d’impayés ayant perduré.

Leur demande est donc recevable.

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II. Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement stipule que la SA SEYNA, après paiement, « sera subrogé dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du BAILLEUR ou de son MANDATAIRE, à l’encontre du LOCATAIRE, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, SEYNA, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, utiliser le dépôt de garantie en cas d’absence de dégradations et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du LOCATAIRE ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la SA SEYNA, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 7 852,60 euros à la SCI L’ALTEA au titre des impayés de Madame [Y] [G] [S].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 modifiée oblige la locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque la locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par la locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, précise quant à lui que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, commandement de payer devant contenir à peine de nullité un certain nombre de mentions listées audit article.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 11 juin 2024 pour un arriéré locatif de 3 936,80 euros.

Les sommes visées au commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 août 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés, de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur justificatifs, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 1 970,40 euros), à compter du 12 août 2024 ou du lendemain de la date arrêtée en cas de condamnation du locataire au paiement des loyers et charges, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

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Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les demandeurs produisent l’acte de bail, un commandement de payer ainsi que plusieurs décomptes des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ils produisent également quatre quittances subrogatives aux termes desquelles la SA SEYNA, en qualité de caution, a réglé la somme de 7 852,60 euros à la SCI L’ALTEA au titre des impayés de la locataire (trois fois 1 970,40 euros au titre des loyers les 28 juin, 28 août et 1er octobre 2024, et une fois 1 941,40 euros le 14 août 2024).

A l’audience de débat contradictoire, la SCI L’ALTEA produit un état de la dette actualisée à la somme de 20 338,40 euros au 1er février 2025.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er février 2025, la dette locative de Madame [Y] [G] [S] s’élevait à la somme de 20 338,40 euros (terme du mois de février inclus).

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Cette somme sera découpée de la manière suivante : 7 852,60 seront dus à la SA SEYNA et 12 535,80 ? euros seront dus à la SCI L’ALTEA.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné, dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en capacité de régler son arriéré locatif en sus de son loyer et de ses charges mensuelles dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, auquel le propriétaire est opposé. Elle déclare connaître des difficultés financières dues à son absence totale de revenus, précisant, sans en justifier, avoir quatre enfants à charge ainsi qu’une entreprise qui ne dégagerait aucun revenu pour le moment mais qui lui permettrait de se dégager des revenus à hauteur de 5 000 euros par mois à compter du mois de mars 2025. Elle évoque également un possible prêt de la part de son frère à hauteur de 5 000 euros. Elle communique divers courriers provenant de la Caisse aux allocations familiales, lui réclamant divers documents pour traiter son dossier.

Il y a lieu de relever que la dette locative s’est aggravée, que la locataire a réalisé des versements ponctuels en novembre et décembre 2024 ne permettant pas de payer l’intégralité du loyer, qu’il lui faudrait régler plus de 560 euros chaque mois en sus de son loyer pour apurer sa dette, or sa situation personnelle et financière déclarée mais non prouvée (Madame [Y] [G] [S] ne percevrait actuellement aucun revenu et ne démontre pas qu’elle pourrait revenir à meilleure fortune dans un délai raisonnable) ne le lui permet pas.

Dans ces conditions, sa demande reconventionnelle de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

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IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [G] [S] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SA SEYNA, Madame [Y] [G] [S] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2021 entre les parties, concernant le logement situé Résidence Palais des Cèdres – 147 promenade des anglais – 06200 Nice, sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI L’ALTEA et la SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] [S] à verser 7 852,60 à la SA SEYNA et 12 535,80 euros à la SCI L’ALTEA, au titre des loyers et charges échus au 1er février 2025 (mois de février inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] [S] à verser à la SCI L’ALTEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 1 970,40 euros ;

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DEBOUTE Madame [Y] [G] [S] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] [S] à verser à la SA SEYNA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] [S] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge

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